1-8月统计局数据点评：销售额同比跌幅扩大至3.2%，开发投资额同比

房地产开发 1-8月统计局数据点评: 证券研究报告|行业月报 2023年09月18日 销售额同比跌幅扩大至3.2%，开发投资额同比-8.8% 投资：1-8月房地产开发投资额同比跌幅扩大至8.8%，8月单月同比-11%。 1-8月，全国房地产开发投资额为76900亿元，同比减少8.8%，较前值降低 0.3pct；8月单月投资额为9183亿元，环比增长0.2%，同比减少11.0%。 1-8月开发投资额同比跌幅进一步扩大，主要由于（1）土地市场供应下滑； 增持（维持） 行业走势 （2）销售市场低迷，叠加库存仍处高位，房企拿地意愿偏低；（3）施工面 积趋势性萎缩，目前80亿平方米的施工体量对应目前销售12亿平方米的平 台，未来施工面积将面临趋势性萎缩的压力，进而拖累开发投资。房地产开发沪深300 新开工：1-8月新开工面积同比-24.4%维持低位，其中住宅新开工面积同比-24.7%。1-8月，全国累计新开工面积为63891万方，同比减少24.4%，较前值提高0.1pct；8月单月新开工面积为6922万方，环比减少2.4%，同 比减少23.6%，较前值提高2.3pct。新开工持续低迷，主要是（1）房企拿地规模萎缩，影响开工面积；（2）在新房销售承压、部分民企融资渠道尚未恢复的背景下，房企整体新开工意愿不足；（3）2022年城投获取的项目开工率较低。但本月累计同比降幅已有企稳趋势，根据中指300城宅地成交数据，2022年同比下滑31%，2023年1-8月同比下滑28%。 竣工：1-8月累计竣工面积同比+19.2%，同比涨幅有所收窄。1-8月，全国累计竣工面积为43726万方，同比增长19.2%，较前值降低1.3pct；8月单月竣工面积为5321万方，环比增长18.2%，同比增长10.6%，较前值降 16% 0% -16% -32% 2022-092023-012023-052023-09 作者 低22.6pct。本月竣工同比涨幅小幅收窄，但整体仍在高位运行，主要是（1） 2022年同期基数较低；（2）目前竣工节点对应的是2021年销售的高点； （3）保交楼正在逐步取得进展。我们预计全年竣工增长8%-12%。 销售：1-8月商品房销售金额同比跌幅扩大至3.2%，销售面积累计同比-7.1%。1-8月，全国商品房销售金额为78158亿元，同比减少3.2%，较前值降低1.7pct；8月单月商品房销售金额为7708亿元，同比减少16.4%。 1-8月份，全国商品房销售面积为73949万方，同比减少7.1%，较前值降低 0.6pct；8月单月商品房销售面积为7386万方，同比减少12.2%。 7月底以来政策出台节奏加快、力度加大，当下主要关注点仍然是政策的持续释放的节奏。从近期高频数据看部分核心城市确实出现明显回暖，但目前推动成交的主要是此前完成前期选房、尚在犹豫或在观望政策的客群；政策 本身带来的增量需求将在接下来的时间陆续释放。此外，我们认为单一大政策的效果周期有限，当下的主要关注点仍然是政策的持续释放的节奏，尚未进入政策落地完毕讨论基本面可持续性的阶段。未来可能的政策包括除广州外一线的首付比例的调整、二线限购的全面打开、一线限购的边际放松、城中村改造配套支持政策的落地等。 资金：1-8月房企到位资金累计同比-12.9%，定金及预收款、个人按揭贷款同比跌幅扩大。1-8月，房企到位资金累计值为87116亿元，同比减少12.9%，较前值降低1.7pct；8月单月到位资金为8899亿元，环比减少5.5%， 同比减少25.4%，较前值降低5.2pct。我们认为对房企融资端的支持力度需进一步加强。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全 国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然认为有必要去做强刺激进行托底，最终政策力度有望媲美2008、2014年。年内9-12月是政策预期、政策持续释放带来的板块行情。择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建发展等；深圳—天健集团等；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师肖依依 执业证书编号：S0680523080005邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 分析师周卓君 执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 研究助理夏陶 执业证书编号：S0680122080038邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2023W37：本周新房成交同比-6.0% 70城新房价格指数环比跌幅扩大》2023-09-17 2、《房地产开发：2023H1财报解析：业绩压力如期释放，企业分化加剧》2023-09-14 3、《房地产开发：2023W36：认房不认贷落地后市场热度升温，核心城市宽松进程持续》2023-09-10 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、1-8月房地产开发投资额累计同比-8.8%3 二、1-8月销售金额累计同比-3.2%，销售面积累计同比-7.1%6 三、1-8月房企到位资金累计同比-12.9%9 四、投资建议11 风险提示11 图表目录 图表1：房地产开发投资额累计值及同比3 图表2：房地产开发投资额单月值及同比3 图表3：住宅开发投资额累计值及同比3 图表4：住宅开发投资额单月值及同比3 图表5：累计开发投资额同比增速分业态（%）4 图表6：单月开发投资额同比增速分业态（%）4 图表7：累计投资同比增速分区域（%）4 图表8：单月投资同比增速分区域（%）4 图表9：累计新开工面积及同比5 图表10：单月新开工面积及同比5 图表11：累计竣工面积及同比5 图表12：单月竣工面积及同比5 图表13：各类房屋累计新开工面积同比（%）6 图表14：各类房屋累计竣工面积同比（%）6 图表15：累计施工面积及同比6 图表16：各类房屋累计施工面积同比（%）6 图表17：商品房销售金额累计值及同比7 图表18：商品房销售金额单月值及同比7 图表19：商品房销售面积累计值及同比7 图表20：商品房销售面积单月值及同比7 图表21：累计销售金额同比分业态8 图表22：累计销售面积同比分业态8 图表23：累计销售金额同比分区域8 图表24：单月销售金额同比分区域8 图表25：商品房销售累计均价及同比9 图表26：商品房待售面积及同比9 图表27：房企到位资金累计值及同比9 图表28：房企到位资金单月值及同比9 图表29：各项资金来源占比（%）10 图表30：各项资金来源累计同比（%）10 图表31：国内贷款累计值及同比10 图表32：利用外资累计值及同比10 图表33：自筹资金累计值及同比10 图表34：定金及预收款累计值及同比10 图表35：个人按揭贷款累计值及同比11 图表36：其他到位资金累计值及同比11 说明：报告期数据与上年已公布的同期数据间存在不可比因素，对于所有涉及基数调整的科目，本报告均按照同比披露值倒算历史基数。 一、1-8月房地产开发投资额累计同比-8.8% 1-8月房地产开发投资额同比跌幅扩大至8.8%，8月单月同比-11%。 1-8月份，全国房地产开发投资额为76900亿元，同比减少8.8%，较前值降低0.3pct； 8月单月投资额为9183亿元，环比增长0.2%，同比减少11.0%。 1-8月开发投资额同比跌幅进一步扩大，主要由于（1）土地市场供应下滑；（2）销售市场低迷，叠加库存仍处高位，房企拿地意愿偏低；（3）施工面积趋势性萎缩，目前80亿平方米的施工体量对应目前销售12亿平方米的平台，未来施工面积将面临趋势性萎缩的压力，进而拖累开发投资。 图表1：房地产开发投资额累计值及同比图表2：房地产开发投资额单月值及同比 房地产开发投资额累计值（亿元，左轴）同比（%，右轴） 房地产开发投资额单月值（亿元，左轴）同比（%，右轴） 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 2023/08 2023/06 2023/04 2023/02 2022/11 2022/09 2022/07 2022/05 2022/03 2021/12 2021/10 2021/08 0 15% 10% 5% 0% -5% -10% -8.8% -15% -20% 25000 20000 15000 10000 5000 0 环比（%，右轴） 100% 80% 60% 40% 0.2%20% 0% -20% -11.0% -40% 2023/08 2023/06 2023/04 2023/02 2022/11 2022/09 2022/07 2022/05 2022/03 2021/12 2021/10 2021/08 -60% 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表3：住宅开发投资额累计值及同比图表4：住宅开发投资额单月值及同比 住宅开发投资额累计值（亿元，左轴） 同比（%，右轴） 住宅开发投资额单月值（亿元，左轴）同比（%，右轴） 120000 100000 80000 60000 40000 20000 2023/08 2023/06 2023/04 2023/02 2022/11 2022/09 2022/07 2022/05 2022/03 2021/12 2021/10 2021/08 0 15% 10% 5% 0% -5% -10% -8.0% -15% -20% 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 2023/08 2023/06 2023/04 2023/02 2022/11 2022/09 2022/07 2022/05 2022/03 2021/12 2021/10 2021/08 0 环比（%，右轴） 120% 100% 80% 60% -1.5%40% 20% 0% -20% -10.9-4%0% -60% 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 1-8月三大业态开发投资额低位运行，住宅投资单月同比降至-10.9%。 分业态看，1-8月份住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为58425、3036 和5490亿元，同比分别为-8.0%、-9.7%和-17.8%，较前值变动-0.4pct、-1.6pct和0.5pct。8月单月住宅、办公楼和商业营业用房开发投资额分别为6940、347和653亿元，同比分别为-10.9%、-20.4%和-13.9%，较前值变动-1.4pct、-9.2pct和9.9pct。 图表5：累计开发投资额同比增速分业态（%）图表6：单月开发投资额同比增速分业态（%） -8.0% -9.7% -17.8% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 住宅办公楼商业营业用房 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 住宅办公楼商业营业用房 -10.9% -13.9% -20.4% 2023-08 2023-06 2023-04 2023-02 2022-12 2022-10 2022-08 2022-06 2022-0