2022年杭州房地产市场年报

——浙江同策市场咨询中心—— 目录 宏观政策 城市规划 市场分析 趋势研判 宏观政策 Part1 宏观背景>>经济形势 2022年经济下行的“三重压力”不减，同时受到全球性超预期因素的冲击 中央稳经济政策多轮部署，房地产业经济支柱地位短期不可动摇，救市迫在眉睫 房地产开发投资对整体投资的拖累进一步加大，但房地产经济支柱地位短期不可动摇 国内经济“三重压力” 需求缩减 供给冲击预期转弱 75消费、投资和出口累计同比走势（%） 消费品零售总额累计同比 固定资产投资（不含农户）累计同比出口累计同比 2 CPI 1.1 2.2 2.7 2.0 -25 三驾马车对经济拉动减弱 稳楼市为稳经济重要抓手 同比变化 22Q1 22Q2 22Q3 全年(11月) GDP 4.8 0.4 3.9 3.0（9月） 社零总额 3.3 -4.6 3.5 -0.1 房地产开发投资 0.7 -5.4 -8.0 -9.8 房地产行业现状 房地产销售疲软 企业暴雷频发 5 进口 10.6 5.7 3.9 2.0 交付暴雷引发停贷潮 出口 15.5 13.9 12.5 9.0 系统风险显著 行业属性： 土拍市场冷淡 国际动荡、经济危机 黑天鹅事件—全球疫情 灰犀牛事件—金融危机俄乌冲突：政治风险→经济风险 *其他：中美贸易战、全球债务危机、制造业高成本、出口占比下滑…… 疫情影响下，客户信心不足，置业情绪低迷行业陷入恶循环 房地产投资对整体投资的拖累加大 行业地位： •房地产短期不可替代，支柱行业地位不可动摇； •维持经济基本盘需要 •产业链长，关乎经济命脉，是“准实体”产业。 •行业及关联行业就业吸纳力强 经济下行 稳经济必先稳地产 200000 中国房地产开发投资及占固定资产投资比例 房地产开发投资(亿元)占固定资产投资比例 30.0% 制造业、基建、房地产开发投资同比走势 制造业投资同比基建投资同比 15000025.0% 10000020.0%10.0% 5000015.0% 房地产开发投资同比 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 010.0% 2018年2019年2020年2021年2022年1-10月 -10.0% 房地产关键词 史诗级救市 房住不炒 债券融资支持 稳 市场。 亚两极分化地。 并购&重组 融资“三支箭” 租购并举 房 运产共有产权房 计 倒【房地产是国民经济的支柱产业】企 时信贷支持暴 。 保交楼 房贷利率下滑 以价。 品质升级 金融16条雷 保民生 保稳定 推进长租房市场换量 一城一策 股权融资支持 『精准纾困』 因城施策 支持刚性和改善性住房需求 中央频频输出重磅利好，融资渠道（信贷、债券、股权）“三箭齐发”， ∧ 2 降准3 降息 ∨ 2022.1.20LPR降息 1年期LPR下调10BP至3.70% 5年期LPR下调5BP至4.60% 2022.4.15降准 释放资金5300亿元 2022.5.20LPR降息 5年期LPR下调15BP至4.45% 2022.8.20降息 1年期LPR下调5BP至3.65% 5年期LPR下调15BP至4.30% 2022.11.25降准 释放资金5000亿元 国家高频护市，保交楼稳民生 降准降息频频，全面输血房地产，助力房企纾困，保障购房者权益，稳定楼市信心 LPR：1年期3.65%，5年期以上4.30%（12月） 鼓励并购贷款（银保监） 03LPR走势图 /16 08/19 08/29 →鼓励优质房企兼并重组困难房企，收购困难项目 全担保债权（银行间交易商协会） →支持民营房企发债，中债担保首张债券落地龙湖 2千亿保交楼基金（央行/国开行/农行） 两息一税宽松政策（央行/银保监/税务总局） →2千亿纾困保交楼专项基金，央行指导，国开行与农行从现有额度中安排 5.00% 4.65% 4.00% 3.80% 3.00% 1Y5Y 4.30% 3.65% 5.00% 4.50% 4.00% 3.50% 3.00% 09/29 6千亿房地产融资（国有6大行） →①阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限；②下调首套个人住房公积金贷款利率；③给予个人所得税退税优惠 21-1222-122-222-322-422-522-622-722-822-922-1022-1122-12 09/30 →年内对房地产融资6大行各自至少提供1000亿，不限于开发贷及 三箭齐发，房地产融资闸口释放，转向保主体 未出险稳健型房企 11/08 11/23 11/24 11/ 其他按揭贷款 发布金融16条（央行/银保监） 支持民企发债融资（银保监） →房地产在内民企，可支持2500亿债券融资 向房企提供授信额度超万亿（国有6大行） →涵盖房地产融资、住房金融消费、金融管理政策、住房租赁金融支持等6大方面16条细则 →截至11月24日，已与17家房企达成合作协议，已披露的意向性授信额度合计为12750亿元 第一箭 信贷支持 第二箭 债券融资支持 第三箭 支持房地产企业股权融资（证监会） 股权融资支持 →国有六大行向优质房企提供万亿级授信额度，农业银行、中国银行、交通银行、工商银行、邮储银行、建设银行在11月23-24日相继和17家房企签订战略合作，累计提供1.27万亿授信额度 →支持房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资。龙湖、新城控股、美的置业、金地、旭辉、万科6家房企已披露储架式注册发行，合计规模超千亿元 →证监会网站发布《证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问》，明确“支持房地产企业股权融资”，股权融资时隔12年放开，1天之内4家房企发行拟股权融资计划 各扩大授信，尽快恢复正常运营 类 房已出险，负债规模小 企纾 放开融资，保交楼，更需自救 困方 向已出险，负债规模大 28 →重启房企股权融资，恢复涉房上市公司重组融资等 ①恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；②恢复上市房企和涉房上市公司再融资；③恢复房地产为主业的H股上市公司再融资；④进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；⑤积极发挥私募股权投资基金作用，开展不动产私募投资基金试点 资产并购，股权重组 地产仍是经济“稳定器”，各地充分调动政策工具箱，调控频次创近年新高三四线城市政策应出尽出，一、二线城市采取渐进式放松，政策力度持续加码 1中央>>“房住不炒”前提下托底楼市 Q1稳字当头，房地产政策试探性放松 Q2地方性政策频发，Q3强调保交楼，Q4促融资 3月5日，两会政府工作报告： 2地方>>“一城一策”稳市场，调控频次创新高，政策层层递进 一线城市二线城市三四线城市 上海、北京、广州 杭州、武汉、南京、厦门、青岛等 中山、九江等 暂无 宁波、银川、太原、佛山、东莞等 秦皇岛、衢州、廊坊、淮安、张家口等 广州（部分银行二套可五成首付） 杭州、南京、苏州、福州、长沙等 惠州、商丘、绍兴、嘉兴等 局部放松限购 支持三 •坚持房住不炒、三稳，坚持租购并举、加快发展长租房市场，推进保障住房建设，更好的满足购房者合理需求，因城施策，促进房地产良性发展. 4月29日，中央政治局会议： •支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化 商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 7月21日，国常会： •因城施策促进房地产市场平稳健康发展，保障住房刚性需求，合理支持改善型 需求 7月28日，中央政治局会议： •要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，因城施策用足 用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 8月16日，经济大省政府主要负责人经济形势座谈会： •经济大省人口多，要多想办法促消费，扩大汽车等大宗消费，支持住房刚性和 改善性需求。 8月31日，国常会： •支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用 阶段性信贷政策和保交楼专项借贷。 10月16日，二十大报告： •坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立主体供给、多渠道保障、 租购并举的住房制度。 12月15日，中央经济工作会议： •加大宏观政策力度、扩大内需，扎实做好保交楼、保民生、保稳定，有效防范化解优质头部房企风险，要因城施策，支持刚性和改善性住房需求。 刚性购房 支持改善购房 财政托市 疫情纾困 全面取消限购四 下调首付比例（百城首付降至20%）线 应 暂无 杭州、南京、天津、济南、太原等 南通、景德镇、咸宁、遵义、连云港等 暂无 杭州、南京、沈阳、成都、东莞等 九江等 暂无 大连、苏州、兰州、哈尔滨、南京等 衢州、宜昌、嘉兴、张家口等 放松认房又认贷出 尽 多孩可多房出 ， 缩短限售期或取消限售一 上海、深圳、北京 郑州、杭州、沈阳、无锡、成都等 商丘、衢州、焦作、九江、邢台、大理等 广州 杭州、宁波、昆明、大连、南京等 湖州、玉林、怀化、南阳、周口、绵阳等 暂无 杭州、成都、沈阳、无锡、东莞等 衢州等 二 下调房地产交易税费线 发放购房补贴尚 有 缩短增值税免征年限余 东莞：因疫情断缴社保在核定购房资格时视为连续缴纳 地 完善社保等认定标准 600.0 22城涉宅出让完成度 —四批次— 三批次 二批次 120% 400.0 70% 200.0 20% 0.0 -30% 双集中供地政策 2021年2月23日起，集中供地“约定俗成”在全国22座重点城市实施，即：集中发布出让公告、集中组织出让活动，原则上全年不得超过3次集中出让土地； *除了22个城市之外，徐州、西安、南昌、东莞、金华、温州等地2021年也 自发实行“两集中”供地模式。 —五-六批次— 22城供地完成率仅达50%左右，土地供应模式逐步向多批次集中供地或回归常态化供地部分城市土拍规则松动，降本增益举措下，底价成交仍为常态 政策出台目的：加大开发商拿地资金压力，给当时高热的土地市场降降温，意在稳地价、稳预期。 武汉无锡杭州苏州南京厦门上海合肥成都深圳广州长沙宁波青岛福州天津北京济南重庆郑州沈阳 长春 能级 城市 第一批次 第二批次 第三批次 第四批次 2022年土拍规则变动 宗数 溢价率 底价率 宗数 溢价率 底价率 宗数 溢价率 底价率 宗数 溢价率 底价率 北京 17 4.46% 47% 14 5.35% 50% 18 6.06% 56% 6 10.0% 17% 延续“限价+竞现房销售面积+摇号”，但无需配建保障性租赁住房 一线 上海 40 3.32% 58% 34 4.49% 35.3% 35 2.27% 69% 6 3.7% 67% 第一批取消招打分入围方式，竞拍资金监管额度降低；第三批调整“一次报价规则”，调整随机值触发条件，上调部分板块联动价 城市 深圳 8 14.98% 0% 14 9.33% 14% 6 3.94% 67% 6 3.68% 33% 延续“三限双竞+摇号”的方式挂牌出让，但住房销售限价提升 南京 13 4.53% 54% 42 2.81% 74% 31 2.58% 87% 4 0% 100% 取消毛坯限价，在开发企业完成开发后向有关部门报备审核。 二线 苏州 15 0.03% 73% 20 3.13% 85% 9 3.00% 44% 18 0% 100% 取消“一次性报价”，达到限价后直接通过摇号来确定竞得人，对于热门核心地块的户型面积及装修标准作了较高要求 城市 杭州 57 6.4% 44% 45 5.2% 51% 19 5.1% 47% 8 8.4% 50% 取消“一次性报价”，“限地价、定品质、摇号”，改为溢价率封顶后直接线下摇号，提