新鸿基地产2022/23 中期报告

目录 74 董事局及委员会 75 财务概要及公司资料 76 董事局主席报告书 90 简明综合财务资料的审阅报告 91 综合收益表 92 综合全面收益表 93 综合财务状况表 94 简明综合现金流量表 95 综合权益变动表 97 简明综合财务报表说明 114 财务检讨 120 其他资料 智能手机及平板电脑用户可透过QR码阅读器下载PDF版本 二○二二/二三年中期报告新鸿基地产发展有限公司73 董事局及委员会 董事局执行董事 郭炳联（主席兼董事总经理）黄植荣（副董事总经理）雷霆（副董事总经理）郭基辉郭基泓董子豪冯玉麟刘德扬冯秀炎陈康祺郭颢澧（郭炳联之替代董事） 非执行董事 关卓然郭基俊 独立非执行董事 叶廸奇王于渐李家祥冯国纶梁乃鹏梁高美懿范鸿龄吴向东 委员会执行委员会 郭炳联黄植荣雷霆郭基辉郭基泓董子豪冯玉麟刘德扬冯秀炎陈康祺容上达李清鉴林家强 审核及风险管理委员会 李家祥*叶廸奇梁乃鹏王于渐 薪酬委员会 王于渐*李家祥关卓然梁乃鹏 提名委员会 王于渐*关卓然叶廸奇梁乃鹏 *委员会主席 74二○二二/二三年中期报告新鸿基地产发展有限公司 财务概要及公司资料 财务概要 截至十二月三十一日止六个月 2022 2021 变动(%) 财务概要（港币百万元）集团收入 27,428 40,153 -31.7 可拨归公司股东溢利 —账目所示 8,410 15,186 -44.6 —基础(1) 9,465 14,818 -36.1 租金总收入(2) 11,927 12,628 -5.6 租金净收入(2) 8,887 9,728 -8.6 每股财务资料（港币）可拨归公司股东每股基本溢利 —账目所示 2.90 5.24 -44.6 —基础(1) 3.27 5.11 -36.1 中期股息 1.25 1.25 – 注： (1)可拨归公司股东基础溢利并不包括投资物业估值变动净额之影响 (2)包括所占合营企业及联营公司的收入 公司资料 公司秘书 容上达 核数师 德勤•关黄陈方会计师行 注册公众利益实体核数师 注册办事处 香港港湾道30号新鸿基中心45楼 电话:(852)28278111 传真:(852)28272862 网址:www.shkp.com 电邮:shkp@shkp.com 股份过户登记处 香港中央证券登记有限公司香港湾仔皇后大道东183号合和中心17楼1712-1716号铺 律师 胡关李罗律师行孖士打律师行薛冯邝岑律师行 主要往来银行 中国银行（香港）有限公司香港上海汇丰银行有限公司瑞穗银行 中国农业银行股份有限公司中国工商银行（亚洲）有限公司三菱UFJ银行 星展银行 恒生银行有限公司三井住友银行 华侨银行 选择公司通讯之语言版本或收取方式 本中期报告印刷本之英文版本及中文版本已备妥，亦可于本公司网站浏览。 若(i)股东已透过或选择透过或被视为已同意透过电子方式收取本中期报告，但仍欲收取印刷本；或(ii)股东因任何理由于收取或浏览载于本公司网站之本中期报告时遇到困难，股东可以经本公司股份过户登记处，香港中央证券登记有限公司，向本公司免费索取印刷本。股东可将要求邮寄至香港湾仔皇后大道东183号合和中心17M楼，或电邮至shkp@computershare.com.hk。 股东如欲更改日后对本公司的公司通讯语言版本或收取方式的选择，可随时在合理时间内（为不少于七天），以邮寄或电邮或填妥并寄回随附之更改表格，经股份过户登记处通知本公司，费用全免。 二○二二/二三年中期报告新鸿基地产发展有限公司75 董事局主席报告书 本人谨向各位股东报告： 业绩 截至二○二二年十二月三十一日止六个月，本集团在撇除投资物业公平值变动的影响后，可拨归公司股东基础溢利为港币九十四亿六千五百万元，去年同期为港币一百四十八亿一千八百万元。每股基础溢利为港币三元二角七仙，去年同期为港币五元一角一仙。 账目所示可拨归公司股东溢利及每股溢利分别为港币八十四亿一千万元及港币二元九角，去年同期为港币一百五十一亿八千六百万元及港币五元二角四仙。期内的账目所示溢利包括扣除了递延税项及非控股权益后之投资物业公平值减少的金额港币九亿六千七百万元，去年同期公平值增加的金额为港币八亿七千二百万元。 股息 董事局宣布派发截至二○二二年十二月三十一日止六个月的中期股息每股港币一元二角五仙，与去年同期相同。中期股息的派发日期为二○二三年三月十六日。 业务回顾 物业发展溢利及租金收入 物业发展溢利 回顾期内，来自物业销售的溢利为港币三十三亿六千六百万元，去年同期为港币七十六亿五千八百万元。跌幅显着的主要原因是所有预计在本财政年度完成并用作出售的香港住宅项目均会于下半年度落成。按所占权益计算，集团在期内录得的合约销售额约港币一百六十三亿元。 租金收入 回顾期内，连同所占合营企业和联营公司的租金收入，集团总租金收入按年下跌百分之六至港币一百一十九亿二千七百万元，净租金收入按年下跌百分之九至港币八十八亿八千七百万元，主要是由于内地出租物业组合的表现受疫情所影响。 香港地产业务 土地储备 回顾期内，集团继续补充土地储备，新增的总楼面面积约八十万零九千平方呎。在二○二二年十一月，集团成功投得西九文化区艺术广场大楼项目的发展和营运权，项目以“建造、营运及移交”合约形式批出，为期约四十七年。该临海项目将设有甲级写字楼，楼面面积约六十七万二千平方呎，以及约二万七千平方呎零售楼面。项目将加强西九文化区的商业元素，是该区发展为香港以至大湾区内独特的商业、文化、艺术、零售、娱乐和交通枢纽的重要组成部分。项目亦将与集团在毗邻的地标项目环球贸易广场和高铁西九龙总站发展项目发挥联动效益，进一步提升该区的地位，以及促进香港发展为中外文化艺术交流中心。 76二○二二/二三年中期报告新鸿基地产发展有限公司 董事局主席报告书 集团亦于二○二二年十一月透过政府招标，成功购入位于观塘安达臣道附近的地皮。该地皮位于九龙东的新住宅区，将发展为总楼面面积约十一万平方呎的社区购物商场，为该区日益增长的人口提供多样化的选择，满足他们的日常需要。该项目亦将与集团在九龙东现有的商场产生协同效应，进一步扩大其服务地区，并为该新住宅区增添便利和活力。 截至二○二二年十二月三十一日，按所占楼面面积计算，集团在香港的土地储备约五千七百九十万平方呎，当中包括约三千四百八十万平方呎的已落成物业，地点分布各区，用途多元化，绝大部分用作出租及长线投资。余下约二千三百一十万平方呎为发展中物业；其中约百分之七十用作发展住宅，应足以配合集团在未来五至六年的发展需要。集团将在时机适合时，继续循不同渠道补充土地储备，包括积极将农地转换为可发展用地。部分农地正处于土地用途转换的最后阶段。 地产发展 回顾期内，面对本地经济疲弱及按揭息率上升，香港住宅市场处于整固期，但近期二手市场成交增加，市况有复苏迹象。内地与香港全面通关，加上本地经济复苏，将为住宅市场注入动力。 集团在期内继续推售新项目，按所占权益计算，录得的合约销售额约港币一百三十四亿元，主要来自屯门NOVOLAND第1A期和第1B期，以及位于元朗的WetlandSeasonsBay第三期和PARKYOHOBologna。集团亦快将推售屯门NOVOLAND第二期。 集团致力以优质产品和细心的服务配合顾客各种需要，全方位提升其深受信赖的品牌。集团旗下物业的设计以客为本、间隔实用，并提供贴心的物业管理服务，更因应顾客日渐着重在有利身心健康的绿色建筑内居住和工作，加强在项目规划、设计以至执行各项细节的过程中，采用环保理念和智能科技，确保项目的可持续发展元素结合得恰到好处，以满足顾客的期望。在可行的情况下，集团将在住宅项目加入跨代共居的发展概念，在设计、康乐设施和关爱服务方面作适度配合，以符合不同年龄层的需要。新地会拥有逾四十八万七千名会员，一直有效地促进集团与顾客的双向沟通，让集团得以紧贴顾客需要和掌握市场走势。 集团位于湾仔的优质写字楼项目Plaza228于期内落成，所占总楼面面积约十二万二千平方呎。预计集团在本财政年度下半年落成的总楼面，将显着增加至约二百九十万平方呎，其中约二百万平方呎为可供出售的住宅物业，其余为非住宅物业，当中约六十三万五千平方呎会用作出租。 二○二二/二三年中期报告新鸿基地产发展有限公司77 董事局主席报告书 物业投资 回顾期内，连同所占合营企业和联营公司的收益，集团在香港的总租金收入按年减少百分之二至港币八十七亿七千二百万元。集团的出租物业组合多元化，期内整体平均出租率维持在满意的水平。 受惠于社交距离措施进一步放宽，加上新一轮消费券计划，期内香港零售市场的经营环境得以改善。集团的零售物业组合表现稳健，商场人流和租务活动均有所增加，整体出租率约为百分之九十六，商场租户的销售表现较整体零售市场为佳，尤其是服务本地顾客为主的区域性商场。随着香港和内地全面通关，访港旅客近期持续增加。在内地旅客增长带动下，集团多个位于铁路沿线并可畅达边境口岸的区域性商场亦见人流进一步回升。 集团持有约一千二百万平方呎的零售物业组合。因应顾客的喜好不断转变，集团旗下商场以贴心和创新的方式服务顾客，因而在业界脱颖而出。集团继续调整商场的租户及行业组合，以配合更多顾客希望有特别的店内体验。期内，沙田新城市广场的室内娱乐体验区PlayPark开幕，这项全新设施占地六万平方呎，设有多家适合一家大小的商店，加强新城市广场作为“娱乐零售体验”热点的优势。集团继续优化旗下主要商场的室内和户外空间，注入多项环保和潮流元素。多间区域性商场如位于北角的北角汇、葵芳新都会广场、西九龙VWalk均开设富有创意的工作坊和期间限定店，为不同的节日和活动布置增添吸引力，刺激商场人流。位于铜锣湾的WWWTC世贸中心经升级后，自二○二三年初起分期开业，商户包括高级年青品牌和新式食肆。 集团不时推出特色推广活动，藉此提高商场人流和商户销售额。商场综合会员计划ThePoint涵盖集团二十五间主要商场，会员人数超过二百万。ThePoint具备多项功能，除了与商场的推广活动相辅相成外，亦透过手机应用程序提供适时、实用的信息，为顾客带来更多便利，提升他们的购物体验。该会员计划亦提高顾客参与度，让集团更了解市场趋势和顾客的需要。ThePoint持续扩大其会员层面，并会将招募会员的活动扩展至集团众多业务范畴，同时亦加强与业务伙伴和商场租户合作，期内伙拍数码通向ThePoint会员和数码通客户送上更多购物奖赏。集团迅速推出不同的推广活动，包括集团首个跨境消费奖赏计划，以把握香港和内地全面通关所带来的商机。 集团的写字楼物业组合多元化，总楼面面积约一千万平方呎。期内，面对充满挑战的写字楼租务市场，该组合的表现保持稳健，整体平均出租率约百分之九十三。在跨境往来恢复正常后，集团旗下写字楼的租赁查询和租务活动均轻微增加；随着经济活动和商务往来更加频繁，预计租务需求将会回升。 国际金融中心位于最受追捧的中环核心地段，物业具备世界级的建筑规格，吸引知名国际金融机构和内地企业承租，出租率维持在高水平。环球贸易广场坐落机场快线九龙站上盖，位置优越，集团正计划为该物业展开新一轮优化工程，以保持其卓越的物业质素。期内，这幢极具代表性的地标引入多个优质租户，例如从事财富管理业务的金融机构，出租率有所提升。尽管区内竞争激烈，位于九龙东的创纪之城写字楼建筑群凭藉租赁选择多元化、楼层面积大，以及可畅达APM商场和公共交通网络之便利，保持满意的出租率。 78二○二二/二三年中期报告新鸿基地产发展有限公司 董事局主席报告书 集团正发展多个项目以扩大其物业投资组合。位于九龙东巧明街98号的合作发展项目提供写字楼和零售楼面，该优质项目正申请领先能源与环境设计(LEED)、绿建环评及WELL的铂金级认证，更展现了最新的建筑技术和智能设施管理系统，是集团透过结合绿色及智能概念体现可持续发展的示范作。集团持有该项目百分之七十点六实际权益。项目的写字楼部分TheMillennity设有两幢甲级商厦，总楼面