1-5月统计局数据点评：开发投资额同比跌幅扩大至7.2%，商品房销售额增速放缓

1-5月统计局数据点评: 说明：报告期数据与上年已公布的同期数据间存在不可比因素，对于所有涉及基数调整的科目，本报告均按照同比披露值倒算历史基数。 投资：受到土地投资、新开工、施工拖累，开发投资额累计同比降幅扩大至7.2%。 1-5月份，全国房地产开发投资额为45701亿元，同比减少7.2%，较前值降低1.0pct；5月单月投资额为10187亿元，环比增长6.8%，同比减少10.5%。全国整体土地成交规模处于低位、房企新开工意愿不高、施工面积趋势性萎缩（2-3年），导致1-5月开发投资累计同比进一步扩大。我们预计2023年房地产开发投资额乐观和悲观预期下分别为12.4万亿元和12.1万亿元，较2022年分别同比-6.3%和-8.6%。 新开工：新开工维持低迷，累计面积同比跌幅扩大至22.6%。1-5月份，全国累计新开工面积为39723万方，同比减少22.6%，较前值降低1.4pct；5月单月新开工面积为8503万方，环比增长19.8%，同比减少27.3%，较前值提高0.1pct。 新开工整体表现较弱，单月量能处于近2年第二低的水平，一方面由于1-5月土地成交依然低迷、2022年城投获取的项目开工率较低；另一方面在新房销售承压的背景下，房企新开工意愿不足。我们预计全年新开工同比保持负增长，跌幅10-15%。 竣工：竣工同比保持高增，累计面积同比+19.6%。1-5月份，全国累计竣工面积为27826万方，同比增长19.6%，较前值提高0.8pct；5月单月竣工面积为4148万方，环比减少2.5%，同比增长24.4%，较前值降低17.4pct。竣工维持同比高增，一方面是当前节点竣工对应过往销售高点，需要竣工项目量相对较多； 另一方面“保交楼”正在持续推进中，整体进度虽然稍慢，但今年资金正在陆续落实到项目，我们预计全年竣工增长8%-12%。 销售：商品房销售金额同比涨幅小幅缩窄至8.4%，销售面积同比-0.9%。1-5月份，全国商品房销售金额为49787亿元，同比增长8.4%，较前值降低0.4pct； 5月单月商品房销售金额为10037亿元，环比增长9.0%，同比增长6.8%。1-5月份，全国商品房销售面积为46440万方，同比减少0.9%，较前值降低0.5pct； 5月单月商品房销售面积为8804万方，环比增长14.5%，同比减少3.0%。 4月、5月全国新房销售环比下滑较多，主要是前期积压的需求释放完毕，房企新盘供应不足，叠加“因城施策”历时一年有余，全国增量政策已经不多，近期部分核心城市小幅放松但力度有限，对整体购房者的信心提振作用较弱。城市之间分化加剧，我们预计全年一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包能跑赢市场。目前购房者担忧的点主要是经济、就业、收入、房价，如果6、7月没有出现大级别的政策，下半年新房销售有可能二次探底。 资金：1-5月房企到位资金累计同比-6.6%，定金及预收款、个人按揭贷款累计同比增幅扩大。1-5月份，房企到位资金累计值为55958亿元，同比减少6.6%，较前值降低0.2pct；5月单月到位资金为10803亿元，环比增长3.4%，同比减少7.4%，较前值降低11.0pct。1-5月累计销售金额同比去年有一定程度的回暖，带动房企定金及预收款、个人按揭贷款同比正增长。但从融资端看，“三支箭”政策出台历时半年，对多数民营房企融资端的帮助效果并不显著，使得房企整体到位资金表现依然偏弱。后续应继续关注政策落地情况，包括信用债融资的推进、股权融资的推进、REITs的推进。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平。择股方向包含以下几个方向：1、竞争格局占优，A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋；2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京城建等）；3、物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。 说明：报告期数据与上年已公布的同期数据间存在不可比因素，对于所有涉及基数调整 的科目，本报告均按照同比披露值倒算历史基数。 一、1-5月房地产开发投资额累计同比-7.2%，新开工持续低迷 受到土地投资、新开工、施工拖累，1-5月房地产开发投资额累计同比降幅扩大至7.2%。 1-5月份，全国房地产开发投资额为45701亿元，同比减少7.2%，较前值降低1.0pct； 5月单月投资额为10187亿元，环比增长6.8%，同比减少10.5%。 全国整体土地成交规模处于低位、房企新开工意愿不高、施工面积趋势性萎缩（2-3年），导致1-5月开发投资累计同比进一步扩大。我们预计2023年房地产开发投资额乐观和悲观预期下分别为12.4万亿元和12.1万亿元，较2022年分别同比-6.3%和-8.6%。 图表1：房地产开发投资额累计值及同比 图表2：房地产开发投资额单月值及同比 图表3：住宅开发投资额累计值及同比 图表4：住宅开发投资额单月值及同比 1-5月住宅累计投资同比-6.4%，降幅较上月扩大1.5pct。分业态看，1-5月份住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为34809、1825和3261亿元，同比分别为-6.4%、-6.0%和-18.2%，较前值变动-1.5pct、3.2pct和-0.8pct。5月单月住宅、办公楼和商业营业用房开发投资额分别为7737、433和674亿元，同比分别为-11.3%、6.0%和-21.1%，较前值变动-4.3pct、7.9pct和-2.9pct。 图表5：累计开发投资额同比增速分业态（%） 图表6：单月开发投资额同比增速分业态（%） 东部、西部、东北地区开发投资额累计同比降幅扩大，中部同比降幅缩窄至8.4%。1-5月份东部、中部、西部和东北地区累计开发投资额分别为27327、9173、8221和980亿元，同比分别为-2.2%、-8.4%、-18.2%和-19.3%，较前值变动-0.1pct、0.5pct、-3.4pct和-11.5pct。5月单月东部、中部、西部和东北地区开发投资额分别为6266、1883、1723和315亿元，同比分别为-2.5%、-6.4%、-28.9%和-36.1%，较前值变动-3.9pct、9.1pct、-7.1pct和-20.7pct。 图表7：累计投资同比增速分区域（%） 图表8：单月投资同比增速分区域（%） 1-5月累计新开工面积同比-22.6%，其中住宅新开工同比-22.7%。 1-5月份，全国累计新开工面积为39723万方，同比减少22.6%，较前值降低 1.4pct；5月单月新开工面积为8503万方，环比增长19.8%，同比减少27.3%，较前值提高0.1pct。分业态看，1-5月份住宅、办公楼和商业营业用房累计新开工面积分别为29010、1094和2631万方，同比分别为-22.7%、-16.0%和-25.2%，较前值变动-2.1pct、3.1pct和-2.8pct。 新开工整体表现较弱，单月量能处于近2年第二低的水平，一方面由于1-5月土地成交依然低迷、2022年城投获取的项目开工率较低；另一方面在新房销售承压的背景下，房企新开工意愿不足。我们预计全年新开工同比保持负增长，跌幅10-15%。 图表9：累计新开工面积及同比 图表10：单月新开工面积及同比 1-5月累计竣工面积同比增幅扩大至19.6%，其中住宅竣工增幅小幅缩窄至19.0%。 1-5月份，全国累计竣工面积为27826万方，同比增长19.6%，较前值提高0.8pct；5月单月竣工面积为4148万方，环比减少2.5%，同比增长24.4%，较前值降低17.4pct。 分业态看，1-5月份住宅、办公楼和商业营业用房累计竣工面积分别为20194、883和2080万方，同比分别为19.0%、31.4%和3.7%，较前值变动-0.2pct、21.7pct和0.5pct。 竣工维持同比高增，一方面是当前节点竣工对应过往销售高点，需要竣工项目量相对较多；另一方面“保交楼”正在持续推进中，整体进度虽然稍慢，但今年资金正在陆续落实到项目，我们预计全年竣工增长8%-12%。 图表11：累计竣工面积及同比 图表12：单月竣工面积及同比 图表13：各类房屋累计新开工面积同比（%） 图表14：各类房屋累计竣工面积同比（%） 1-5月施工面积累计同比降幅扩大至6.2%，其中住宅施工面积降幅扩大至6.5%。1-5月份，全国累计施工面积为779506万方，同比减少6.2%，较前值降低0.6pct。分业态看，1-5月份住宅、办公楼和商业营业用房累计施工面积分别为548475、31306和68321万方，同比分别为-6.5%、-4.5%和-8.9%，较前值变动-0.6pct、0.0pct和-0.4pct。 图表15：累计施工面积及同比 图表16：各类房屋累计施工面积同比（%） 二、1-5月销售金额累计同比+8.4%，销售面积累计同比-0.9% 1-5月商品房销售金额同比涨幅小幅缩窄至8.4%，销售面积同比跌幅扩大至0.9%。 1-5月份，全国商品房销售金额为49787亿元，同比增长8.4%，较前值降低0.4pct；5月单月商品房销售金额为10037亿元，环比增长9.0%，同比增长6.8%。1-5月份，全国商品房销售面积为46440万方，同比减少0.9%，较前值降低0.5pct；5月单月商品房销售面积为8804万方，环比增长14.5%，同比减少3.0%。 4月、5月全国新房销售环比下滑较多，主要是积压的需求释放完毕，新盘供应不足，叠加因城施策历时一年有余，增量政策已经不多，近期部分核心城市小幅放松但力度有限，对购房者的信心提振作用较弱。城市之间分化加剧，我们预计全年一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包能跑赢市场。目前购房者担忧的点主要是经济、就业、收入、房价，如果6、7月没有出现大级别的政策，下半年新房销售有可能二次探底。 图表17：商品房销售金额累计值及同比 图表18：商品房销售金额单月值及同比 图表19：商品房销售面积累计值及同比 图表20：商品房销售面积单月值及同比 住宅销售金额累计同比微升，办公楼、商业营业用房同比维持弱势。分业态看，1-5月份住宅、办公楼和商业营业用房累计销售金额同比分别为11.9%、-17.4%和-18.2%，较前值变动0.1pct、-6.9pct和-2.2pct。住宅、办公楼和商业营业用房累计销售面积同比分别为2.3%、-17.0%和-21.8%，较前值变动-0.4pct、-2.1pct和-0.6pct。 图表21：累计销售金额同比分业态 图表22：累计销售面积同比分业态 分区域看，东部、东北地区销售金额同比增速有所放缓，东部累计同比+14.9%。 1-5月份东部、中部、西部和东北地区累计销售金额分别为30326、9236、9086和1138亿元，同比分别为14.9%、-4.2%、1.3%和22.9%，较前值变动-0.8pct、0.0pct、0.0pct和-7.5pct。5月单月东部、中部、西部和东北地区销售金额分别为6433、1709、1632和261亿元，同比分别为12.0%、-4.2%、1.3%和3.0%，较前值变动-29.2pct、-11.3pct、-4.4pct和-80.6pct。 图表23：累计销售金额同比分区域 图表24：单月销售金额同比分区域 1-5月销售均价累计同比+9.4%；待售面积维持高位，同比+15.7%。 1-5月份，全国商品房销售均价为10721元/平，同比增长9.4%，较前值提高0.1pct； 5月单月商品房销售均价为11400元/平，环比减少4.8%，同