1-10月统计局数据点评：销售额同比-4.9%跌幅扩大，开发超额同比-9.3%

房地产开发 1-10月统计局数据点评： 证券研究报告|行业月报 2023年11月16日 销售额同比-4.9%跌幅扩大，开发投资额同比-9.3% 投资：1-10月房地产开发投资额同比跌幅扩大至9.3%。1-10月份，全国房地产开发投资额为95922亿元，同比减少9.3%，较前值降低0.2pct；10 月单月投资额为8653亿元，环比减少16.5%，同比减少11.3%。主要由于 （1）近期销售市场低迷、库存仍处高位，接近年末拿地及新开工也较难在当 增持（维持） 行业走势 年形成销售，因此整体土地投资及新开工表现不佳拖累开发投资；（2）施工 面积趋势性萎缩，目前80亿平方米的施工体量对应目前销售12亿平方米的 平台，未来施工面积将面临趋势性萎缩的压力，开发投资额将持续承压。房地产开发沪深300 新开工：1-10月新开工面积同比-23.2%维持低位。1-10月份，全国累计新开工面积为79177万方，同比减少23.2%；10月单月新开工面积为7054万 方，环比减少14.3%，同比减少21.1%。新开工持续低迷，主要是（1）今年拿地规模整体萎缩，影响开工面积；（2）在新房销售承压、部分民企融资渠道尚未恢复的背景下，叠加接近年末新开工很难大规模形成销售，导致房企整体新开工意愿不足；（3）城投获取的项目开工率较低。 竣工：1-10月累计竣工面积同比+19.0%。1-10月份，全国累计竣工面积为55151万方，同比增长19.0%，较前值降低0.8pct；10月单月竣工面积为6446万方，同比增长13.3%。竣工同比增速维持较快增长，主要是（1）2022 年同期基数较低；（2）目前竣工节点对应的是2021年销售的高点；（3）保交楼正在逐步取得进展，目前取得进展的主要是资可抵债的项目，资不抵债 16% 0% -16% -32% 2022-112023-032023-072023-11 作者 的项目仍需进一步资金的支持。通常11、12月是房企竣工的高峰，在上年基 数抬升的影响下，我们预计今年全年竣工增速会稍有回落。 销售：1-10月商品房销售金额同比-4.9%，销售面积同比-7.8%，跌幅均有所扩大。1-10月份，全国商品房销售金额为97161亿元，同比减少4.9%，较前值降低0.3pct；销售面积为92579万方，同比减少7.8%，较前值降低 0.3pct。10月单月商品房销售金额为8091亿元，环比减少25.9%，同比减少8.1%；销售面积为7773万方，环比减少28.4%，同比减少11.0%。 “金九银十”行情未现，静待政策进一步落地与加码。在9月广州及核心二线城市密集放松需求端政策后，目前政策出台的节奏再次放缓。10月包括杭州等城市调整购房政策。我们认为各地政策起效需要时间，居民购房信心的恢复是漫长的。且单一大政策的效果周期有限，当下的主要关注点仍然是政策的持续释放的节奏，尚未进入政策落地完毕讨论基本面可持续性的阶段。我们认为，未来可能的政策包括除广州外一线的首付比例的调整、二线限购的全面打开、一线限购的边际放松、城中村改造配套支持政策的落地等。 资金：1-10月房企到位资金累计同比-13.8%。1-10月份，房企到位资金累 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师肖依依 执业证书编号：S0680523080005邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 分析师周卓君 执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 研究助理夏陶 执业证书编号：S0680122080038邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 计值为107345亿元，同比减少13.8%，较前值降低0.3pct。销售整体低迷 的环境下，定金及预收款、个人按揭贷款等维持负增拖累房企回款。融资端方面，市场对于非国央企房企态度较为谨慎，部分民企融资渠道边际收缩加剧流动性压力。11月中央金融工作会议再提“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，后续对优质房企融资方面的支持力度有望提升。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整 体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022年以来的观点，最终政策力度有望媲美2008、2014年。临近11月和12月的重要会议窗口期，我们认为存在博弈政策的反弹机会，择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念； （3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余； H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1、《房地产开发：2023W45：本周新房成交同比-22.3%市场延续低迷静待政策继续落地与加码》2023-11-122、《房地产开发：2023W44：本周新房成交同比-12.4%部分城市取消土拍限价影响如何？》2023-11-05 3、《房地产开发：百强房企月度销售报告：10月百强房企权益销售额环比微增4%，市场尚未明显起色》2023-11-01 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、1-10月房地产开发投资额累计同比-9.3%3 二、1-10月销售金额累计同比-4.9%，销售面积累计同比-7.8%7 三、1-10月房企到位资金累计同比-13.8%10 四、投资建议12 风险提示12 图表目录 图表1：房地产开发投资额累计值及同比3 图表2：房地产开发投资额单月值及同比3 图表3：住宅开发投资额累计值及同比3 图表4：住宅开发投资额单月值及同比3 图表5：累计开发投资额同比增速分业态（%）4 图表6：单月开发投资额同比增速分业态（%）4 图表7：累计投资同比增速分区域（%）4 图表8：单月投资同比增速分区域（%）4 图表9：累计新开工面积及同比5 图表10：单月新开工面积及同比5 图表11：累计竣工面积及同比5 图表12：单月竣工面积及同比5 图表13：各类房屋累计新开工面积同比（%）6 图表14：各类房屋累计竣工面积同比（%）6 图表15：累计施工面积及同比6 图表16：各类房屋累计施工面积同比（%）6 图表17：商品房销售金额累计值及同比7 图表18：商品房销售金额单月值及同比7 图表19：商品房销售面积累计值及同比7 图表20：商品房销售面积单月值及同比7 图表21：累计销售金额同比分业态8 图表22：累计销售面积同比分业态8 图表23：累计销售金额同比分区域8 图表24：单月销售金额同比分区域8 图表25：商品房销售累计均价及同比9 图表26：商品房待售面积及同比9 图表27：房企到位资金累计值及同比10 图表28：房企到位资金单月值及同比10 图表29：各项资金来源占比（%）10 图表30：各项资金来源累计同比（%）10 图表31：国内贷款累计值及同比11 图表32：利用外资累计值及同比11 图表33：自筹资金累计值及同比11 图表34：定金及预收款累计值及同比11 图表35：个人按揭贷款累计值及同比11 图表36：其他到位资金累计值及同比11 一、1-10月房地产开发投资额累计同比-9.3% 1-10月房地产开发投资额同比跌幅扩大至9.3%，10月单月同比-11.3%。 1-10月份，全国房地产开发投资额为95922亿元，同比减少9.3%，较前值降低0.2pct； 10月单月投资额为8653亿元，环比减少16.5%，同比减少11.3%。 1-10月开发投资额同比跌幅继续扩大，主要由于（1）近期销售市场低迷、库存仍处高位，接近年末拿地及新开工也较难在当年形成销售，因此整体土地投资及新开工表现不佳拖累开发投资；（2）施工面积趋势性萎缩，目前80亿平方米的施工体量对应目前销售12亿平方米的平台，未来施工面积将面临趋势性萎缩的压力，开发投资额将持续承压。 图表1：房地产开发投资额累计值及同比图表2：房地产开发投资额单月值及同比 房地产开发投资额累计值（亿元，左轴） 房地产开发投资额单月值（亿元，左轴） -9.3% 120000 100000 80000 60000 40000 20000 2023/10 2023/09 2023/08 2023/07 2023/06 2023/05 2023/04 2023/03 2023/02 0 同比（%，右轴） 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7% -8% -9% -10% 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 60% 同比（%，右轴）环比（%，右轴） -11.3% -16.5% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 2023/10 2023/09 2023/08 2023/07 2023/06 2023/05 2023/04 2023/03 2023/02 -40% 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表3：住宅开发投资额累计值及同比图表4：住宅开发投资额单月值及同比 住宅开发投资额累计值（亿元，左轴）同比（%，右轴） 住宅开发投资额单月值（亿元，左轴）同比（%，右轴） -8.8% 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 2023/10 2023/09 2023/08 2023/07 2023/06 2023/05 2023/04 2023/03 2023/02 0 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7% -8% -9% -10% 12000 10000 8000 6000 4000 2000 2023/10 2023/09 2023/08 2023/07 2023/06 2023/05 2023/04 2023/03 2023/02 0 环比（%，右轴） -12.7% -17.0% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 1-10月三大业态开发投资额低位运行，住宅投资累计同比降至-8.8%。 分业态看，1-10月份住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为72799、3794 和6892亿元，同比分别为-8.8%、-9.7%和-17.3%，较前值变动-0.4pct、1.3pct和0.3pct。10月单月住宅、办公楼和商业营业用房开发投资额分别为6520、357和623亿元，同比分别为-12.7%、5.1%和-14.2%，较前值变动-1.4pct、24.8pct和2.0pct。 图表5：累计开发投资额同比增速分业态（%）图表6：单月开发投资额同比增速分业态（%） 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% -16% 2023-10 2023-09 2023-08 2023-07 2023-06 2023-05 2023-04 2023-03 2023-02 -18% 住宅办公楼商业营业用房 10% -14.2% -12.7% 5.1% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% 住宅办公楼商业营业用房 2023-10 2023-09 2023-08 2023-07 2023-06 2023-05 2023-04 2023-03 2023-02 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研