1-2月统计局数据点评：销售额回暖同比-0.1%，开发超额同比收窄至-5.7%

房地产开发 1-2月统计局数据点评: 证券研究报告|行业月报 2023年03月16日 销售额回暖同比-0.1%，开发投资额同比收窄至-5.7% 投资：1-2月房地产开发投资额累计同比-5.7%。1-2月全国房地产开发投资额为13669亿元，同比减少5.7%，较前值提高4.2pct。1-2月开发投资环 比+51.3%。受制于土地投资复苏较慢，施工面积体量趋势性萎缩（2-3年），投资会持续承压负增长，商办类压力相对较大。预计2023年房地产开发投资 增持（维持） 行业走势 额乐观和悲观预期下分别为12.4万亿元和12.1万亿元，较2022年分别同比 -6.3%和-8.6%。 新开工：1-2月新开工面积累计同比降幅收窄至-9.4%，其中住宅新开工面积同比-8.7%。1-2月份，全国累计新开工面积为13567万方，同比减少9.4%，较前值提高30.0pct；1-2月环比增长51.5%。分业态看，1-2月份住宅、办 公楼和商业营业用房累计新开工面积分别为9891、373和879万方，同比分别为-8.7%、9.3%和-17.8%。2023年全年的新开工受2022年拿地大幅下滑叠加2023年拿地尚未修复的影响，我们预计全年同比保持负增长，跌幅10%-15%。 48% 32% 16% 0% -16% 房地产开发沪深300 竣工：1-2月竣工面积累计同比转正至+8%，其中住宅竣工面积转正至 +9.7%。1-2月份，全国累计竣工面积为13178万方，同比增长8.0%，较前值提高23.0pct。分业态看，1-2月份住宅、办公楼和商业营业用房累计竣 工面积分别为9782、322和976万方，同比分别为9.7%、-19.2%和-1.9%。根据我们近期调研情况看，保交楼推进速度较慢。但在中央推动《改善优质房 2022-032022-072022-112023-03 作者 企资产负债表计划行动方案》的背景下，我们认为2023年保交楼资金、保交 楼动作有望进一步加码，我们对政策期待值较高，故我们对全年的竣工预期维持在8%-12%的增速。 销售：1-2月商品房销售金额累计同比降幅收窄至-0.1%，销售面积累计同比-3.6%。1-2月份，全国商品房销售金额为15449亿元，同比减少0.1%，较前值提高26.7pct；当月环比增长5.4%。1-2月份，全国商品房销售面积为 15133万方，同比减少3.6%，较前值提高20.7pct；当月环比增长3.7%。销售数据呈现复苏态势，且有一季度同比转正的趋势。我们认为主要是（1）2022年基数较低，且统计局口径纳入了保障房成交数据；（2）2022年积压的需求在1月春节后得到一定的释放；（3）近期较为宽松的政策环境促进购房者信心的修复。从我们实际踩盘调研情况来看，2月总量弱复苏，结构性城市复苏更强，3月以来部分城市的现场成交已经开始回落（如重庆、无锡等），部分城市热度仍存（如成都、武汉等），三四线复苏力度较弱。整体看销售持续性的回暖仍需政策继续呵护，我们继续看多需求端政策的放松，包括核心城市限购限贷的优化。 资金：1-2月房企到位资金累计同比-15.2%，国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比降幅有所收窄。1-2月份，房企到位资金累计值为21331亿元，同比减少15.2%，较前值提高10.8pct。房企各项资金来源中，国内贷 款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计值分别为3489、5、6342、7112和3495亿元，同比分别为-15.0%、-34.5%、-18.2%、-11.4% 和-15.2%。1-2月销售有所回暖，带动定金及预收款和个人按揭贷款降幅收窄；另外近期“三支箭”逐步落地，带动国内贷款降幅收窄。整体看目前房企融资端已较为宽松，需要继续关注政策落实以及2023年销售情况。 投资建议：我们继续坚定地看多政策，我们仍然认为政策需要持续加码呵护才能使得销售整体的复苏态势更明朗，拿地信心显著恢复，进而减少地方债务风险和金融系统的风险。择股的主要逻辑方向将侧重于需求侧政策利好的 基本面股票，主要包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理肖依依 执业证书编号：S0680121070010邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2023W10：新房销售环比-14.4%有所回落，持续性回暖仍需政策呵护》2023-03-12 2、《房地产开发：2023W9：新房销售同比+22%继续回暖，《政府工作报告》提防范化解优质头部房企风险》2023-03-05 3、《房地产开发：百强房企月度销售报告：总量弱复苏房企分化加剧，头部表现更佳》2023-03-01 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、1-2月房地产开发投资额累计同比-5.7%3 二、1-2月销售小幅复苏，同比降幅收窄至-0.1%6 三、1-2月房企到位资金累计同比-15.2%9 四、投资建议11 风险提示11 图表目录 图表1：房地产开发投资额累计值及同比3 图表2：房地产开发投资额单月值及同比3 图表3：住宅开发投资额累计值及同比3 图表4：住宅开发投资额单月值及同比3 图表5：累计开发投资额同比增速分业态（%）4 图表6：单月开发投资额同比增速分业态（%）4 图表7：累计投资同比增速分区域（%）4 图表8：单月投资同比增速分区域（%）4 图表9：累计新开工面积及同比5 图表10：单月新开工面积及同比5 图表11：累计竣工面积及同比5 图表12：单月竣工面积及同比5 图表13：各类房屋累计新开工面积同比（%）6 图表14：各类房屋累计竣工面积同比（%）6 图表15：累计施工面积及同比6 图表16：各类房屋累计施工面积同比（%）6 图表17：商品房销售金额累计值及同比7 图表18：商品房销售金额单月值及同比7 图表19：商品房销售面积累计值及同比7 图表20：商品房销售面积单月值及同比7 图表21：累计销售金额同比分业态8 图表22：累计销售面积同比分业态8 图表23：累计销售金额同比分区域8 图表24：单月销售金额同比分区域8 图表25：商品房销售累计均价及同比9 图表26：商品房待售面积及同比9 图表27：房企到位资金累计值及同比9 图表28：房企到位资金单月值及同比9 图表29：各项资金来源占比（%）10 图表30：各项资金来源累计同比（%）10 图表31：国内贷款累计值及同比10 图表32：利用外资累计值及同比10 图表33：自筹资金累计值及同比10 图表34：定金及预收款累计值及同比10 图表35：个人按揭贷款累计值及同比11 图表36：其他到位资金累计值及同比11 一、1-2月房地产开发投资额累计同比-5.7% 1-2月房地产开发投资额累计同比-5.7%，预计投资将继续承压。 1-2月全国房地产开发投资额为13669亿元，同比减少5.7%，较前值提高4.2pct。1-2 月开发投资环比+51.3%。 受制于土地投资复苏较慢，施工面积体量趋势性萎缩（2-3年），投资会持续承压负增长，商办类压力相对较大。预计2023年房地产开发投资额乐观和悲观预期下分别为12.4万 亿元和12.1万亿元，较2022年分别同比-6.3%和-8.6%，具体测算过程详见我们2022 年12月22日发布的报告《政策自上而下加速，需求探底回升在望——2023年度策略》。 图表1：房地产开发投资额累计值及同比图表2：房地产开发投资额单月值及同比 房地产开发投资额累计值（亿元，左轴）同比（%，右轴） 房地产开发投资额单月值（亿元，左轴）同比（%，右轴） 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 -5.7% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 环比（%，右轴） 51.3% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% 20000 0 -10% 2023/02 2022/11 2022/09 2022/07 2022/05 2022/03 2021/12 2021/10 2021/08 2021/06 2021/04 2021/02 -20% 2000 0 -5.7%-30% 2023/02 2022/11 2022/09 2022/07 2022/05 2022/03 2021/12 2021/10 2021/08 2021/06 2021/04 2021/02 -40% 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表3：住宅开发投资额累计值及同比图表4：住宅开发投资额单月值及同比 住宅开发投资额累计值（亿元，左轴）同比（%，右轴） 住宅开发投资额单月值（亿元，左轴）同比（%，右轴） 120000 100000 80000 60000 40000 20000 2023/02 2022/11 2022/09 2022/07 2022/05 2022/03 2021/12 2021/10 2021/08 2021/06 2021/04 2021/02 0 -4.6% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 2023/02 2022/11 2022/09 2022/07 2022/05 2022/03 2021/12 2021/10 2021/08 2021/06 2021/04 2021/02 0 环比（%，右轴） 54.9% -4.6% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 1-2月住宅投资累计同比降幅缩窄至-4.6%。 分业态看，1-2月份住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为10273、614和 1031亿元，同比分别为-4.6%、-7.7%和-17.0%，较前值变动4.9pct、3.8pct和-2.5pct。 图表5：累计开发投资额同比增速分业态（%）图表6：单月开发投资额同比增速分业态（%） -4.6% -7.7% -17.0% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% 住宅办公楼商业营业用房 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 住宅办公楼商业营业用房 -7.7% -4.6% -17.0% 2023-02 2022-12 2022-10 2022-08 2022-06 2022-04 2022-02 2021-12 2021-10 2021-08 2021-06 2021-04 2021-02 2023-02 2022-12 2022-10 2022-08 2022-06 2022-04 2022-02 2021-12 2021-10 2021-08 2021-06 2021-04 2021-02 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 1-2月所有地区投资累计同比降幅均收窄，东部地区同比-3.5%领先其余地区。 1-2月份东部、中部、西部和东北地区累计开发投资额分别为8358、2624、2