物业管理行业研究周报：物企“借箭” 板块迎来爆发期

物企“借箭”板块迎来爆发期 ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：物企“借箭”板块迎来爆发期 11月1日-11月30日，恒生物业服务及管理指数涨幅达81.71%，在恒生综合行业13个板块中排名第1，远超其余行业指数，超额收益明显。20家物企涨幅超50%，其中以碧桂园服务涨幅最高，达178.72%。 风险向下估值向上 11月地产政策“三箭齐发”，有利于民营房企信用风险缓释，也有利于投资者对中国房地产市场的信心重建，更加有利于对物业企业估值信心的重建。 11月1日-11月30日，港股物业PE（TTM）由9.03倍回升至14.29倍。民营房企的信用风险缓释，是物企估值修复的关键所在。2021年中旬以来，受 房企债务违约下的恐慌情绪蔓延，物企交易以规避风险为主，从这一层面来看，房企信用风险缓释是本轮物业估值修复的关键，我们认为目前对房地产政策的新一轮宽松已启动，民营房企信用风险缓释，行业曙光已现，当前为物业板块 评级增持 2022年12月04日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 行业基本资料 股票家数61 行业平均市盈率（TTM）12.91 港股市场平均市盈率（TTM）7.52 行业表现走势图 配置的好时机。 基本面稳固行业确定性仍在 2021年物企业绩兑现基本完成，2022年物企外拓持续发力，存量市场基本面稳固。从历史数据来看，即使地产行业于2021年中超速下行，物企于 2021年初定下的目标亦基本完成。 从收入目标及完成情况来看，去年物企业绩目标基本完成。从今年年中数据来看，收入增速仍维持较高水平。2022H1营收TOP15物企加权平均增速达 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% -80% 恒生物业服务及管理恒生综合指数 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 到37.8%，所有上市物企（剔除停牌物企及未有2021年数据的京城佳业及金茂服务）加权平均增速达到32.3%，收入增速仍保持在较高水平。 从净利润情况来看，去年物企业绩目标同样基本完成，有少数物企受特殊风险因素影响利润大幅下降，主要为地产关联风险。我们认为，物业行业基本面稳固，随着地产信用风险缓释，有利于市场对物业的认知重新调整回归，物业行业存量市场发展的确定性仍在。 数据追踪（11月28日-12月2日）：资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至 2022年12月2日，持有1045.09万股，较上周上涨6.59%，持股市值1.64 亿元。 港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2022年11月28日至12月2日，增幅最大的是世茂服务，本周增幅5.43%。降幅最大的是建发 物业，降11.67%。持股比例最高为保利物业，为63.24%。持股数量最多为融创服务，为5.38亿股。 投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大， 物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务，关注高弹性标的碧桂园服务。 风险提示：房企资金链紧张拖累物企，关联方应收账款及其他应收款坏账风险， 外拓增速不及预期。 2021/12/3 2021/12/23 2022/1/12 2022/2/1 2022/2/21 2022/3/13 2022/4/2 2022/4/22 2022/5/12 2022/6/1 2022/6/21 2022/7/11 2022/7/31 2022/8/20 2022/9/9 2022/9/29 2022/10/19 2022/11/8 2022/11/28 资料来源：wind申港证券研究所 内容目录 1.每周一谈：物企“借箭”板块迎来爆发期3 1.1风险向下估值向上3 1.2基本面稳固行业确定性仍在4 1.3投资策略6 2.本周行情回顾6 3.行业动态8 3.1政策发布8 3.2公司动态9 4.数据追踪9 4.1沪（深）股通资金及交易追踪9 4.2港股通资金及交易追踪10 5.风险提示11 图表目录 图1：各板块11月涨幅对比3 图2：11月涨幅超50%物企3 图3：港股物业11月PE（TTM）变动4 图4：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数6 图5：各板块周涨跌幅对比6 图6：本周涨跌幅前五位（%）7 图7：本周涨跌幅后五位（%）7 图8：港股物业（931744.CSI）近一年PE（TTM）7 图9：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值10 表1：2022年直接支持房企融资事件3 表2：部分上市物企2021年初制定的面积目标及年度实际完成情况4 表3：部分上市物企2021年初制定的收入目标及年度实际完成情况5 表4：部分上市物企2021年初制定的盈利目标及年度实际完成情况5 表5：港股通持股数量及总市值10 1.每周一谈：物企“借箭”板块迎来爆发期 1.1风险向下估值向上 11月1日-11月30日，恒生物业服务及管理指数涨幅达81.71%，在恒生综合行业13个板块中排名第1，远超其余行业指数，超额收益明显。20家物企涨幅超50%，其中以碧桂园服务涨幅最高，达178.72%。 图1：各板块11月涨幅对比图2：11月涨幅超50%物企 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 200% 180% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 碧桂园服务旭辉永升服务新城悦服务融创服务 世茂服务时代邻里合景悠活宝龙商业雅生活服务鑫苑服务佳兆业美好 卓越商企服务 中海物业星盛商业绿城服务 华润万象生活 特发服务保利物业金茂服务新希望服务 0% 资料来源：wind，申港证券研究所资料来源：wind，申港证券研究所 11月地产政策“三箭齐发”，有利于民营房企信用风险缓释，也有利于投资者对中国房地产市场的信心重建，更加有利于对物业企业估值信心的重建。 今年11月，工商银行、建设银行、邮储银行发布消息，分别与多家房企签约提供意向性融资支持，为“相对健康的房企”万亿巨额授信（“第一支箭”）。 同月，交易商协会官网发布信息，表示在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。 同月，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，公布16条措施支持房地产市场平稳健康发展，从行业融资、保交楼、 受困房企风险处置等多角度提出了要求，包括“对国有、民营等各类房地产企业一 视同仁”，合理区分子公司与集团控股公司风险，提升开发贷投放效率。 同月，证监会决定在房企股权融资方面调整优化5项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资等（“第三支箭”）。 表1：2022年直接支持房企融资事件 时间政策内容释放融资额度 2021年12月- 2022年4月 2022年4月 2022年7月 2022年8月 多部门明确支持收并购融资，如： 12月底央行及银保监会：要求银行业金融机构稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务；鼓励银行业金融机构积极为并购企业发行债务融资工具提供服务 4月金融支持实体经济座谈会：要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务 证监会鼓励市场机构、政策性机构通过创设信用保护工具为民营企业债券融资提供增信支持；创设机构在示范民企发债同时发行包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓程凭证（CRMW）在内的信用保护工具 多地由政府牵头，联动地方AMC、地方国企等多种形式的国有资本，共同成立房地产纾困基金 监管部门指定国有企业担保和承销示范性房企的人民币债券新发，为房企提供流动性支持；指示中债信用增进投资公司对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带 并购融资贷款额度超1700亿； 金融机构并购债发行450亿， 房企并购债发行101亿 5月共有5家房企发行债融资 35亿元 - 8-10月共6家房企发行债券融 资68亿元 2022年8月 2022年9月 2022年10月 2022年11月 责任担保” 住房部、央行等部门出台政策,要求完善政策工具箱,通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。 监管部门指示工行、建行、中行等多家大行加大对房地产融资的支持力度，要求每家大行年内对房地产融资至少增加1000亿元,融资形式包括房地产开发贷款、居民按揭贷款以及投资房地产开发商的债券。 民企发行增信担保债券再获支持： 10月底，央行副行长对中债增公司指出"加大对民营房企债券融资的支持力度"； 中债信用增进公司已获得单一主体集中度监管豁免，可支持前期已获得增信的民营房企的持续发债需求； 11月1日,交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司，召集21家民营房企召开座谈会,进一步加大对民营房企发债支持 由人民银行再贷款提供资金支持,委托专业机构按照市场化、法治化原则,通过担保增信、预计可提供约2500亿元支持包月创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。 初期规模达2000亿的政策性银行专项借款启动；PSL自9月起连续投放超2500亿 共投放约6000亿贷款 多家房企与中债增接触，准备发行事宜 预计可提供约2500亿元支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资 资料来源：中指数据，申港证券研究所 11月1日-11月30日，港股物业PE（TTM）由9.03倍回升至14.29倍。民营房企的信用风险缓释，是物企估值修复的关键所在。2021年中旬以来，受房企债务违约下的恐慌情绪蔓延，物企交易以规避风险为主，从这一层面来看，房企信用风险缓释是本轮物业估值修复的关键，我们认为目前对房地产政策的新一轮宽松已启动，民营房企信用风险缓释，行业曙光已现，当前为物业板块配置的好时机。 图3：港股物业11月PE（TTM）变动 16.00 14.00 12.00 10.00 8.00 6.00 4.00 2.00 0.00 资料来源：wind，申港证券研究所 1.2基本面稳固行业确定性仍在 2021年物企业绩兑现基本完成，2022年物企外拓持续发力，存量市场基本面稳固。 从历史数据来看，即使地产行业于2021年中超速下行，物企于2021年初定下的目标亦基本完成。 表2：部分上市物企2021年初制定的面积目标及年度实际完成情况 企业简称按目标2021年预计达到2021年实际完成情况 碧桂园服务按预计2025年面积会超18亿方的目标，则2021 年面积预计超5.16亿方 绿城服务2021年外拓目标要达到1.5亿方，合同金额要超 过50亿元 2021年在管面积达到7.66亿方，同比增长 102.95% 2021年新增外拓完成1.28亿方，新签约物 业项目单年金额达45.10亿元 华润万象生活按到2025年总体物业管理面积要达到4亿方的2021年在管面积达到1.62亿方，同比增长 目标，2021年管理面积预计约达1.51亿方37.31% 世茂服务3年5倍增长，2021年合约面积预计增加1亿方 2021年合约面积净增1.07亿方 融创服务2021年将有上亿的在管面积增长2021年在管面积净增7964万方 金科服务2021年，预计在管面积增长不少于8000万方2021年在管面积净增8168.6万方 中海物业在管面积未来五年复合增长率不低于30%，预计第三方项目每年新增要在6400万方以上 新城悦服务2021年，达到在管面积1.5亿方，合约面积要达 到2.7亿方 资料来源：公司公告、克而瑞物管、中物研协，申港证券研究所 2021年在管面积2.60亿方，同比增长 38.96%，第三方在管面积净增4818.54万方 2021