月酝知风之地产行业：民企发债扩围，3月小阳春隐现
月酝知风之地产行业 民企发债扩围，3月小阳春隐现 2023年3月3日 平安证券研究所地产研究团队 证券研究报告 行业评级：强于大市（维持） 请务必阅读正文后免责条款 本月观点：春节后楼市成交明显改善，核心城市土拍回暖，但楼市地市分化持续加剧。需求端政策方面，贷款利率政策动态调整机制下，多地首套房贷利率回调至4%以内；供给主体端方面，不动产私募投资基金试点工作启动，民企发债扩围，受益于“三支箭”的民企新城控股重回土拍市 场。当前市场关注点已由前期政策催化转化为需要基本面说话阶段，节后多城来访上升反映购房预期已逐步扭转、重点城市新房与二手房成交亦持续改善，二季度市场修复有望延续，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会。 政策：首套房贷款利率动态调整，优化房企资产负债表。1月、2月涉房类政策分别为42、46项，出台偏松类政策均为41项，政策延续偏松基调。央行及银保监开展“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四项行动，启动不动产私募投资基金试点工作，改善优质房企资产负债表；建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，符合“因城施策”导向。 资金：发债企业扩围至民企，多地首套房贷利率破“4”。信贷开门红，1月M2同比增速环比升0.8pct；社融存量增速环比降0.2pct，多地首套房贷利率回调至4%以内，居民提前偿还房贷意愿较强。房企融资环境回暖，中骏、雅居乐等民营房企相继加入境内信用债发行行列，“内保外贷”下海外融资渠道再度打通。 楼市：节后成交回暖，3月小阳春可期。2月重点50城新房、重点20城二手房月日均成交环比升52.5%、21.7%。草根调研反馈，节后市场普遍回暖，南京、杭州等地单周认购到访量较节前增长20%-50%，长沙、苏州均已突破2022年全年高点（国庆节）水平；但城市及区域间仍存分化，高库存郊县及三四线压力犹在。 地市：热度分化，溢价率、流拍率双升。由于春节假期、重点城市集中土拍处于间歇期，1月供地节奏明显变缓；溢价率、流拍率双升，市场热度持续分化，房企关注焦点依旧是核心一二线城市的优质板块，2月北京、苏州、杭州土拍核心地块热度居高不下。 房企：百强单月销售额增速转正，优质房企为拿地主力。2月单月百强房企销售额环比增长29.8%，同比增长11.8%，同环比已实现转正；剔除春节错期影响，1-2月百强房企累计销售额同比下降12.5%、销售面积同比下降20.5%，较1月收窄19.3个、15.9个百分点，后续随着传统供应旺季到来、二手房热度向新房传导，三月小阳春值得期待。北京、杭州、苏州等城市土拍较热，除华润、越秀等财务稳健、信用资质较好的央国企外，受益于“三支箭”的民企新城控股重回土拍市场。 板块表现：2月申万地产板块下跌2.02%，跑赢沪深300（-2.1%）；截至2023年3月2日，当前地产板块PE（TTM）13.4倍，估值处于近五年94.5%分 位。 风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售 报告主要观点： 指导价出台后楼市冰封，二手成交连续两年腰斩。2021年2月8日深圳二手房指导价政策出台，二手房首付比例变相提高，买卖双方缺乏真实成交数据作为参考，加重买方观望情绪，楼市进入调整期。根据中指院数据，2022年全年深圳二手住宅月均成交量仅为2021年的53.3%、2020年的22.8%，2022年12月二手住宅平均成交价较2021年2月高点回调约25.8%。2022年二手房冰点情绪传导至新房市场，新盘再无“万人摇号”现象，全年全市仅5个日光盘，且认筹比例均不及1比3。同时具备现房优势的二手住宅降价成交挤压一手楼盘价格倒挂空间，新房库存及去化周期累积上升，部分区域库存达历史高峰。 新盘折扣普遍，节后来访上升。走访的3个开盘折扣几个至十余个点不等，非核心区项目普遍转介，市场佣金3个点左右，以价换量仍是市场主流。项目区位、品质、价格（是否与周边二手倒挂）为当前购房者的重要考量因素，核心区楼盘低定价户型相对容易去化。尽管节后楼盘到访量有所改善，走访楼盘较开盘收回1-2个点折扣不等，但深圳楼市成交底部徘徊已久， 客户信心恢复、到访转化成交仍需时间。此外目前二手房冰封、成交周期拉长亦制约置换等改善性需求释放。 投机需求淡出，回归“房住不炒”。当前客户买房主要以自住需求为主，且更加注重资金安全。非核心区刚需盘客户多为首次置业，首付比例3成居多。仅核心区改善盘存在少数买入低定价户型的资产配置需求，且客户全款比例较高，首付比例多在6成以上，楼市逐渐回归“房住不炒”。 更多报告内容参见：《城市草根调研系列报告之十三：深圳篇，乍暖还寒，回归理性》 报告主要观点： 成交延续低迷，出清周期拉长：2022年东莞楼市延续21年以来下行压力，尽管限购、限售、限贷等多层面政策逐步放松，但受宏观环境、疫情反复等因素影响，观望情绪仍旧浓厚，全年开盘当天去化率33%，较2021年回落32个百分点。 2022年全市商品住宅成交2.7万套、成交面积314万平米，同比分别下降35.4%、34.3%；全年因高价项目带动，成交价格 29075元/平米，同比上涨5.5%，但涨幅较2021年收窄8.4个百分点。2023年1月东莞成交维持低位，全市成交1771套、成交面积19.4万平米，同比分别下降5.7%、8.9%。2022年以来东莞商品住宅可售规模、出清周期延续上行，至2023年1月出清周期达16.9个月。 以价换量普遍存在，购房以本地自住为主：据克而瑞统计，2022年东莞特价房促销频出，低至9折甚至75折。此次调研项目亦普遍打折，基本为大个位数折扣，部分折扣较开盘略有回收，整体看以价换量仍旧存在，开发商市场预期仍相对谨慎。2022年12月东莞全面取消限购后未见大规模外地购房客户涌入，与市场整体疲软、周边高能级城市房价同样承压、 外地购房性价比降低等因素相关。购房需求以本地自住为主，购房客群多为小企业主、上班族等，首付比例大多2、3成，自住需求下项目品质、性价比等要求更高。 到访改善但转化有限，周边高能级城市修复或为关键催化：调研项目反馈节后案场日到访量升至10余组，但转化率有限，成交转化仍需时间。当前交付问题并非东莞市场担忧重点，更多仍在收入及房价预期。展望2023年，除政策支持、经济修复等因素外，东莞城区及松山湖等核心区域供应量相对增多，优质地段项目入市亦有望对市场情绪形成支撑，关注3-4月小阳春及二季度楼市修复情况，其中东莞周边高能级城市修复或为信心重塑重要催化。 更多报告内容参见：《城市草根调研系列报告之十二：东莞篇，来访上升，尚未走出观望》 报告主要观点： 近期我们走访了长三角主要城市（南京、合肥、无锡、苏州、杭州）房地产市场，从一线了解节后楼市温度，主要观点如下： 节后市场普遍回暖，城市及区域分化：2022年长三角五城楼市成交普遍下滑，无锡幅度最大，成交金额下滑约45%，春节后各地城市来访及认购均有回温，如苏州节后来访环比升约20%，南京日均认购环比升超50%，苏州、南京等地项目亦存在不同程度折扣回收。城市及区域间市场分化，如杭州、合肥市场明显好于无锡，但杭州及合肥外围区域亦存在高折扣、去化难；即使楼市相对较差的无锡，仍有去化及走量较好的高品质改善项目。个别城市交付时间会影响购房者意愿，但更多关 注区域及品质。展望后市，随着经济环境逐步恢复，预计优质城市及区域热度有望延续，但部分高库存的郊县及三四线压力仍存。 房企积极换仓收缩聚焦，流速与盈利中寻找平衡：楼市分化决定土拍市场分化，合肥、杭州2022年土拍平均溢价率为7.1%和5.8%，明显好于其它城市，无锡城投托底比例超过60%。房企积极换仓，在项目流速及盈利中寻找平衡，普遍收缩城市布局，个别全国性房企率先打折退出高库存城市及区域，同时房企布局聚焦及重叠亦加剧核心城市土拍热度（如杭州、合肥 中心区）。随着部分全国性民企拿地收缩，央国企成为土拍市场主角，但部分地级市民企亦积极向优质城市区域进军（如芜湖伟星2022年合肥权益拿地第一）。预计核心城市土拍市场有望率先回温，但部分高库存城市及区域土拍仍难言乐观。 预售金监管及去化制约开工，关注供给端收缩：走访城市政策均有不同程度宽松，均执行认房不认贷，限购政策除杭州外均相对宽松（大多6个月社保），首套房贷利率基本为4.1%，无锡更是低至3.8%；但预售金监管金相对严格，如南京预售金按5000-6000元/平米监管，相对较高的预售监管也制约房企的开工及推盘热情。部分城市个别房企出险项目尽管通过合作 方品牌、准现房等方式持销，但仍会对购房者预期产生影响，加上2022年开工及拿地收缩、部分城市城投拿地较多但开发速度较慢，供给端收缩或成为2023年楼市的重要扰动，建议关注在供给端收缩较大的城市布局较多房企。 更多报告内容参见：《城市草根调研系列报告之十四：节后市场回温，房企积极换仓聚焦》 为对此前证监会开展不动产私募投资基金试点要求的落实。2022年11月28日，证监会明确开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、在建未完成项目、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式，本次为对证监会开展不动产私募投资基金试点要求的落实。 利于盘活存量资产，为行业提供新的增量资金。此次按照试点先行、稳妥推进的原则，参与试点工作的私募股权投资基金管理人须股权结构稳定、公司治理健全，实缴资本符合要求，主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，最近三年未发生重大违法违规行为等。 投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等，其中存量商品住宅指已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证，已经实现销售或者主体建设工程已开工的存量商品住宅项目，包括普通住宅、公寓等，为部分资金紧张的存量优质项目盘活提供新的资金来源。试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%，并在被投企业提供借款或者担保做出了明确的限制和要求，利于更好保护投资者权益。随着本次不动产私募投资基金试点的落地实施，有望为行业提供新的增量资金来源，亦利于优质存量资产的盘活。 更多报告内容参见：《行业点评：不动产私募投资基金试点启动，行业资金端再迎活水》 完善租购并举住房制度，利好专业化规模化运营商：《意见》包含基本原则和要求、加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理四部分十七条内容；围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发 展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。《意见》出台是为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，利于支持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展。金融支持涉及各个方面，拓宽多元化投融资渠道：投资建设环节，支持商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款，要求项目资本金比例不低于开发项目总投资20%，贷款期限3-5年；鼓励商业银行向符合条件主体发放租赁住房团体购房贷款，贷款额度不超过物业评估值80%、期限不超过30年，为相关企业批量购买租赁住房提供资金同时，亦有助于消化房企存量房源。运营环节，支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款，允许置换开发贷，贷款期限最长不
