房地产开发2023W10：新房销售环比-14.4%有所回落，持续性回暖仍需政策呵护

新增居民中长期贷款同比近15月首度转正。2023年2月居民中长期贷款新增863亿元，同比多增1322亿元，这是自2021年12月以来居民中长期贷款首次同比多增 。 从结构看 ，2月居民中长期贷款占新增人民币贷款4.77%，较1月占比小幅提升0.21pct。居民中长期贷款同比转正，主要因2月新房二手房销售有所回暖、去年同期新增贷款基数较低等因素影响。我们认为，2月销售脉冲特征较为明显，3月第一周新房成交已有一定回落。可持续的销售复苏需要需求端政策的持续呵护。 供给端“三支箭”仍有加码空间。佳兆业集团3月10日复牌，当日股价一度跌超40%，收盘时跌幅收窄至21.4%。这是自去年8月龙光集团复牌以来，第二家成功达成复牌条件并复牌的出险房企。目前仍然处于停牌状态的房企包括融创中国、世茂集团、中国奥园、中国恒大等。复牌意味着公司短期规避了被摘牌的风险（港交所规定若持续停牌18个月就有可能被摘牌），也保留了公司未来正常融资的希望。但房企复牌本身并不代表公司经营问题得到解决，整体看目前已经违约暴雷的房企流动性压力较大。自2021年底房企融资“三支箭”出台，我们认为仍有加码空间，包括央行再贷款额度加大、保交楼资金加码、实际执行落地加码、市场化原则上的让步等。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-4.9%，落后大盘0.96个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第24名。本周上涨个股共17支，较上周减少73支，下跌股数为117支。 新房：本周30个城市新房成交面积为331.6万平方米，环比下降14.4%，同比提升30.4%，其中样本一线城市的新房成交面积为65.0万方，环比-10.2%，同比29.5%；样本二线城市为197.6万方，环比-12.1%，同比31.9%；样本三线城市为69.0万方，环比-23.3%，同比27.0%。从今年累计10周新房成交面积同比看，样本30城共计2734.5万方，同比-2.8%；一线城市为573.4万方，同比-10.3%；二线城市为1551.0万方，同比-4.0%；三线城市为610.0万方，同比8.8%。 二手房：本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计152.5万方，环比增长0.4%，同比增长81.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为46.5万方，环比-6.8%；样本二线城市为72.3万方，环比1.2%；样本三线城市为33.6万方，环比10.6%。年初至今累计二手房成交面积为1017.1万方，同比变动为45.6%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为317.3万方，同比21.3%；样本二线城市为477.1万方，同比54.6%；样本三线城市为222.7万方，同比54.6%。 信用债：根据wind统计数据，本周共发行房企信用债12只，环比减少2只；发行规模共计161.10亿元，环比增加63.48亿元，总偿还量114.73亿元，环比减少33.5亿元，净融资额为46.37亿元，环比增加96.98亿元。 投资建议：我们继续坚定地看多政策，认为需求回暖的持续需要政策继续呵护，择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏及防疫放松的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 1.新增居民中长期贷款同比近15月首度转正 新增居民中长期贷款同比近15月首度转正。2023年2月居民中长期贷款新增863亿元，同比多增1322亿元，这是自2021年12月以来居民中长期贷款首次同比多增。从结构看，2月居民中长期贷款占新增人民币贷款4.77%，较1月占比小幅提升0.21pct。 居民中长期贷款同比转正，主要因2月新房二手房销售有所回暖、去年同期新增贷款基数较低等因素影响。我们认为，2月销售脉冲特征较为明显，3月第一周新房成交已有一定回落。可持续的销售复苏需要需求端政策的持续呵护。 图表1：新增居民中长期贷款及同环比 供给端“三支箭”仍有加码空间。佳兆业集团3月10日复牌，当日股价一度跌超40%，收盘时跌幅收窄至21.4%。这是自去年8月龙光集团复牌以来，第二家成功达成复牌条件并复牌的出险房企。目前仍然处于停牌状态的房企包括融创中国、世茂集团、中国奥园、中国恒大等。复牌意味着公司短期规避了被摘牌的风险（港交所规定若持续停牌18个月就有可能被摘牌），也保留了公司未来正常融资的希望。但房企复牌本身并不代表公司经营问题得到解决，整体看目前已经违约暴雷的房企流动性压力较大。自2021年底房企融资“三支箭”出台，我们认为仍有加码空间，包括央行再贷款额度加大、保交楼资金加码、实际执行落地加码、市场化原则上的让步等。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-4.9%，落后大盘0.96个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第24名。本周上涨个股共17支，较上周减少73支，下跌股数为117支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为中润资源、同达创业、银亿股份、张江高科、财信发展，涨幅分别为8.3%、7.8%、7.2%、6.4%、6.1%。跌幅前五为*ST紫学、中交地产、信达地产、万泽股份、华侨城A，跌幅分别为-12.4%、-9.2%、-9.1%、-9.1%、-8.8%。 本周48家重点房企中共计上涨1支，较上周减少27支，仅远洋集团上涨，涨幅为0.9%。 跌幅前五为佳兆业、龙光地产、时代中国控股、碧桂园、旭辉控股集团，跌幅分别为-21.4%、-20.8%、-17.1%、-17.0%、-17.0%。 图表2：本周各行业涨跌幅排名 图表3：本周各交易日指数表现 图表4：近52周地产板块表现 图表5：本周涨幅前五个股 图表6：本周跌幅前五个股代码 图表7：本周重点房企涨跌幅排名 图表8：本周重点房企涨幅情况 图表9：本周重点房企跌幅情况 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为331.6万平方米，环比下降14.4%，同比提升30.4%，其中样本一线城市的新房成交面积为65.0万方，环比-10.2%，同比29.5%；样本二线城市为197.6万方，环比-12.1%，同比31.9%；样本三线城市为69.0万方，环比-23.3%，同比27.0%。 图表10：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计10周新房成交面积同比看，样本30城共计2734.5万方，同比-2.8%；一线城市为573.4万方，同比-10.3%；二线城市为1551.0万方，同比-4.0%；三线城市为610.0万方，同比8.8%。其中一线城市中，北京（5.9%）、上海（-14.0%）、广州（-3.9%）、深圳（-31.9%）。二三线城市中温州（111.7%）、惠州（96.8%）、大连（73.1%）等总计12城同比均为正，泉州（-90.8%）、芜湖（-53.1%）、南平（-45.7%）等总计14城同比为负。 图表14：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计152.5万方，环比增长0.4%，同比增长81.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为46.5万方，环比-6.8%； 样本二线城市为72.3万方，环比1.2%；样本三线城市为33.6万方，环比10.6%。年初至今累计二手房成交面积为1017.1万方，同比变动为45.6%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为317.3万方，同比21.3%；样本二线城市为477.1万方，同比54.6%；样本三线城市为222.7万方，同比54.6%。 图表15：本周13城二手房成交面积及同环比 图表16：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表17：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比 图表19：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（3.6-3.12）共发行房企信用债12只，环比减少2只；发行规模共计161.10亿元，环比增加63.48亿元，总偿还量114.73亿元，环比减少33.5亿元，净融资额为46.37亿元，环比增加96.98亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（78.3%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（50.7%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（52.1%）的债券为主。 图表20：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表21：本周房企债券发行以债券评级划分 图表22：本周房企债券发行以债券类型划分 图表23：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有所上行。其中，滨江集团短期融资券（+113bp）较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率上升。 图表24：房企每周融资汇总（3.6-3.12） 5.本周政策回顾 图表25：中央政策及消息（3.5-3.11） 图表26：地方性政策及消息（3.5-3.11） 6.投资建议 我们继续坚定地看多政策，认为需求回暖的持续需要政策继续呵护，择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司； 3、受益于竣工链复苏及防疫放松的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。