多航道协同发力，核心净利润同比维持增长

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公司经营与市场表现概览

销售与市场布局

• 2023年一季度：销售表现强劲，同比增长40%，在行业整体下行背景下保持稳定拿地规模。
• 2022年销售：全口径销售额为2016亿元，权益销售金额为1273亿元，分别同比下滑30.5%和37.3%。排名克而瑞TOP100第9位，领先行业平均水平。
• 2023年1-3月销售：实现销售金额507亿元，权益销售金额336亿元，同比增长39.6%，展现出较强的增长动力。

土地获取与策略

• 2022年拿地：权益拿地金额304亿元，一二线城市拿地占比超过90%，体现出对核心城市的安全性偏好。
• 2023年土地获取：截至一季度，获取5幅地块，合计权益地价29.2亿元，保持拿地规模的同时聚焦于高安全性的核心城市。

营收与利润

• 2022年营收与利润：营收同比增长12.2%，核心归母净利润同比增长0.5%，整体毛利率21.2%，核心归母净利率为9.0%。
• 财务稳健性：有息负债规模2080亿元，借贷成本降低至4.1%，短期到期债务占比仅为9.9%，财务状况良好。

多元化业务发展

• 商业投资：2022年已开业商场数量76座，运营总面积722万平方米，商场租金收入增长16%，NPI/cost回报率为6.3%。
• 长租公寓：冠寓已开业房间数11.6万间，贡献租金收入24.4亿元，同比增长9%。
• 物业管理：智创生活收入总额137.5亿元，管理面积3.2亿平方米。

投资建议与风险提示

• 预测与评级：预计未来三年（2023-2025年）营收分别为2561、2289、2416亿元，核心归母净利润分别为231、224、248亿元，维持“买入”评级。
• 风险因素：房地产政策放松力度不足、拿地规模及毛利率低于预期。