1-11月统计局数据点评：销售额同比-5.2%，开发超额同比-9.4%，竣工增幅收窄

房地产开发 1-11月统计局数据点评： 证券研究报告|行业月报 2023年12月17日 销售额同比-5.2%，开发投资额同比-9.4%，竣工增幅收窄 投资：1-11月房地产开发投资额同比跌幅扩大至9.4%。1-11月份，全国房地产开发投资额为104045亿元，同比减少9.4%，较前值降低0.1pct；11 月单月投资额为8123亿元，环比减少6.1%。开发投资额同比跌幅继续扩大，主要由于（1）近期销售市场低迷、库存仍处高位，房企拿地意愿受损，土地 增持（维持） 行业走势 投资不佳拖累开发投资额；（2）施工面积趋势性萎缩，目前80亿平方米左 右的施工体量对应销售11亿平方米的平台，未来施工面积将面临趋势性萎缩 的压力，开发投资额将持续承压。 新开工：1-11月新开工面积同比-21.2%，降幅有所收窄。1-11月份，全国累计新开工面积为87456万方，同比减少21.2%，较前值提高2.0pct；11月单月新开工面积为8279万方，环比增长17.4%。新开工累计同比降幅小幅收窄，与2022年11月相对较低基数有关，另外基建相关地产的新开工带动、 以及城中村改造贡献增量也有影响。我们预计临近年末新开工仍将继续承压，全年新开工维持较大降幅。 竣工：1-11月累计竣工面积同比+17.9%，增幅收窄。1-11月份，全国累计竣工面积为65237万方，同比增长17.9%，较前值降低1.1pct；11月单月 16% 0% -16% -32% 房地产开发沪深300 竣工面积为10086万方，环比增长56.5%。竣工同比增幅在年尾收窄符合我们此前的预期，这主要是竣工本身较强季节性带来的影响，11、12月通常是竣工高峰，2022年基数较高。我们认为在当前房企融资环境尚未修复的背景 2022-122023-042023-082023-12 作者 下，部分房企流动性应对年末集中竣备仍有较大压力。叠加保交楼进展放缓， 目前尚未解决的资不抵债的项目推进较慢，前期保交楼取得进展而对竣工产生的边际拉动效应正在递减。因此我们预期全年竣工增速仍会小幅回落。销售：1-11月商品房销售金额同比-5.2%，销售面积同比-8.0%，跌幅均 继续扩大。1-11月份，全国商品房销售金额为105318亿元，同比减少5.2%， 较前值降低0.3pct；11月单月商品房销售金额为8157亿元，环比增长0.8%。 1-11月份，全国商品房销售面积为100509万方，同比减少8.0%，较前值降低0.2pct；11月单月商品房销售面积为7930万方，环比增长2.0%。 我们认为各地政策起效需要时间，居民购房信心的恢复是漫长的。回顾9月 以来核心城市陆续出台宽松政策，至今政策进度相较2014周期仍有空间。我们重复强调过，底部需要大量的政策去堆砌，而非靠单一两个政策去扭转市场信心，最佳的方法依然是把握窗口期持续加码政策。至此，政策维度上剩余的空间和看点包括：保交楼、限购、房贷利率、交易税费、预售资金监管、城市更新（城中村改造等）。 资金：1-11月房企到位资金累计同比-13.4%，定金及预收款、个人按揭贷款同比跌幅继续扩大，国内贷款、自筹资金同比降幅有所收窄。1-11月份，房企到位资金累计值为117044亿元，同比减少13.4%，较前值提高0.4pct； 11月单月到位资金为9699亿元，环比增长4.5%。销售整体低迷的环境下，定金及预收款、个人按揭贷款等维持负增拖累房企回款。融资端方面，市场对于非国央企房企态度较为谨慎，部分民企融资渠道边际收缩加剧流动性压力。10月中央金融工作会议再提“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”、12月中央经济工作会议再次强调防范风险的重要性，我们认为后续对优质房企融资方面的支持力度有望提升。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”城市组合，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。 我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022年以来的观点，最终政策力度有望媲美2008、2014年。择股方向：（1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理夏陶 执业证书编号：S0680122080038邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2023中央经济工作会议点评：走向新发展模式》2023-12-14 2、《房地产开发：2023W49：12月政治局会议点评，“先立后破”推动建立房地产业发展新模式》2023-12-10 3、《房地产开发：2023W48：本周新房成交同比-12.6% 降幅收窄，银行密集召开房企座谈会》2023-12-03 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、1-11月房地产开发投资额累计同比-9.4%3 二、1-11月销售金额累计同比-5.2%，销售面积累计同比-8.0%7 三、1-11月房企到位资金累计同比-13.4%9 四、投资建议11 风险提示11 图表目录 图表1：房地产开发投资额累计值及同比3 图表2：房地产开发投资额单月值及同比3 图表3：住宅开发投资额累计值及同比3 图表4：住宅开发投资额单月值及同比3 图表5：累计开发投资额同比增速分业态（%）4 图表6：单月开发投资额同比增速分业态（%）4 图表7：累计投资同比增速分区域（%）4 图表8：单月投资同比增速分区域（%）4 图表9：累计新开工面积及同比5 图表10：单月新开工面积及同比5 图表11：累计竣工面积及同比5 图表12：单月竣工面积及同比5 图表13：各类房屋累计新开工面积同比（%）6 图表14：各类房屋累计竣工面积同比（%）6 图表15：累计施工面积及同比6 图表16：各类房屋累计施工面积同比（%）6 图表17：商品房销售金额累计值及同比7 图表18：商品房销售金额单月值及同比7 图表19：商品房销售面积累计值及同比7 图表20：商品房销售面积单月值及同比7 图表21：累计销售金额同比分业态8 图表22：累计销售面积同比分业态8 图表23：累计销售金额同比分区域8 图表24：单月销售金额同比分区域8 图表25：房企到位资金累计值及同比9 图表26：房企到位资金单月值及同比9 图表27：各项资金来源占比（%）9 图表28：各项资金来源累计同比（%）9 图表29：国内贷款累计值及同比10 图表30：利用外资累计值及同比10 图表31：自筹资金累计值及同比10 图表32：定金及预收款累计值及同比10 图表33：个人按揭贷款累计值及同比10 图表34：其他到位资金累计值及同比10 由于2023年统计局调整房地产相关指标统计口径，2023年指标绝对量不具备直接对比往年的条件，因此指标同比值请参考统计局调整口径后的披露值。本报告累计同比按披露值，单月同比按计算值。考虑到图表连贯性，对2022年展示的绝对量不做基数倒算处 理。调整口径而产生的同比值计算偏差，或在2024年得到消除。 一、1-11月房地产开发投资额累计同比-9.4% 1-11月房地产开发投资额同比跌幅扩大至9.4%。 1-11月份，全国房地产开发投资额为104045亿元，同比减少9.4%，较前值降低0.1pct； 11月单月投资额为8123亿元，环比减少6.1%。 开发投资额同比跌幅继续扩大，主要由于（1）近期销售市场低迷、库存仍处高位，房企拿地意愿受损，土地投资不佳拖累开发投资额；（2）施工面积趋势性萎缩，目前80亿平方米左右的施工体量对应销售11亿平方米的平台，未来施工面积将面临趋势性萎缩的压力，开发投资额将持续承压。 图表1：房地产开发投资额累计值及同比图表2：房地产开发投资额单月值及同比 房地产开发投资额累计值（亿元，左轴）同比（%，右轴） 房地产开发投资额单月值（亿元，左轴）同比（%，右轴） -9.4% 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 2023/11 2023/09 2023/07 2023/05 2023/03 2022/12 2022/10 2022/08 2022/06 2022/04 2022/02 2021/11 0 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 环比（%，右轴） 60% 50% 40% 30% 20% -6.1%10% 0% -10% -20% -18.1%-30% 2023/11 2023/09 2023/07 2023/05 2023/03 2022/12 2022/10 2022/08 2022/06 2022/04 2022/02 2021/11 -40% 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表3：住宅开发投资额累计值及同比图表4：住宅开发投资额单月值及同比 住宅开发投资额累计值（亿元，左轴）同比（%，右轴） 住宅开发投资额单月值（亿元，左轴）同比（%，右轴） 120000 100000 80000 60000 40000 20000 2023/11 2023/09 2023/07 2023/05 2023/03 2022/12 2022/10 2022/08 2022/06 2022/04 2022/02 2021/11 0 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% -9.0%-12% 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 2023/11 2023/09 2023/07 2023/05 2023/03 2022/12 2022/10 2022/08 2022/06 2022/04 2022/02 2021/11 0 环比（%，右轴） 60% 50% 40% 30% 20% -7.2%10% 0% -10% -20% -19.3%-30% -40% 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 1-11月三大业态开发投资额低位运行，住宅投资累计同比降至-9.0%。 分业态看，1-11月份住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为78852、4145 和7493亿元，同比分别为-9.0%、-10.0%和-16.9%，较前值变动-0.2pct、-0.3pct和 0.4pct。 图表5：累计开发投资额同比增速分业态（%）图表6：单月开发投资额同比增速分业态（%） -9.0% -10.0% -16.9% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 住宅办公楼商业营业用房 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% -40% 住宅办公楼商业营业用房 -19.3% -17.0% -21.5% 2023-11 2023-09 2023-07 2023-05 2023-03 2023-01 2022-11 2022-09 2022-07 2022-05 2022-03 2022-01 2021-11 2023-11 2023-09 2023-07 2023-05 2023-03 2023-01 2022-11 2022-09 2022-07 2022-05 2022-03 2022-01