房地产行业大中华区写字楼供应/需求前沿趋势：期待2023年写字楼市场的复苏

CUSHMAN& 德梁行 WAKEFIELD WE 与字楼供应/需求 年月 大中心华区租研究 市场概览 截止到2022年四季度，大中华区21个主要城市的核心商圈甲级写字楼存量达到约 6,526.2方平方米。大中华区主要城市核心商圈写字楼净吸纳量2022年全年录得约 100.0万平方米，比2021年下降74.3%， 大中华区六大主要城市中，台北核心商2022年底空置率较低，约为2.8%，在二线 诚市中，杭州的核心商圈2022年底空置率最低，为16.6%： 今年将是优质写学楼项目涌入大中华区主要市场的高终期，在2023年至2026年间很多位于新兴商医的未来供应预计入市，推动各城市建设多中心发展格局。随着部分租户考虑具有价格优势的新兴板块，去中心化趋势有望进一步发展。 鉴于经济情况、政策导向以及新冠疫情防控政策不断优化调整，展望2023年，大中华区优质写字楼的需求将比去年更加坚韧。尤其是一些行业已经迎来新的或将迎来潜在的业务机会。近期政府政策的指导以及商业、社会和生活方式的变化都可能为以下行业提供新商机： ·TMT（电信、媒体和科技行业）： ·医疗健康行业； ·零售商贸业。 从大中华地区的各个主要门户城市来看，2022年甲级写字楼市场需求表现总体上低于预期。2023年，我们预计，包括总体经济状况，政府政策和各个城市的发展规划在内的各因素叠加将有助于继续推动写字楼租赁需求。 2022年，北京全市甲级写字楼新增供应同比下降2022年，上海甲级写字接市场受到本土疫情影响较2022年，深有597950平方米的甲级写字楼新供 32.1%，为423.858平方米，其中30.2%位于五大核大。尽管如此，大量新增供应进入上海新兴商圈，帮应投入使用，其中前海占比最高，达到56.5%；福田 心区域，69.8%位于新兴商图，新兴商图供应持续上助甲级写字楼总存量超过1,500万平方米。CBD及后海另各有约13万平方米的新供应。 升。全年共迎来9个甲级写字楼的入市，和2C21年茶 本持平，但体量都相对较小。同时，市场成交量放缓。上海甲级写字楼全年净吸纺全年而言，市场需求整体放缓，年内净吸纺量共录得 量为625,725平方米，较2021年有所下降，全年，专22.2万平方米，较202年锐流66.3%。年末单级写 受变情、经济下行压力和外部环境不确定性等多重因业服务、TMT、金腔等行业成交面积仍占据主导地位，字楼空置事录得22.8%，较上年末上升3.6个百分点： 索影均，2C22年北京写字楼市场租赁需求明显下降，约占录得交易面积的23.8%、17.4%和17.4%。四季度的平均租金面价明显松动，结束了连续7个季部分企业也出现缩减面积和退租的现意，全年单级写度环比变幅小于1个百分点的相对平稳态势，环比下字楼净吸纳量为17.3万平方米，同比下降79.4%关关，随着人工智能和互联网等更先进技术的应用和辞1.8%至每月每平方米203.5元，同比则下降3.3%：TMT、金胜业及专业服务业仍位属2022年北京写字落地，数字经济有型继续为上海的众多行业带来变革。 楼成交租赁的前三甲，占比分别为43.2%、25.0%双贸易、数育、生命科学、蝶体、市场营销、金融科技、金鞋、TMT，专业服务业依然高乘需求前三甲，但各 13.6%,资产管理、新零售、高端制造和现代物流等行业都有自占比出现较大变化：金融业在租赁成交中的占比达望出现相关变革性的新商机。36.5%，同比上升约10.9个百分点，超越TMT三新成 随着疫情的放开及经济活力的快速释放，写宇楼市场为深圳串级写字楼最大需求来幕；TM占比同比下降 也将邀逐渐复苏，不管是需求和供应都有型较2022年比外，许多因之前疫情而准迟的办公项目计划于今年约15.1个百分点；专业服务业占比上升5.9个百分点。 有较大提升。未来三年，预计北京写字楼市场还将迎进入市场。这些项目有可能在2023年为上海写宇楼 来约209.2万平方米的新增办公空间。大量新增供应市场新增超过200万平方米的优质供应。最后，整体前期疫情因素导致的工期及招商进度延后推高2023的入市将加剧市场的竞争，短期内市场租金仍将面临市场将从疫情中逐渐恢复，将有更多资本涌入上海以年新增供应量将达到132.8万平方米，虚大供应带来 下行压力，但同时也将为租户带来最佳的租赁谈判窗支持本土的楼宇经济。的竞争压力严峻，展望未来，随着深港两地全面通关， 口期，市场成交量也将迎来大幅提升商务交流回暖超势明显，中长期经济复苏可期，并有 望支撑写字楼需求端重归景气，但集中供应背景下，相金走低、空置率走高的局面或将在中短期延续。 4 2022年，广州甲级写字楼市场延续了去年活跃的供应 2022年，查港甲级写字接市场共有6个新供应项自落 2022年全年，台北仅新增1A级办公大楼（玉山敦北 态势，全市迎来6个新项目、合计416.953平方米新增 成，全部均坐落于非核心商圈。以上6个项目共为市 第二总部大婴方，新增供给面积约为28.800平米 供应的入市，持续放量的新增供应将全市总存量推高至 场带来约266,500平方米的办公空间，同时使整体待 6.034.199平万米 注需由2021年钧13.6%升至2022年尾的16.7% 2022年整体市场净胃纳量约35.200平米。其中玉山 敦北第二总部大楼作为银行总部扩结：占整体胃纳量 过去一年，疫情在国内主要城市的反复对经济社会发展 吸纳量方面，继连续两年录得负吸纳量后，2022年全 80%其余租赁活动以中小面积居多，依租赁交易统 和城市运行带来极大部战，令经济爱苏的节奏受到影响 年净吸纳首次事返正数至23.300平方米，主要受年内 计，2022年整体平均租责交易面税约2100平米 企业在办公租赁决策上表现出保守与审慎的态度。：以成 落成新增写字楼供应的预租楼面支持。 本控制为核心驱动的摄迁和续租成为最主要的租赁活动。 预估至2025年，台北A级办公大楼断增供给预计约 广州审级写字楼市场需求普道星现缩微态势，全市全年 笔于需求方面，跟生年趋势一致，2022年的新租赁成 33万平米，约等同现有A级办公大楼总量的13%。核 净吸纳量大辐回落，并呈现负值。 交按租货面积计算维续以金融业和专业服务行业 心地段的旧A级办公大楼面对竞争压力及企业对ESG 为主导。此少，公营机构所占的市场份额亦有所提升， 永续发展的重视：对其硬体升级将成趋势。拥有灵活 稳增长政策背景下，内资企业仍然是广州甲级写字楼市 为市场注入新需求动力。 空间使用并满足永续需求之A级办公室将成为办公市 场的成交主力，全年租贷面积占全市成交总量的72.6% 其中，专业服务业作为疫情间办公需求表现相对活铁 2023年，随着改府全面落实中港通关安排以及放宽各 场企业首要考量条件。 的行业之一，责肽了28.4%的租赁面积，同比扩大15 项防疫检疫限制，预计整体营商气氛将逐步复常，有 个百分点，业务的稳健发展储生了相关企业对于办公空 助带动及恢复内地企业来港设立写字楼的需求，吏年 间的需求。 内的写字楼租金跌幅有望收窄并稳定下来： 未来五年，广州还有371.9万平方米的甲级写字楼供应将投入使用，届时全市总存量将上升至943.6万平方米。 预计短期内空置率仍将继续承压：未来随着市场参与主体信心的回归，更多实体行业得到发展，将为甲级写字 安市场带采支撑，也将微为推动市场活力量启的关提 5 CUSHMAN& 戴德梁行 WAKEFIELD A 现状概览 大中华区21个城市核心商圈甲级写字楼市场数暨速览（2022年） 核心市场数据2022年 大中华区 市场空置率 未来供应净吸纳量租金 （同比变化） ·北京 +上海 ·→广州 香港 ·台北 →天津 大青连岛 ·杭苏州州 重庆 武汉 →长沙 南宁 8,617.977 威尼斯人11.4% 3,815 TL% 1'SLE -3.7% 元/平方米/月 8,572166 1,570,158 92,313 7.2% 285.3 0.7% 元/厚方米/月 6,034,j99 3,718,544 -4,130 14.0% 166.5 -6.0% 元/平方米/月 6,975,8856,455,728215,081,22.6%204.5-3.5%元/平方米/月 3,239,999 489,813 -530 12.8% 68.5 -6.0% 港元/平方眠/月 1136.498 140,308 -7.455 2.8% 3270.0 L.8% 断台第/样/月 2,589,009 597,151 -14,641 %E'SE 85.7 -3.8% 元/方米/月 1,261,075 189,582 数据来源：百度大数据，2022.11.1-2023.2.7 香格里拉酒店 68.2 -2.8% 元/半方米/月 98.395 492.343 33,195 28.3% 83.5 -8.4% 元/平方米/月 ,659,742654.97037,48724.6%106.7.%20元/平方米/月 2,487.540 1327,456 680 25.5% 1211 -4.7% 元/平方米/月 2307,085 513.108 -2,938 16,6% 148.5 亚特兰蒂斯酒店83.2% 元/屏方米/月 2,316,883 662,102 146,048 17.1% 89.4 2.3% 元/平方米/月 849.299 245.000 16,981 26.9% 69.6 元/平方米（月 1944,082 583,337 -8:318 33.2% 79.9 -3.0% 开/平方米/月 3.036,076 1116,233. 51,673 20.7% 092 2023年1月V52022年12月增幅 元/呼方米/月 1753,453 660,830 108,584 23.2% 104.0 N/A 元/平方米/月 2.908,491 1342,698 131.430 98.9 元/买方米/月 2564,656 134,315 69,685 34.4% 83.8 -4.6% 元/平方米/月 168,500 789,700 19,671 22.7% 98.9 0.8% 元/平方米/月 2,857,774 454.646 103,700 419% 61.2 -9.9% 元/平方米/月 7 未来趋势 供应趋势 预计今年大中华区多个城市的优质写学楼供应量将进入高峰期。在2023年至进入2023年，气候变化将是人们产泛讨论的重要议题。，世界各地更多的人、政2025年期间，预计未来将完成的大部分供应将位于新商圈。随着许多租户寻求府和企业，包括大中华地区的企业，将努力减缓气候变化。因此，人们将密切关租金较低的优质空间，城市多中心发展格局将进一步凸显。就区域内个别城市市注房地产实现碳减排目标的情况，因为根据联合国的数据，房地产对全球温室气 场而言，预计未来供应量最大的市场是深圳，仅核心商圈的未来供应就高达体排放的责献估计为40%。随着越来越多的公众，政府和企业对房地产进行更产 645.6万平万米。格的审查，因此商业办公室投资者和开发商将越来越意识到需要确保他们的房产符合“绿色”标准并且保持可持续的发展模式 大中华区写学楼业主可以用不同评级和基准系统来证明通过同类投资组合的比较；GRESB利用五星级评级系其房地产可持续发展的方法。最近获得市场关注的一个统对各类投资组合进行评级。以此基础上，GRESB致系统是全球房地产可持续发展基准(GRESB)力于提高房地产投资组合和全球房地产行业的表现，从 而吸引投资者资本（图1）。 GRESB是一个可持续发展绩效评级系统，被房地产企 业，基金，投资者和银行广泛使用。在2022年，这些收集到的数据在投资组合层面为房地产私募基金、GRES3覆盖全球约15万个资产标的，总价值超过6.9万民营开发商、物业公司和房地产直接投资者提供参考。美元。此外，使用GRESB数据的机构和财务投资者大约有170 家，共计管理超过51万亿美元的资产。 GRESB