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公司年度报告摘要
经营业绩
- 2022年：公司实现营业收入2071亿元，同比下降2.4%；归母核心净利润270亿元，同比增长1.5%；核心净利率提升至13.0%。
- 成本与利润：整体毛利率为26.2%，较上一年度下降0.8个百分点。开发物业结算毛利率下滑0.7个百分点至23.0%，投资物业租金毛利率则降低2.6个百分点至65.6%，主要原因是减免租户租金25.2亿元（不包括税项与非并表项目）。
销售与土地储备
- 销售表现：2022年销售金额3013亿元，同比下降5%，优于行业平均水平，行业排名上升至第四位，其中一二线城市签约占比87%，签约额TOP10城市的占比为61%。2023年1-2月，销售金额402亿元，同比增长60%，保持行业第五的位置。
- 土地储备：截至2022年末，公司总土储建筑面积为6478万㎡，其中开发业务土储占比85%，足以支撑未来三年以上的业务发展。
投资物业运营
- 疫情期间的挑战与应对：2022年，投资物业收入170亿元，同比下降2.4%，考虑到减免的租金，实际收入增长为10.5%。购物中心租金收入138亿元，虽有1.3%的同比下降，但在减免租金后的增长率为13.0%。尽管面临疫情和消费疲软的双重压力，购物中心的出租率仍保持在96.2%的高水平，并新开业12个购物中心，总数达到66个。
- 财务状况：公司财务稳健，净负债率为38.8%，处于较低水平。2022年，剔除减免租金影响后，经营性不动产租金覆盖股息及利息倍数为0.99。加权平均融资成本为3.75%，保持行业最低水平。
投资建议与风险提示
- 投资建议：预计2022年与2023年的归母核心净利润分别将达到290亿元和321亿元，对应的每股收益（EPS）分别为4.07元和4.51元，当前股价对应的市盈率分别为7.9倍和7.2倍，建议维持“买入”评级。
- 风险提示：包括但不限于开发物业销售和结算低于预期、投资物业租金收入未达预期、盈利水平下滑超出预期以及行业基本面恶化、政策转暖力度不足等风险。
