房地产开发2022W51：新房销售面积同比-46.8%，需求端政策仍需加码

本周公布的5年期LPR为4.3%，连续4月持平，并未如市场预期下降。 本周央行公布5年期LPR为4.3%，1年期LPR为3.65%，连续4月持平。 根据贝壳研究院数据，全国12月首套主流平均利率为4.09%，环比持平，同比-155BP；二套平均利率为4.91%，环比持平，同比-100BP。分城市能级看，一线城市首套平均利率为4.60%，二套平均5.13%，与上月持平；二线及三四线首套平均利率为4.07%。 本周新房、二手房成交显著下行，需求端政策仍需加码。新房成交面积同比-46.8%，二手房成交面积同比-33.5%。主要由于（1）本周多个样本城市未更新成交数据，若剔除相应城市，调整后新房、二手房成交面积同比分别-43.4%、-29.2%；（2）受近期疫情冲击影响；（3）需求端信心依然偏弱，相较于传统年末的供销旺季，本周销售在去年相对较高基数的基础上进一步衰减。我们预计后续会有更多的需求端的政策出台去推动需求释放，包括但不限于一线核心区四限政策的打开、首付比例继续调降、房贷利率调降等。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-4.4%，落后大盘1.20个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第15名。本周上涨个股共13支，较上周减少22支，下跌股数为124支。 新房：本周30个城市新房成交面积为240.3万平方米，环比下降14.4%，同比下降46.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为49.3万方，环比-29.7%，同比-53.9%；样本二线城市为142.3万方，环比-3.3%，同比-45.9%；样本三线城市为48.7万方，环比-23.3%，同比-40.3%。从今年累计51周新房成交面积同比看，样本30城共计14830.1万方，同比下降-31.7%；一线城市为3240.9万方，同比-24.0%；二线城市为8372.1万方，同比-30.8%；三线城市为3217.1万方，同比-39.7%。本周无锡、嘉兴、盐城等7城未更新新房成交数据，若剔除上述7城，则本周成交面积环比下降10.4%，同比下降43.4%。 二手房：本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计59.0万方，环比下降34.1%，同比下降33.5%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为20.8万方，环比8.0%；样本二线城市为23.6万方，环比-50.0%；样本三线城市为14.6万方，环比-36.6%。年初至今累计二手房成交面积为4461.9万方，同比变动为-25.5%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1456.8万方，同比-28.6%；样本二线城市为2025.8万方，同比-28.5%；样本三线城市为979.2万方，同比-28.5%。本周厦门数据缺失，若剔除厦门 ， 本周样本11个城市成交面积环比下降31.2%， 同比下降29.2%。 信用债：发行量减少，本周发行利率有所上行。根据wind统计数据，本周（12.19-12.25）共发行房企信用债8只，环比减少13只；发行规模共计45.57亿元，环比减少-176.19亿元，总偿还量55.08亿元，环比增加3.15亿元，净融资额为-9.51亿元，环比减少179.34亿元。本周碧桂园发行3年期10亿元中期票据，由中债增进不可撤销连带责任担保。 投资建议：我们继续坚定地看多政策，地产和物业继续有绝对+相对收益的空间。维持地产开发板块“增持”评级。择股逻辑：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型公司；3、受益于竣工链复苏及防疫放松的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 1.新房二手房成交显著下行，需求端政策仍需加码 本周公布的5年期LPR为4.3%，连续4月持平，并未如市场预期下降。本周央行公布5年期LPR为4.3%，1年期LPR为3.65%，连续4月持平。根据贝壳研究院数据，全国12月首套主流平均利率为4.09%，环比持平，同比-155BP；二套平均利率为4.91%，环比持平，同比-100BP。分城市能级看，一线城市首套平均利率为4.60%，二套平均5.13%，与上月持平；二线及三四线首套平均利率为4.07%。 本周新房、二手房成交显著下行，需求端政策仍需加码。新房成交面积同比-46.8%，二手房成交面积同比-33.5%。主要由于（1）本周多个样本城市未更新成交数据，若剔除相应城市，调整后新房、二手房成交面积同比分别-43.4%、-29.2%；（2）受近期疫情冲击影响；（3）需求端信心依然偏弱，相较于传统年末的供销旺季，本周销售在去年相对较高基数的基础上进一步衰减。我们预计后续会有更多的需求端的政策出台去推动需求释放，包括但不限于一线核心区四限政策的打开、首付比例继续调降、房贷利率调降等。 图表1：贷款市场报价利率(LPR):5年 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-4.4%，落后大盘1.20个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第15名。本周上涨个股共13支，较上周减少22支，下跌股数为124支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为深深房A、*ST松江、深振业A、*ST紫学、深赛格，涨幅分别为22.8%、6.0%、5.0%、4.4%、4.4%。跌幅前五为同达创业、万通地产、广汇物流、大港股份、万业企业，跌幅分别为-23.3%、-19.3%、-16.6%、-13.8%、-12.0%。 本周48家重点房企中共计上涨1支，较上周减少4支，仅有建发国际集团涨幅7.5%。 跌幅前五为雅居乐集团、旭辉控股集团、绿城中国、禹洲集团、富力地产，跌幅分别为-19.9%、-18.1%、-13.7%、-12.7%、-11.8%。 图表2：各行业涨跌幅排名 图表3：本周各交易日指数表现 图表4：近52周地产板块表现 图表5：本周（12.19-12.23）涨幅前五个股代码简称 图表6：本周（12.19-12.23）跌幅前五个股 图表7：重点房企涨跌幅排名 图表8：本周（12.19-12.23）重点房企涨幅情况 图表9：本周（12.19-12.23）重点房企跌幅前五个股代码简称 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为240.3万平方米，环比下降14.4%，同比下降46.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为49.3万方，环比-29.7%，同比-53.9%；样本二线城市为142.3万方，环比-3.3%，同比-45.9%；样本三线城市为48.7万方，环比-23.3%，同比-40.3%。本周无锡、嘉兴、盐城等7城未更新新房成交数据，若剔除上述7城，则本周成交面积环比下降10.4%，同比下降43.4%。 图表10：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计51周新房成交面积同比看，样本30城共计14830.1万方，同比下降-31.7%； 一线城市为3240.9万方，同比-24.0%；二线城市为8372.1万方，同比-30.8%；三线城市为3217.1万方，同比-39.7%。其中一线城市中，北京（-24.2%）、上海（-14.7%）、广州（-36.2%）、深圳（-25.3%）同比均为负。二三线城市中仅江门（10.6%）1城同比为正，盐城（-70.7%）、莆田（-61.2%）、芜湖（-59.8%）等总计25城同比均为负。 图表14：30城周度成交面积跟踪（12.17-12.23） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计59.0万方，环比下降34.1%，同比下降33.5%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为20.8万方，环比8.0%； 样本二线城市为23.6万方，环比-50.0%；样本三线城市为14.6万方，环比-36.6%。 年初至今累计二手房成交面积为4461.9万方，同比变动为-25.5%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1456.8万方，同比-28.6%；样本二线城市为2025.8万方，同比-28.5%；样本三线城市为979.2万方，同比-28.5%。本周厦门数据缺失，若剔除厦门，本周样本11个城市成交面积环比下降31.2%，同比下降29.2%。 图表15：本周12城二手房成交面积及同环比 图表16：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表17：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比 图表19：12样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（12.19-12.25）共发行房企信用债8只，环比减少13只；发行规模共计45.57亿元，环比减少-176.19亿元，总偿还量55.08亿元，环比增加3.15亿元，净融资额为-9.51亿元，环比减少179.34亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（81.2%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（分别为54.9%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（49.4%）的债券为主。 图表20：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表21：本周房企债券发行以债券评级划分 图表22：本周房企债券发行以债券类型划分 图表23：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有所上行。其中华发股份资产支持证券（+540bp）较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所上升。本周碧桂园发行3年期10亿元中期票据，由中债增进不可撤销连带责任担保。 图表24：房企每周融资汇总（12.19-12.25） 5.本周相关政策回顾 图表25：中央政策及消息（12.16-12.24） 图表26：地方性政策及消息（12.16-12.24） 6.投资建议 我们继续坚定地看多政策，我们认为在2023年Q1或者Q1切Q2时有望见到第三波大政策的加持。本轮的产能出清方向明确，大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场。当前PE、PB并未真实反应企业现状，只有考虑了潜在增长/萎缩预期后的估值才具备可比价值。若第三波政策侧重点是需求侧政策，且市场有望在2023年某个时点进入小型复苏，我们认为地产和物业继续有绝对+相对受益的空间，地产的仓位会比个股本身更重要。择股的主要逻辑方向将侧重于需求侧政策利好的基本面股票，主要包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司； 3、受益于竣工链复苏及防疫放松的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。