结算业绩承压下滑，投资力度保持稳健

保利发展（600048.SH） 2023年03月31日 投资评级：买入（维持） 日期2023/3/30 当前股价(元)14.41 一年最高最低(元)19.88/12.88 总市值(亿元)1,724.94 流通市值(亿元)1,724.94 总股本(亿股)119.70 流通股本(亿股)119.70 近3个月换手率(%)32.27 股价走势图 结算业绩承压下滑，投资力度保持稳健 ——公司信息更新报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级 保利发展发布2022年报，公司实现营收2811.1亿元，同比下降1.4%；实现归母 净利润183.5亿元，同比下降33.0%；基本每股收益1.53元，每股派息0.45元。 公司投资拿地保持稳健，融资渠道畅通，资金优势明显，我们上调2023-2024年 并新增2025年盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为237.4、284.2、325.3亿元（2023-2024年原值为236.2、283.2亿元），EPS分别为1.98、2.37、 2.72元，当前股价对应PE估值分别为7.3、6.1、5.3倍，维持“买入”评级。 结算业绩承压下滑 2022年公司实现营收2811.1亿元，同比下降1.4%；实现归母净利润183.5亿元， 同比下降33.0%。公司竣工结转收入同比微降，归母净利润下滑主要原因：（1） 20% 10% 0% -10% -20% -30% 保利发展沪深300 结算毛利率下滑，整体毛利率22.0%，同比下降4.8个百分点；其中地产开发毛利率21.8%，同比下降5.3个百分点；（2）投资收益42.0亿元，同比下降32.36%； （3）2022年计提存货跌价损失8.9亿元。截至2022年末，公司合同负债规模 4120.2亿元，同比微降1%，未来业绩锁定性较强。 销售市占率持续提升，深耕核心38城市 2022年公司实现签约面积2747.95万平方米，同比下降17.55%；实现签约金额 2022-032022-072022-11 数据来源：聚源 相关研究报告 《销售数据持续增长，单月新增四宗地块—公司信息更新报告》-2023.3.8 《一月销售企稳回升，定增预案获证监会受理—公司信息更新报告》 -2023.2.16 《结算业绩承压下滑，销售优于行业投资保持稳健—公司信息更新报告》 -2023.1.12 4573.01亿元，同比下降14.51%，在克而瑞销售排行榜排名升至第二，市场份额进一步提升至3.4%。公司核心38城市销售贡献占比86%，同比提升8个百分点，在26个城市销售排名第一。截止2022年末，公司累计待开发土地建筑面积6270.8 万平米，较2021年末的7327.1万平米下降14.4%。 融资优势明显，现金回笼率高 截至2022年末，公司有息负债规模为3813亿元（2021年末3382亿元），综合融资成本约3.92%，同比下降0.54个百分点；扣预负债率为68.4%、净负债率为63.6%、现金短债比为1.57，三道红线维持绿档。2022年公司实现回笼金额4271亿元，回笼率为93.4%，连续4年保持在93%以上的较高水平。 风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。 指标 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 285,024 281,108 323,181 362,705 398,924 YOY(%) 17.2 -1.4 15.0 12.2 10.0 归母净利润(百万元) 27,388 18,347 23,736 28,416 32,529 YOY(%) -5.4 -33.0 29.4 19.7 14.5 毛利率(%) 26.8 22.0 22.8 23.7 24.5 净利率(%) 9.6 6.5 7.3 7.8 8.2 ROE(%) 12.3 8.4 9.4 10.3 10.7 EPS(摊薄/元) 2.29 1.53 1.98 2.37 2.72 P/E(倍) 6.3 9.4 7.3 6.1 5.3 P/B(倍) 1.0 0.9 0.8 0.7 0.7 财务摘要和估值指标 数据来源：聚源、开源证券研究所 公司研究 公司信息更新报告 开源证券 证券研究报 告 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元)2021A2022A2023E2024E2025E利润表(百万元)2021A2022A2023E2024E2025E 流动资产 1247342 1300401 1386424 1612410 1671487 营业收入 285024 281108 323181 362705 398924 现金 171384 176537 263139 329829 241717 营业成本 208631 219228 249618 276653 301320 应收票据及应收账款 3194 4054 2409 4845 3134 营业税金及附加 15685 13121 15085 16930 18620 其他应收款 157849 157426 161590 201503 249327 营业费用 7384 7530 8887 9974 11170 预付账款 42686 22556 48092 53974 59364 管理费用 5434 4744 5494 5803 6383 存货 809656 877893 846163 953976 1046249 研发费用 1436 1238 1424 1596 1755 其他流动资产 62573 61934 65031 68282 71697 财务费用 3386 3686 3781 4115 4799 非流动资产 152591 170064 188596 207715 226827 资产减值损失 95 1156 718 1148 1075 长期投资 95089 106250 115075 124092 133309 其他收益 186 239 250 261 274 固定资产 11275 10147 11349 13437 16052 公允价值变动收益 246 -142 218 94 104 无形资产 404 371 387 394 357 投资净收益 6211 4201 4404 4654 4825 其他非流动资产 45822 53296 61784 69792 77109 资产处置收益 16 113 64 89 77 资产总计 1399933 1470464 1575020 1820125 1898314 营业利润 49670 34693 43109 51582 59081 流动负债 818817 842280 877078 1059932 1095972 营业外收入 512 781 859 945 1040 短期借款 4094 1197 1317 1449 1594 营业外支出 147 174 191 210 231 应付票据及应付账款 139597 162704 149319 251628 211941 利润总额 50035 35301 43778 52317 59890 其他流动负债 675127 678379 726442 806855 882438 所得税 12845 8290 10507 12295 14074 非流动负债 278201 305992 342480 371082 372929 净利润 37189 27011 33271 40023 45815 长期借款 273523 300199 336397 364694 366222 少数股东损益 9802 8664 9535 11607 13286 其他非流动负债 4678 5794 6083 6388 6707 归属母公司净利润 27388 18347 23736 28416 32529 负债合计 1097019 1148273 1219558 1431014 1468902 EBITDA 60307 46744 47360 55150 63886 少数股东权益 107354 125927 135462 147068 160355 EPS(元) 2.29 1.53 1.98 2.37 2.72 股本 11970 11970 11970 11970 11970 资本公积 17817 17626 17626 17626 17626 主要财务比率2021A2022A2023E2024E2025E 留存收益 147126 157618 190889 230912 276727 成长能力 归属母公司股东权益 195561 196264 220001 242042 269058 营业收入(%) 17.2 -1.4 15.0 12.2 10.0 负债和股东权益 1399933 1470464 1575020 1820125 1898314 营业利润(%) -5.0 -30.2 24.3 19.7 14.5 归属于母公司净利润(%) -5.4 -33.0 29.4 19.7 14.5 获利能力毛利率(%) 26.8 22.0 22.8 23.7 24.5 净利率(%) 9.6 6.5 7.3 7.8 8.2 现金流量表(百万元)2021A2022A2023E2024E2025E ROE(%) 12.3 8.4 9.4 10.3 10.7 经营活动现金流 10551 7422 64399 35933 -92309 ROIC(%) 8.1 5.9 5.4 5.6 6.0 净利润 37189 27011 33271 40023 45815 偿债能力 折旧摊销 1509 1691 1539 1942 2481 资产负债率(%) 78.4 78.1 77.4 78.6 77.4 财务费用 3386 3686 3781 4115 4799 净负债比率(%) 56.4 65.2 46.2 39.6 63.5 投资损失 -6211 -4201 -4404 -4654 -4825 流动比率 1.5 1.5 1.6 1.5 1.5 营运资金变动 -25935 -21751 31111 -4663 -139718 速动比率 0.4 0.4 0.5 0.5 0.5 其他经营现金流 613 986 -899 -831 -861 营运能力 投资活动现金流 -19987 637 -14744 -15552 -15880 总资产周转率 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 资本支出 272 186 7061 7324 6977 应收账款周转率 101.0 77.6 100.0 100.0 100.0 长期投资 -17997 -4363 -8825 0 -9218 应付账款周转率 1.4 1.5 1.6 1.4 1.3 其他投资现金流 -37712 -3539 -16509 -8228 -18121 每股指标（元） 筹资活动现金流 34458 -3015 36947 46310 20076 每股收益(最新摊薄) 2.29 1.53 1.98 2.37 2.72 短期借款 -683 -2896 120 132 145 每股经营现金流(最新摊薄) 0.88 0.62 5.38 3.00 -7.71 长期借款 41296 26676 36198 28298 1528 每股净资产(最新摊薄) 14.78 15.64 17.63 19.47 21.72 普通股增加 2 0 0 0 0 估值比率 资本公积增加 -496 -191 0 0 0 P/E 6.3 9.4 7.3 6.1 5.3 其他筹资现金流 -5662 -26604 629 17881 18403 P/B 1.0 0.9 0.8 0.7 0.7 现金净增加额 24970 5182 86602 66691 -88113 EV/EBITDA 7.5 10.9