财务稳健融资畅通，销售韧性投资精准

绿城中国(3900.HK) 财务稳健融资畅通，销售韧性投资精准 2023年03月28日 推荐（维持） 股价：10.6港元 主要数据 行业房地产 公司网址www.chinagreentown.com;www.gree ntownchina.com 大股东/持股CCCGHolding(HK)Limited/24% 总股本(百万股) 2532.00 流通A股(百万股) 0 流通B/H股(百万股) 2532 总市值（亿港元） 268 流通A股市值(亿元) 0 每股净资产(元) 14.23 资产负债率(%) 79.18 实际控制人 行情走势图 事项： 绿城中国公布2022年年报，全年实现营业收入1271.5亿元，同比增长26.8%； 归母净利润27.6亿元，同比下降38.3%；核心归母净利润64.1亿元，同比增长11.3%；拟每股派息人民币0.5元。 平安观点： 利润增速低于营收，费用率呈现改善：公司2022年营业收入1271.5亿元， 同比增长26.8%，归母净利润27.6亿元，同比下降38.3%，核心归母净利润64.1亿元，同比增长11.3%。归母净利润同比下降主要源于：1）毛利率同比下降0.8个百分点至17.3%；2）因人民币贬值计提汇兑净损失 13.7亿元，导致其他亏损同比扩大18.7亿元至13.8亿元；3）基于市场环境变化计提非金融资产减值亏损15亿元，同比增加10.9亿元；4）少数股东损益占比同比提升27个百分点至69%。期内销售费用率、管理费用率、财务费用率分别为2.3%、4.2%、2.1%，同比分别下降0.6个、0.9个、0.1个百分点。期末合同负债1478.5亿元、已售未结3245亿元；2023年计划竣工1869万平米，同比增长48%，为业绩释放形成支撑。 销售排名提升，结构稳健去化良好：公司2022年合同销售总额3003亿元，排名升至行业第四；自投销售额2128亿元，排名升至行业第八。自 投项目销售权益比例升至58%；销售均价26823元/平米，维持行业较高水平。公司在保证流量同时，紧抓现金回款，销售回款率102%，有效支撑现金流及再投资。高能级核心城市市场地位持续巩固，一二线销售额占比升至85%，去化率63%，长三角占比63%，重点城市深耕能力持续提升。2023年总可售货值3601亿元、自投货值2476亿元，一二线占比80%，优质布局助力销售去化实现。 相关研究报告 【平安证券】绿城中国（3900.HK）*半年报点评*业绩 平稳财务稳健，销售韧性投资精准*推荐20220826 证券分析师 杨侃投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑茜文投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 投资精准发力，转化高效权益上行：公司2022年新增项目27个，总建面408万平米，新增货值1037亿元，位列全国第八。其中杭州、北京、 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 100240 127153 156853 176240 194393 YOY(%) 52.4 26.8 23.4 12.4 10.3 净利润(百万元) 4469 2756 4210 4684 5137 YOY(%) 17.7 -38.3 52.8 11.3 9.7 毛利率(%) 18.1 17.3 17.7 17.6 17.5 净利率(%) 7.7 7.0 5.2 5.1 5.1 ROE(%) 12.9 7.7 11.1 11.6 12.0 EPS(元) 1.77 1.09 1.66 1.85 2.03 P/E(倍) 5.3 8.5 5.6 5.0 4.6 P/B(倍) 0.7 0.7 0.6 0.6 0.5 上海三城新增货值占比82%，一二线新增货值占比92%。聚焦纯住宅开发，新增货值中商办物业占比0.5%。年内新增货值当年转化销售501亿元，当年转化率48%，同比提升27个百分点。新增项目平均权益比例升至69%，利于降低合作风险、提升操盘效率。 公 司报告 公 司年报点评 证券研究报告 绿城中国·公司年报点评 融资渠道畅通，成本下行结构优化：公司2022年完成境内债券公开发行200.2亿元，成功赎回所有境外永续证券并完成多笔短期贷款置换。期末总借贷加权平均利息成本同比下降20BP至4.4%；一年期到债务比重较2021年末下降5.9个百分点至19.2%，债务结构进一步优化。期末净负债率、剔除预收款后的资产负债率62.6%、70.1%，现金短债比1.7倍。 投资建议：由于汇兑损失及减值计提超出预期，下调公司2023-2024年EPS预测至1.66元（原为2.23元）、1.85元（原为 2.42元），新增2025年EPS预测为2.03元，当前股价对应PE分别为5.6倍、5.0倍、4.6倍。公司作为全国领先品质房企，经营效率全面提升，销售投资展现韧性，合理布局及融资、品牌优势助力后续发展，房地产格局优化过程中有望持续受益，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险：若楼市复苏不及预期，房企销售仍普遍以价换量，将导致公司结算毛利率持续下行、减值计提超出预期风险；2）若核心城市核心地块竞争加剧，将影响公司投资节奏，并可能导致公司拿地利润空间收窄、拿地权益持续降低风险；3）疫情反复风险。 2/4 绿城中国·公司年报点评 资产负债表单位：百万元利润表单位：百万元 会计年度2022A2023E2024E2025E 会计年度2022A2023E2024E2025E 货币资金70394156851762419439 应收账款1621243927413023 预付款项、按金及其他应收款83696116437130829144304 其他应收款0000 存货284678465680523893578576 其他流动资产21983345453879942783 流动资产总计462371634787713885788125 长期股权投资43539435394353943539 固定资产9614810866015095 在建工程0000 无形资产156513041043782 长期待摊费用0000 其他非流动资产17988167431549814253 非流动资产合计72706696946668263670 资产总计535077704480780568851795 短期借款17793181962984740279 应付账款47722746158394392704 其他流动负债239240375372422194466150 流动负债合计304754468184535984599133 长期借款90293902939193292721 其他非流动负债28617286172861728617 非流动负债合计118910118910120549121338 负债合计423664587093656534720471 股本242242242242 储备35781357813578135781 留存收益0203643016785 归属于母公司股东权益36024380604032542809 归属于非控制股股东权益75389793288370988515 权益合计111413117387124034131324 负债和权益合计535077704480780568851795 会计年度2022E2023E2024E2025E 现金流量表单位：百万元 税后经营利润7383635771707800 折旧与摊销0301230123012 财务费用2729501154065938 其他经营资金-10111-64098-21011-19707 经营性现金净流量14787-49718-5424-2957 投资性现金净流量2423179118962144 筹资性现金净流量-16112-678354662629 现金流量净额1097-5470919391815 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 营业额127153156853176240194393 销售成本105132129065145199160354 其他费用0000 销售费用2902440149455454 管理费用53878092909310029 财务费用2729501154065938 其他经营损益0000 投资收益1684000 公允价值变动损益-109000 营业利润12578102841159812617 其他非经营损益678289730673467 税前利润13256131811466616084 所得税4361503355996141 税后利润8895814890669943 归属于非控制股股东利润6139393843824806 归属于母公司股东利润2756421046845137 EBITDA15985212042308325034 NOPLAT1034494551051211471 EPS(元)1.091.661.852.03 会计年度2022A2023E2024E2025E 主要财务比率成长能力 营收额增长率27%23%12%10% EBIT增长率8%14%10%10% EBITDA增长率3%33%9%8% 税后利润增长率16%-8%11%10% 盈利能力 毛利率17%18%18%18% 净利率7%5%5%5% ROE8%11%12%12% ROA1%1%1%1% ROIC7%6%5%5% 估值倍数 P/E8.55.65.04.6 P/S0.20.10.10.1 P/B0.70.60.60.5 股息率0%9%10%11% EV/EBIT8.010.410.310.2 EV/EBITDA8.09.09.08.9 EV/NOPLAT12.420.119.819.5 3/4 平安证券研究所投资评级： 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上） 推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间） 回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示： 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。 免责条款： 此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。 平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告