1-7月统计局数据点评：销售额同比由正转负至-1.5%，开发超额同比-8.5%

房地产开发 1-7月统计局数据点评: 证券研究报告|行业月报 2023年08月16日 销售额同比由正转负至-1.5%，开发投资额同比-8.5% 投资：1-7月累计房地产开发投资额同比-8.5%，7月单月同比-12.2%。1-7月 份，全国房地产开发投资额为67717亿元，同比减少8.5%，较前值降低0.6pct； 7月单月投资额为9167亿元，环比减少28.7%，同比减少12.2%。全国大部分城市土地供应规模收缩、房企整体拿地意愿偏低，导致全国整体土地成交规模处 增持（维持） 行业走势 于低位，叠加房企新开工意愿不高、施工面积趋势性萎缩（2-3年），累计开发投 资额同比跌幅进一步扩大。 新开工：1-7月累计新开工面积同比降幅扩大至24.5%，其中住宅新开工面积同比-25%。1-7月份，全国累计新开工面积为56969万方，同比减少24.5%，较前值降低0.2pct；7月单月新开工面积为7089万方，环比减少30.2%，同比减 少25.9%，较前值提高4.4pct。新开工持续低迷，一方面由于2022年房企拿地规模萎缩，今年上半年拿地规模继续下行，影响开工面积；另一方面在新房销售承压的背景下，房企新开工意愿不足，且2022年城投获取的项目开工率较低。 竣工：1-7月累计竣工面积同比+20.5%，单月竣工面积同比+33.1%。1-7月份，全国累计竣工面积为38405万方，同比增长20.5%，较前值提高1.5pct；7 16% 0% -16% -32% 房地产开发沪深300 月单月竣工面积为4501万方，环比减少25.9%，同比增长33.1%，较前值提高16.8pct。竣工依然维持约20%的同比增幅，一是因为2022年同期基数较低；二是目前竣工节点对应的是2021年销售的高点；三是保交楼正在逐步取得进展，目 2022-082022-122023-042023-08 作者 前取得进展的主要是资可抵债的项目，资不抵债的项目仍需进一步资金的支持。 我们预计全年竣工增长8%-12%。 销售：1-7月商品房销售金额累计同比再度转负至-1.5%，销售面积累计同比-6.5%。1-7月份，全国商品房销售金额为70450亿元，同比减少1.5%，较前值降低2.6pct；销售面积为66563万方，同比减少6.5%，较前值降低1.2pct。7月 单月商品房销售金额为7358亿元，同比减少19.3%，销售面积为7048万方，同比减少15.5%。 在今年2、3月销售冲量过后，新房市场呈现出持续低迷的状态，7月单月量能创年内新低，拖累销售金额累计同比再度转负，指向当前新房市场疲弱。政策端，7月以来暖风频吹，包括政治局会议首提“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”；住建部提“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’等政策措施”。我们认为很快一线城市需求侧政策将落地，核心城市的宽松力度和出台节奏将很大程度影响下阶段基本面的走势。 资金：1-7月房企到位资金累计同比-11.2%，国内贷款、自筹资金持续承压。 1-7月份，房企到位资金累计值为78217亿元，同比减少11.2%，较前值降低 1.4pct；7月单月到位资金为9420亿元，环比减少26.6%，同比减少20.2%，较前值提高1.3pct。7月，央行等两部门发布通知延长“金融16条”支持政策，目前看市场对于非国央企房企态度较为谨慎，部分民企融资渠道边际收缩加剧流动性压力。考虑到下半年将经历房企年内债券到期高峰，新房销售短期内仍将承压，我们认为对房企融资端的支持力度需进一步加强。 投资建议：维持“增持”评级。中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平，看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们认为有必要去做强刺激进行托底。择股方向包含以下几个方向：1、竞争格局占优， A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋；2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京—城建发展等）；3、物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理肖依依 执业证书编号：S0680121070010邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 研究助理夏陶 执业证书编号：S0680122080038邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2023W32：本周新房成交面积同比- 35.1%，基本面疲弱静待核心城市政策落地》2023-08- 13 2、《房地产开发：2023W31：7月销售创今年以来最低点，托底市场关键在于核心城市放松》2023-08-06 3、《房地产开发：百强房企月度销售报告：7月百强权益销售额同环比均降36%，市场加速下探》2023-08-01 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、1-7月房地产开发投资额累计同比-8.5%3 二、1-7月销售金额累计同比-1.5%，销售面积累计同比-6.5%7 三、1-7月房企到位资金累计同比-11.2%10 四、投资建议12 风险提示12 图表目录 图表1：房地产开发投资额累计值及同比3 图表2：房地产开发投资额单月值及同比3 图表3：住宅开发投资额累计值及同比3 图表4：住宅开发投资额单月值及同比3 图表5：累计开发投资额同比增速分业态（%）4 图表6：单月开发投资额同比增速分业态（%）4 图表7：累计投资同比增速分区域（%）4 图表8：单月投资同比增速分区域（%）4 图表9：累计新开工面积及同比5 图表10：单月新开工面积及同比5 图表11：累计竣工面积及同比5 图表12：单月竣工面积及同比5 图表13：各类房屋累计新开工面积同比（%）6 图表14：各类房屋累计竣工面积同比（%）6 图表15：累计施工面积及同比6 图表16：各类房屋累计施工面积同比（%）6 图表17：商品房销售金额累计值及同比7 图表18：商品房销售金额单月值及同比7 图表19：商品房销售面积累计值及同比7 图表20：商品房销售面积单月值及同比7 图表21：累计销售金额同比分业态8 图表22：累计销售面积同比分业态8 图表23：累计销售金额同比分区域8 图表24：单月销售金额同比分区域8 图表25：商品房销售累计均价及同比9 图表26：商品房待售面积及同比9 图表27：房企到位资金累计值及同比10 图表28：房企到位资金单月值及同比10 图表29：各项资金来源占比（%）10 图表30：各项资金来源累计同比（%）10 图表31：国内贷款累计值及同比11 图表32：利用外资累计值及同比11 图表33：自筹资金累计值及同比11 图表34：定金及预收款累计值及同比11 图表35：个人按揭贷款累计值及同比11 图表36：其他到位资金累计值及同比11 说明：报告期数据与上年已公布的同期数据间存在不可比因素，对于所有涉及基数调整的科目，本报告均按照同比披露值倒算历史基数。 一、1-7月房地产开发投资额累计同比-8.5% 1-7月房地产开发投资额累计同比跌幅扩大至8.5%，7月单月同比-12.2%。 1-7月份，全国房地产开发投资额为67717亿元，同比减少8.5%，较前值降低0.6pct； 7月单月投资额为9167亿元，环比减少28.7%，同比减少12.2%。 全国大部分城市土地供应规模收缩、房企整体拿地意愿偏低，导致全国整体土地成交规模处于低位，叠加房企新开工意愿不高、施工面积趋势性萎缩（2-3年），1-7月累计开发投资额同比跌幅进一步扩大。我们预计2023年房地产开发投资额乐观和悲观预期下 分别为12.4万亿元和12.1万亿元，较2022年分别同比-6.3%和-8.6%。 图表1：房地产开发投资额累计值及同比图表2：房地产开发投资额单月值及同比 房地产开发投资额累计值（亿元，左轴）同比（%，右轴） 房地产开发投资额单月值（亿元，左轴）同比（%，右轴） -8.5% 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 2023/07 2023/05 2023/03 2022/12 2022/10 2022/08 2022/06 2022/04 2022/02 2021/11 2021/09 2021/07 0 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 环比（%，右轴） 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% -12.2%0% -10% -20% -30% 2023/07 2023/05 2023/03 2022/12 2022/10 2022/08 2022/06 2022/04 2022/02 2021/11 2021/09 2021/07 -28.7%-40% 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表3：住宅开发投资额累计值及同比图表4：住宅开发投资额单月值及同比 住宅开发投资额累计值（亿元，左轴）同比（%，右轴） 住宅开发投资额单月值（亿元，左轴）同比（%，右轴） 120000 100000 80000 60000 40000 20000 2023/07 2023/05 2023/03 2022/12 2022/10 2022/08 2022/06 2022/04 2022/02 2021/11 2021/09 2021/07 0 -7.6% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 2023/07 2023/05 2023/03 2022/12 2022/10 2022/08 2022/06 2022/04 2022/02 2021/11 2021/09 2021/07 0 环比（%，右轴） 80% 60% 40% 20% -9.4%0% -20% -26.8%-40% 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 1-7月住宅累计开发投资额同比降至-7.6%，住宅、办公楼单月降幅小幅收窄。 分业态看，1-7月份住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为51485、2689 和4837亿元，同比分别为-7.6%、-8.1%和-18.3%，较前值变动-0.3pct、-0.5pct和-0.9pct。7月单月住宅、办公楼和商业营业用房开发投资额分别为7046、357和632亿元，同比分别为-9.4%、-11.2%和-23.8%，较前值变动1.0pct、1.7pct和-9.3pct。 图表5：累计开发投资额同比增速分业态（%）图表6：单月开发投资额同比增速分业态（%） -7.6% -8.1% -18.3% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 住宅办公楼商业营业用房 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 住宅办公楼商业营业用房 -23.8% -11.2% -9.4% 2023-07 2023-05 2023-03 2023-01 2022-11 2022-09 2022-07 2022-05 2022-03 2022-01 2021-11 2021-09 2021-07 2023-07 2023-05 2023-03 2023-01 202