土地市场月度跟踪报告（2023年12月）：2023年宅地土拍“量缩价升”，光大核心30城整体溢价率5.2%

2024年1月21日 行业研究 2023年宅地土拍“量缩价升”，光大核心30城整体溢价率5.2% ——土地市场月度跟踪报告（2023年12月） 要点 2023年1-12月，百城宅地成交“量缩价升”，一线楼面均价双位数提升。 1-12月，百城宅地供应建面58,615万平，同比-17.2%；成交建面42,623万平， 同比-23.9%；成交楼面均价为5,942元/平，同比+7.3%。分城市能级来看： 百城中一线城市宅地供应建面2,626万平，同比-22.3%；成交建面2,211万平， 同比-28.2%；成交楼面均价为24,109元/平，同比+11.0%。 百城中二线城市宅地供应建面19,743万平，同比-16.6%；成交建面13,780万平 同比-24.9%；成交楼面均价为7,348元/平，同比+9.8%。 百城中三线城市宅地供应建面36,246万平，同比-17.1%；成交建面26,631万平 同比-23.0%；成交楼面均价为3,706元/平，同比+6.5%。 1-12月，TOP50房企新增土储价值同比-2.3%，新增土储面积同比-4.7%。 1-12月，TOP50房企新增土储价值13,466亿元，同比-2.3%，新增土储价值前三名为中海地产（1,271.9亿元）、保利发展（1,260.9亿元）、华润置地（1,102.1亿元）；TOP50房企新增土储面积10,235万平，同比-4.7%，新增土储面积前三名为保利发展（928.1万平）、华润置地（711.2万平）、建发房产（606.3万平）1-12月，光大核心30城土地成交建面近2亿平，12月27宗宅地溢价率超20% 12月，光大核心30城成交宅地631宗（单月同比+34.3%），成交宅地总建面 5,575万平（单月同比+27.5%），成交宅地总价3,792亿元（单月同比+37.4%）， 成，溢价率最高的成交宅地位于广州海珠区，为越秀集团获取，成交楼板价75,670元/平，溢价率为58.74%。 1-12月，光大核心30城成交宅地2,264宗（累计同比-15.4%），成交宅地总建 面1.99亿平（累计同比-21.3%），成交土地总价1.90万亿元（累计同比-16.4%）， 成交楼面均价9,510元/平（累计同比+6.2%）；光大核心30城整体溢价率为5.2%累计同比提升2.1个pct。 投资建议：2023年，监管部门密集发声，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局，中央政治局会议指出我国房地产市场供求关系发生重大变化。从供给侧看，通过信贷、债券、股权等“三箭连珠”有力提振房地产行业信心，监管持续强调不同所有制房企融资“一视同仁”，并提出房地产融资“三个不低于”，建立城市房地产融资协调机制；从需求侧看，中央及地方政策利好持续发力，5年期LPR多次下调，地方政府“因城施策”加大合理住房消费支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率等，对多孩家庭和人才购房给予进一步支持等，区域分化格局进一步凸显。 投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 房地产（地产开发）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 202401052023年百强房企销售金额-18%，核 心30城商品住宅成交企稳——百强房企及光大 核心30城销售跟踪（2023年12月） 202312181-10月百城宅地成交建面-29%，土拍限价取消溢价率局部提升明显——土地市场月度跟踪报告（2023年11月） 房地产 目录 1、百城土地/住宅类用地供需情况3 1.1、1-12月百城土地成交建面累计同比-17.3%3 1.2、1-12月百城宅地成交建面累计同比-23.9%4 1.3、百城分能级城市住宅类用地供需情况5 2、百城土地/住宅类用地成交价格8 2.1、1-12月百城宅地成交楼面均价累计同比+7.3%8 2.2、百城分能级城市住宅类用地成交楼面均价9 3、TOP50房企拿地情况11 3.1、TOP50房企1-12月新增土储价值累计同比-2.3%11 3.2、TOP50房企1-12月新增土储面积累计同比-4.7%11 3.3、2023年新增土储排名TOP20房企12 4、光大核心30城住宅类用地成交情况13 4.1、2023年12月光大核心30城宅地成交面积+27.5%13 4.2、2023年1-12月光大核心30城宅地成交约2亿平13 4.3、2023年12月光大核心30城中27宗宅地溢价率超20%14 5、投资建议15 6、风险分析15 1、百城土地/住宅类用地供需情况 1.1、1-12月百城土地成交建面累计同比-17.3% 2023年12月 百城供应土地建面为1.35亿平，当月同比-22.7%； 百城成交土地建面为3.41亿平，当月同比-8.7%。 2023年1-12月 百城供应土地建面为19.85亿平，累计同比-13.0%； 百城成交土地建面为15.62亿平，累计同比-17.3%。 图1：百城土地当月供应/成交建面（万平方米）图2：百城土地供应/成交建面（当月同比） 百城土地当月供应/成交建面（万平方米） 百城土地供应/成交建面（当月同比） ×10000 4.5 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 0.0 140.0% 120.0% 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 -60.0% 供应成交 供应成交 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年12月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年12月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图3：百城土地累计供应/成交建面（万平方米）图4：百城土地供应/成交建面（累计同比） ×10000 30.0 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 0.0 百城土地累计供应/成交建面（万平方米） 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% -20.0% -30.0% -40.0% 百城土地供应/成交建面（累计同比） 供应成交 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 供应成交 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年12月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年12月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 1.2、1-12月百城宅地成交建面累计同比-23.9% 2023年12月 百城供应住宅类用地建面为0.35亿平，当月同比-16.7%； 百城成交住宅类用地建面为1.34亿平，当月同比-4.8%。 2023年1-12月 百城供应住宅类用地建面为5.86亿平，累计同比-17.2%； 百城成交住宅类用地建面为4.26亿平，累计同比-23.9%。 图5：百城住宅类用地当月供应/成交建面（万平方米）图6：百城住宅类用地供应/成交建面（当月同比） ×10000 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 百城住宅类用地当月供应/成交建面（万平方米） 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% -80.0% 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 -100.0% 百城住宅类用地供应/成交建面（当月同比） 住宅类：供应住宅类：成交 住宅类：供应住宅类：成交 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年12月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年12月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图7：百城住宅类用地累计供应/成交建面（万平方米）图8：百城住宅类用地供应/成交建面（累计同比） ×10000 12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 百城住宅类用地累计供应/成交建面（万平方米） 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% -20.0% -30.0% -40.0% -50.0% -60.0% 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-