稳健经营，多航道发力

核心净利增长0.5%。2022年公司实现营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%； 实现归母净利润243.6亿元；剔除公平价值变动等影响实现核心净利润225.4亿元，同比增长0.5%。分不同业务看，公司物业开发业务实现收入2270亿元，同比增长11%；运营及服务收入236亿元，同比增长25%。 土储充足，聚焦高能级。2022年公司实现销售面积1305万平方米；实现销售金额2016亿元，其中长三角、环渤海、西部、华南及华中片区销售额分别占比38%、21%、20%、12%、9%，高能级城市销售占比达97%。公司销售回款率达100%。2022年公司在合肥、杭州、成都、重庆、南京等核心城市获取34个优质项目，总建面448万平方米，权益地价304亿元，平均拿地溢价率为4%，其中60%的项目溢价率为0%，地价保持合理。截至2022年末，公司拥有土储合计5795万平方米，权益面积3975万平方米，土地储备平均成本为每平方米5221元。按区域划分，公司土储中环渤海、西部、长三角、华中和华南地区分别占比32%、25%、19%、14%、10%，高能级土储占总面积的84%。 财务稳健，债务结构健康。截至2022年末，公司净负债率为58%，剔除预收账款后的资产负债率为65%，剔除预售资金监管及受限资金后的现金短债比为2.61倍，三道红线指标稳居“绿档”。2022年公司平均融资成本为4.1%，平均贷款年限为6.7年，借贷成本再创新低。在负债结构上，公司一年到期的短债占比占10%。 三大业务板块共同发力。除地产开发业务外，公司运营业务和服务业务也将共同发力，构建“一个龙湖生态体系”，未来运营和服务业态利润占比将超过一半。2022年，公司运营业务收入119亿元，同比增长14%，五年复合增长30%；服务业务收入117亿元，同比增长39%，五年复合增长40%。 风险提示：行业基本面下行超预期，政策转暖力度不及预期。 投资建议：公司作为优质标杆民企，财务健康，经营稳健，将在未来三大业务中实现长期有质量的增长。预计公司23-25年归母净利分别为254.9亿元、262.7、280.6亿元，对应EPS分别为4.02、4.14、4.42元，对应PE分别为 4.4、4.3、4.0X，维持“买入”评级。 盈利预测和财务指标 核心净利增长0.5%。2022年公司实现营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%；实现归母净利润243.6亿元；剔除公平价值变动等影响实现核心净利润225.4亿元，同比增长0.5%。分不同业务看，公司物业开发业务实现收入2270亿元，同比增长11%；运营及服务收入236亿元，同比增长25%。 图1：公司营业收入及增速 图2：公司核心净利润及增速 土储充足，聚焦高能级。2022年公司实现销售面积1305万平方米；实现销售金额2016亿元，其中长三角、环渤海、西部、华南及华中片区销售额分别占比38%、21%、20%、12%、9%，高能级城市销售占比达97%。公司销售回款率达100%。2022年公司在合肥、杭州、成都、重庆、南京等核心城市获取34个优质项目，总建面448万平方米，权益地价304亿元，平均拿地溢价率为4%，其中60%的项目溢价率为0%，地价保持合理。 截至2022年末，公司拥有土储合计5795万平方米，权益面积3975万平方米，土地储备平均成本为每平方米5221元。按区域划分，公司土储中环渤海、西部、长三角、华中和华南地区分别占比32%、25%、19%、14%、10%，高能级土储占总面积的84%。 图3：公司销售金额及增速 图4：公司销售面积及增速 财务稳健，债务结构健康。截至2022年末，公司净负债率为58%，剔除预收账款后的资产负债率为65%，剔除预售资金监管及受限资金后的现金短债比为2.61倍，三道红线指标稳居“绿档”。2022年公司平均融资成本为4.1%，平均贷款年限为6.7年，借贷成本再创新低。在负债结构上，公司一年到期的短债占比占10%。 三大业务板块共同发力。除地产开发业务外，公司运营业务和服务业务也将共同发力，构建“一个龙湖生态体系”，未来运营和服务业态利润占比将超过一半。2022年，公司运营业务收入119亿元，同比增长14%，五年复合增长30%；服务业务收入117亿元，同比增长39%，五年复合增长40%。 风险提示：行业基本面下行超预期，政策转暖力度不及预期。 投资建议：公司作为优质标杆民企，财务健康，经营稳健，将在未来三大业务中实现长期有质量的增长。预计公司23-25年归母净利分别为254.9亿元、262.7、280.6亿元，对应EPS分别为4.02、4.14、4.42元，对应PE分别为4.4、4.3、4.0X，维持“买入”评级。 附表：财务预测与估值 资产负债表（百万元） 免责声明