地产高频数据观察与思考：成交规模提升尚不明显，地产政策效果有待观察

——地产高频数据观察与思考 专题内容摘要： 近期地产政策梳理 房地产是我国国民经济的支柱产业，促进房地产市场平稳健康发展是重中之重。7月下旬以来，房地产相关政策及表述频出。8月政策基调维持宽松，松绑政策密集出台，楼市利好政策不断。通知主要在三方面调整优化地产政策：1）统一全国首付比例政策下限；2）下调个人二套住房商业贷款利率政策下限；3）支持鼓励银行与借款人协商降低存量首套住房贷款利率。 房地产数据跟踪 新房成交仍偏弱，政策显效仍需时间。全国新房市场整体成交规模提升尚不明显，政策显效还需要时间。三大政策实施后，新房日成交数据短期出现边际回暖迹象，但未形成长期趋势。对标地产行业较为稳健的2021年同期（8月1日-9月14日）销售数据来看，地产需求仍然冲高乏力，近两周累计销售面积略低于2022年。一线城市中，北京、广州、深圳上周销售面积小幅提升。二线城市上周销售面积增减有所分化。 二手房挂牌量明显回暖，市场情绪或有所升温。二手房市场活跃度提升更加明显，一线城市新增挂牌量创年内新高。从销售面积来看，一线城市回升动能较强。当前一线城市二手房市场挂牌量出现明显上涨，说明“认房不认贷”政策直指换房需求，想要享受宽松首付政策的业主挂牌意愿增强，预计将会带动二、三线城市二手房挂牌量的增长。但同时也需注意供给增加的“挤压”可能带来价格的下跌，影响居民购房信心，对后续二手房市场预期带来一定扰动。 地产市场展望及对债市的影响 楼市限制被进一步放松，短期有望迎来“金九银十”。当前一手房销售数据尚未出现明显改善的原因除政策传导仍需时间外，也存在网签数据滞后的可能，购房存在一定时间周期，而成交统计一般在房产过户的时候录入系统，新政落地效果可能需要更长时间才会反映出来。9月是政策落地后的发酵期，一线城市销售数据已出现边际改善，有望带动商品房销售重回正增长，重现“金九银十”。预计后续地产政策有望持续放松，逐步放开二手房市场。 对于债市而言，短期来看，利好政策相继出台，宏观数据边际改善，以及四季度机构止盈需求上升，债市调整压力较大。在当下市场预期尚未扭转、经济基本面复苏动能有限的情况下，随着宏观经济数据公布后债市短期调整，后续或仍将走向震荡偏暖，利率有望再度下行。 风险提示：地产宽松政策不及预期，警惕人民币汇率走势对宽货币政策的制约。 1.近期地产政策梳理 房地产是我国国民经济的支柱产业，促进房地产市场平稳健康发展是重中之重。 7月下旬以来，房地产相关政策及表述频出。中央政治局会议明确，要适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。8月政策基调维持宽松，松绑政策密集出台，楼市利好政策不断。中央层面，8月25日，《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》出台，推动“认房不认贷”政策的进一步落实，并将“认房不认贷”作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。同日，《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》发布，换房退个税优惠延长至2025年底。地方层面，广州深圳、北京上海四大一线城市先后宣布执行“认房不认贷”，武汉、成都、厦门等城市相继跟进落实。 8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。上述通知主要在三方面调整优化地产政策： 1）统一全国首付比例政策下限：对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。 此前，各地购买商品住房的首付比例下限为非限购区域首套20%、二套30%，限购区域首套30%、二套40%。此次政策统一下调了全国商业性个人住房贷款最低首付款比例的政策下限，不再区分限购区域和非限购区域，首套与二套住房的商业性个人住房贷款最低首付款比例的政策下限分别统一为不低于20%和30%。 2）下调个人二套住房商业贷款利率政策下限：首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。 首套住房贷款利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点，而二套住房利率政策下限由以往的LPR加60个基点降为不低于相应期限LPR加20个基点，一次性下调了40个基点。 3）支持鼓励银行与借款人协商降低存量首套住房贷款利率：政策划定了符合条件的存量首套住房商业性个人住房贷款范围，包括2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。 图表1：近期地产政策梳理 2.房地产数据跟踪 2.1新房成交情况：销售仍偏弱，政策显效仍需时间 全国新房市场整体成交规模提升尚不明显，政策显效还需要时间。三大政策实施后，新房日成交数据短期出现边际回暖迹象，但未形成长期趋势。对标地产行业较为稳健的2021年同期（8月1日-9月14日）销售数据来看，地产需求仍然冲高乏力，近两周累计销售面积略低于2022年。根据中指研究院监测数据显示，上周（9月4日—10日）全国百城商品房销售面积环比下降超40%。一线、二线、三四线城市销售面积分别为56.11，279.24，149.46万平方米，环比分别下降29.08%，42.54%，42.78%。 一线城市中，北京、广州、深圳上周销售面积小幅提升。北京上周新房销售面积16.06万平方米，环比增长16.97%；广州上周新房销售面积约13.31万平方米，环比增长5.30%；深圳上周新房销售面积约5.20万平方米，环比增长0.32%，上海上周成交面积大幅下降（20.04万平方米），环比减少52.11%。由于新政直接刺激“卖一买一”需求，新房市场的整体成交规模提升不明显，政策显效仍需一段时间。 二线城市上周销售面积增减有所分化。南京、东莞出现较大提升，上周新房销售面积分别为10.42，6.65万平方米，环比分别增长20.71%，21.46%。截至9月14日，成都商品房销售面积已完成上年9月的75.59%。其余跟踪城市中，杭州、苏州出现大幅回落，销售面积分别为14.37，5.06万平方米，环比分别下降74.36%，47.85%。 二线城市新房需求活跃度提升并不显著的原因或是此前已大面积放开限购、首付比例等限制，而本轮地产政策调整主要针对核心高能级城市，加之扶持改善型需求的指向性更强，二线城市新房需求上升支撑力不足。 图表2：30城新房成交面积（万平方米） 图表3：全国商品房销售（万平方米） 图表4：商品房销售面积：北京（万平方米） 图表5：商品房销售面积：上海（万平方米） 图表6：商品房销售面积：广州（万平方米） 图表7：商品房销售面积：深圳（万平方米） 图表8：二线城市商品房销售（万平方米） 2.2二手房成交情况：挂牌量明显回暖，市场情绪或有所升温 二手房市场活跃度提升更加明显，一线城市新增挂牌量创年内新高。近期二手房表现好于新房，地方松绑力度不断加大，“卖一买一”需求加速释放促进挂牌量迅速增长。上周二手房成交止跌回升，根据诸葛数据研究中心数据，上周一线城市二手房累计挂牌量和新增挂牌量均上升，后者环比增长40%以上，达到今年峰值。同时，一线城市二手房报价指数在新政实施后出现明显回升，目前已接近2021年水平，北上广深四市报价指数均有提升，其中北京报价指数最近一周上升14个百分点。 从销售面积来看，一线城市回升动能较强。一线城市中，北京、深圳分别销售26.77，6.93万平方米，环比分别上涨4.2%、15.5%。从交易量来看，上周北京、上海、深圳二手住宅成交全部上涨，环比涨幅分别为3.27%、37.83%，22.61%。二线城市中，青岛二手房销售面积环比上涨，其余城市成交所有下跌。 过去房地产周期的规律特征是轮动复苏，房价指数中一线带动二线、三线城市轮动。当前一线城市二手房市场挂牌量出现明显上涨，说明“认房不认贷”政策直指换房需求，想要享受宽松首付政策的业主挂牌意愿增强，预计将会带动二、三线城市二手房挂牌量的增长。但同时也需注意供给增加的“挤压”可能带来价格的下跌，影响居民购房信心，对后续二手房市场预期带来一定扰动。 图表9：一线城市二手房报价指数回升（%） 图表10：大中城市二手房住宅价格变动（个） 图表11：部分一二线城市二手房销售情况（万平方米） 3.地产市场展望及对债市的影响 楼市限制被进一步放松，短期有望迎来“金九银十”。当前一手房销售数据尚未出现明显改善的原因除政策传导仍需时间外，也存在网签数据滞后的可能，购房存在一定时间周期，而成交统计一般在房产过户的时候录入系统，新政落地效果可能需要更长时间才会反映出来。截至9月14日，继北上广深后，武汉、中山、成都等近30城市跟进执行“认房不认贷”政策，同时南京、大连、济南、青岛等10城全面取消限购，预计后续新一线、重二线城市可逐步解除限制性政策。本轮差别化住房信贷政策的优化、存量贷款利率的下调，和“认房不认贷”的政策三箭齐发，有助力居民减轻信贷压力，释放刚性与改善性需求，从需求侧改善地产行业的低迷走势。9月是政策落地后的发酵期，一线城市销售数据已出现边际改善，短期有望带动商品房重现“金九银十”。近日，央行发布公告于15日进行年内二度降准，此举短期内对楼市修复作用不大，但重在为市场信心注入强心剂，预计后续地产政策有望持续放松，逐步放开二手房市场。 对于债市而言，短期来看，利好政策相继出台，宏观数据边际改善，以及四季度机构止盈需求上升，债市调整压力较大。而长期来看，政策落地及市场信心修复还需时间，年内需求提振程度及基本面修复情况仍有待观望，预计四季度利率上行空间较有限。因此我们认为，在当下市场预期尚未扭转、经济基本面复苏动能有限的情况下，随着宏观经济数据公布后债市短期调整，后续或仍将走向震荡偏暖，利率有望再度下行。 4.风险提示 地产宽松政策不及预期，警惕人民币汇率走势对宽货币政策的制约。