房地产行业土地市场月度跟踪报告(2023年1月)：1月百城宅地供需缩量，重点城市土拍市场回暖

2023年2月24日 行业研究 1月百城宅地供需缩量，重点城市土拍市场回暖 ——土地市场月度跟踪报告（2023年1月） 要点 1月，受春节影响百城宅地供需缩量明显，成交均价略降，二线宅地涨价明显 1月，百城宅地供应建面0.14亿平，同比-32.3%；成交建面0.13亿平，同比-46.7% 成交楼面均价为2,884元/平，同比-6.0%。分城市能级来看：百城中一线城市未供应和成交住宅类用地。 百城中二线城市宅地供应建面318.7万平，同比-22.7%；成交建面223.1万平， 同比-69.8%；成交楼面均价为5,496元/平，同比+36.3%。 百城中三线城市宅地供应建面1,111.4万平，同比-27.3%；成交建面1,090.3万 平，同比-36.8%；成交楼面均价为2,350元/平，同比-11.6%。 1月，主流头部房企拿地较少，TOP50房企新增土储价值同比-36.7% 房地产（地产开发）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 1月，TOP50房企新增土储价值438亿元，同比-36.7%。新增土储价值TOP3房企为绿城中国（41.5亿元）、华润置地（29.8亿元）、江山万里置业（25.4亿元）；TOP50房企新增土储面积1,229万平，同比-25.7%；新增土储面积TOP3房企为永州经投发展（64.9万平）、岳阳城投（57.4万平）、泰森实业（54.8万平）。 杭州、苏州23年首轮土拍溢价率提升、热度恢复明显，城市土地市场分化明显 截至2023年2月23日，22城2022年所有集中土拍已全部完成。2022年，22 城集中供地（涉宅）成交建面1.46亿平方米，同比下降41.0%；成交总价1.81万亿元，同比下降21.5%；成交楼面均价12,430元/平方米，同比提升33.0%。 22城中共有苏州、杭州、上海、北京等9个城市发布了23年第一批集中供地公 告，合计供应涉宅土地156宗，合计供应涉宅土地建面1,309万平，其中，苏州 杭州、郑州已完成2023年第一批次集中土拍，成交建面合计约288.0万平，成 交总价合计约376.1亿元，成交楼面均价约13,056元/平米，其中苏州、杭州、 郑州成交溢价率分别为7.5%、9.3%、0.0%，供应土地成交率分别为100%、100% 20.00% 10.00% 0.00% -10.00% -20.00% -30.00% 2022/1/1 2022/2/1 2022/3/1 2022/4/1 2022/5/1 2022/6/1 2022/7/1 2022/8/1 2022/9/1 2022/10/1 2022/11/1 2022/12/1 2023/1/1 2023/2/1 -40.00% 20.00% 10.00% 0.00% -10.00% -20.00% -30.00% -40.00% -50.00% 沪深300300地产 2022/1/1 2022/2/1 2022/3/1 2022/4/1 2022/5/1 2022/6/1 2022/7/1 2022/8/1 2022/9/1 2022/10/1 2022/11/1 2022/12/1 2023/1/1 2023/2/1 恒生指数恒生综合行业指数-地产建筑业 65.6%，城市土地市场热度分化明显。 投资建议：2023开年，监管部门密集发声，释放积极信号，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振了房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率，发放购房补贴等。政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温，疫情管控优化，供需回暖可 期，资本市场关注度提升，投资建议关注三条主线：1）看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，建议关注保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2）看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，建议关注万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股等；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率，建议关注华润置地、上海临港等。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 资料来源：Wind 相关研报20230221“第三支箭”再延续，不动产私募基金落地——对不动产私募投资基金试点政策的点评 20230221多地优化调整二手限售，市场情绪逐步转暖——对近期房地产政策的综合点评20230212需求侧按揭增量有限，供给侧海外债迎曙光——光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2023年1月） 20230203集中供地优化完善，更好促进土地市场平稳运行——对集中供地优化政策的点评20230201开年销售弱势，结构分化明显——房地产行业百强销售月报（2023年1月） 房地产 目录 1、百城土地/住宅类用地供需情况3 1.1、1月受春节影响百城土地供需缩量明显3 1.2、1月受春节影响百城住宅类用地供需明显下降4 1.3、百城分能级城市住宅类用地供需情况5 2、百城土地/住宅类用地成交价格8 2.1、1月百城土地/住宅类用地成交楼面均价略降8 2.2、百城分能级城市住宅类用地成交楼面均价9 3、TOP50房企1月拿地情况10 3.1、TOP50房企1月新增土储价值438亿元10 3.2、TOP50房企1月新增土储面积0.12亿平11 3.3、1月新增土储排名TOP20房企11 4、22城“两集中”供地（涉宅）统计12 4.1、2022年22城集中供地（涉宅）成交量缩价升12 4.2、2022年22城集中供地（涉宅）成交情况12 4.3、2023年22城集中供地（涉宅）成交情况14 5、投资建议14 6、风险分析15 1、百城土地/住宅类用地供需情况 1.1、1月受春节影响百城土地供需缩量明显 2023年1月 百城供应土地建面为0.97亿平，当月（累计）同比-20.1%； 百城成交土地建面为0.91亿平，当月（累计）同比-9.7%。 图1：百城土地当月供应/成交建面（万平方米）图2：百城土地供应/成交建面（当月同比） x10000 4.5 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 百城土地当月供应/成交建面（万平方米） 140.0% 120.0% 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% 百城土地供应/成交建面（当月同比） 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 供应成交 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 供应成交 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年1月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年1月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图3：百城土地累计供应/成交建面（万平方米）图4：百城土地供应/成交建面（累计同比） x10000 30.0 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 0.0 百城土地累计供应/成交建面（万平方米） 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% -20.0% -30.0% -40.0% 百城土地供应/成交建面（累计同比） 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 供应成交供应成交 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年1月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年1月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 1.2、1月受春节影响百城住宅类用地供需明显下降 2023年1月 百城供应住宅类用地建面为0.14亿平，当月（累计）同比-32.3%； 百城成交住宅类用地建面为0.13亿平，当月（累计）同比-46.7%。 图5：百城住宅类用地当月供应/成交建面（万平方米）图6：百城住宅类用地供应/成交建面（当月同比） x10000 2.0 1.8 1.6 1.4 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 百城住宅类用地当月供应/成交建面（万平方米） 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% -80.0% -100.0% 百城住宅类用地供应/成交建面（当月同比） 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 住宅类：供应住宅类：成交 住宅类：供应住宅类：成交 资料来源：WIND，光大证券研究所；截