光大地产A+H物业板块月度跟踪（2023年2月）：二月物管板块指数回调10%，深业物业拟赴港交所上市

2023年3月2日 行业研究 二月物管板块指数回调10%，深业物业拟赴港交所上市 ——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2023年2月） 要点 市场行情：2月光大地产物管板块指数-10.4%，1-2月累计-2.1% 指数：2023年2月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为-10.4%，跑输沪深300指数8.3pct.，跑输恒生指数1.0pct.，跑输恒生港股通指数2.4pct.。2023年1-2月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-2.1%，跑输沪深300指数7.2pct.，跑输恒生指数2.1pct.，跑输恒生港股通指数2.7pct.。 个股：本月平均涨跌幅为-12.4%；涨跌幅前列为：建发物业（12.9%）、新大正（1.9%）、越秀服务（-0.6%）、招商积余（-0.8%）、远洋服务（-2.2%）。港股通：本月港股通持股变化：世茂服务（+1.39pct.）、金科服务（+0.8pct.）、绿城服务（+0.62pct.）、旭辉永升服务（+0.59pct.）、雅生活服务（+0.35pct.）。估值：截至2月28日，样本股2022年WIND一致预测PE估值范围从5到40，均值约为16；2023年一致预测PE估值范围从4到30，均值约为12。行业动态跟踪：促进家政服务提质扩容，推进物业等民生领域标准建设 中央：民政部等联合印发《养老和家政服务标准化专项行动方案》，围绕有效满足老年人多样化、多层次养老服务需求，促进家政服务业提质扩容。国家标准化管理委员会提出，2023年将重点支持14个领域和方向的推荐性国家标准制定。其中服务业领域包括机构养老、居家养老、智慧养老和适老化改造等生 活性服务标准，以及物业、家政等民生领域标准。地方：深圳出台方案解决业 委会成立难、换届难的问题，北京设置户外广告规定。 重点企业动态跟踪：金茂服务发布业绩预增公告，中海物业更换执行董事及行政总裁，深业物业向港交所递交招股书 2月27日，金茂服务发布业绩公告，预计2022年度归母净利润同比增长80-90%，主要由于在管面积增加以及增值服务收入上升。2月24日，深圳控股发布公告称，拟分拆深业物业在香港主板上市，同日深业物业向港交所递交招股书。2月20日，中海物业发布公告称，因工作调动关系，杨鸥博士决定辞 任公司执行董事、行政总裁等职务；董事会委任肖俊强先生担任该等职务。投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好 物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。投资建议三条主线： 1）“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐碧桂园服务、新城悦服务，建议关注金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。 2）“独立发展”：关注第三方拓展能力较强的物管公司，第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务，建议关注旭辉永升服务，雅生活服务；品牌力强，第三方拓展竞争优势明显的公司，推荐万物云、新大正。 3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、中海物业，建议关注华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 房地产（物业服务）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20221128风险因子缓释，发展路径渐明— —光大证券房地产行业（物业服务）2023年度投资策略 20230202一月物管板块指数上涨9.3%，住建部提出大力发展物业服务——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年1月） 20230103十二月地产AH物管板块指数上涨4.4%，中央推进服务消费与家政进社区— —光大证券地产A+H物业板块月度跟踪 （2022年12月） 20221202十一月地产AH物管板块指数上涨59%，行业信用风险逐步缓释——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2022年11月） 1、2023年2月光大地产AH物管板块指数 1.1、光大地产AH物管板块指数成分股 2023年1月起，光大AH物管板块指数成分股增加至19家，其中国企组8家， 非国企组11家，较2022年12月新增两家，为万物云（2602.HK）、新大正 （002968.SZ）。 国企组8家为：华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、保利物业 （6049.HK）、招商积余（001914.SZ）、远洋服务（6677.HK）、金茂服务（0816.HK）、越秀服务（6626.HK）、建发物业（2156.HK）； 非国企组11家为：碧桂园服务（6098.HK)、绿城服务（2869.HK）、雅生活服务 （3319.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）、融创服务（1516.HK）、世茂服务（0873.HK）、金科服务（9666.HK）、万物云（2602.HK）、新大正（002968.SZ）。 表1：光大AH物管板块样本股构成 代码 简称 总市值 股价 PE(LYR) PE(TTM) 本月涨跌幅 年初至今涨跌幅 1209.HK 华润万象生活 844.1 43.00 46.5 43.1 -4.8% 9.4% 2669.HK 中海物业 258.6 9.15 30.6 27.0 -10.6% 12.5% 6049.HK 保利物业 226.3 47.55 25.4 22.9 -14.3% 3.3% 001914.SZ 招商积余 168.2 16.34 33.8 28.7 -0.8% 6.2% 6626.HK 越秀服务 61.4 4.69 16.2 15.5 -0.6% 41.7% 2156.HK 建发物业 58.4 5.08 34.8 28.6 12.9% 16.2% 0816.HK 金茂服务 32.4 4.17 17.3 12.4 -14.0% 2.0% 6677.HK 远洋服务 26.9 2.64 5.8 6.0 -2.2% 17.3% 6098.HK 碧桂园服务 421.8 14.54 9.9 9.3 -31.4% -25.2% 2602.HK 万物云 398.8 39.35 22.7 22.1 -17.7% -19.8% 2869.HK 绿城服务 145.4 5.23 16.3 22.6 -8.6% 1.0% 3319.HK 雅生活服务 97.9 8.02 4.0 4.4 -19.2% -14.8% 1516.HK 融创服务 82.3 3.13 6.1 -76.9 -19.7% -25.5% 9666.HK 金科服务 68.0 12.12 6.1 7.6 -12.8% -11.5% 002968.SZ 新大正 55.2 24.82 34.2 28.9 1.9% 13.9% 0873.HK 世茂服务 48.2 2.27 4.1 7.1 -22.0% -19.5% 1995.HK 旭辉永升服务 47.5 3.16 7.3 6.6 -26.7% -28.0% 1755.HK 新城悦服务 47.4 6.33 8.6 10.1 -24.9% -31.2% 9983.HK 建业新生活 30.9 2.81 4.7 4.7 -20.4% -7.6% 平均 164.2 18.3 17.1 -12.4% -3.1% 资料来源：Wind、光大证券研究所整理；截止日期：2023.2.28，PE(LYR)与PE(TTM)平均值剔除融创服务市值单位：亿元人民币；H股股价：港元/股，A股股价：元/股； 换算汇率：1港元=0.86元人民币 1.2、指数年度表现及月度表现 2023年1-2月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-2.1%，跑输沪深300指数7.2pct.，跑输恒生指数2.1pct.，跑输恒生港股通指数2.7pct.。 图1：2023年光大地产AH物管板块指数走势（01.01-02.28）图2：2023年光大地产AH物管板块指数涨幅（01.01-02.28） 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% -5.00% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% 沪深300恒生指数 恒生港股通光大AH物管板块指数 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年2月28日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年2月28日 2023年2月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为-10.4%，跑输沪深300指数8.3pct.，跑输恒生指数1.0pct.，跑输恒生港股通指数2.4pct.。 图3：2023年2月光大地产AH物管板块指数走势（02.01-02.28图4：2023年2月光大地产AH物管板块指数涨幅（02.01-02.28 4%0.0% 2% 0% -2.0% -2% -4.0% -4% -6.0% -6% -8% -10% -12% -8.0% -10.0% -12.0% 沪深300恒生指数 恒生港股通光大AH物管板块指数 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年2月28日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年2月28日 2023年2月，光大地产AH物管板块指数单月涨幅-10.4%，在A股行业板块中位列第31/31，在H股行业板块中位列第11/15。 图5：2023年2月A股板块表现图6：2023年2月H股板块表现 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年2月28日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年2月28日 1.3、个股年度表现及月度表现 2023年2月，AH物管板块指数样本股（下简称“样本股”）平均涨跌幅为-12.4%；涨跌幅前列为：建发物业（12.9%）、新大正（1.9%）、越秀服务（-0.6%）、招商积余（-0.8%）、远洋服务（-2.2%）。 2023年1-2月，样本股平均涨跌幅为-3.1%；涨跌幅前列为：越秀服务（41.7%）、远洋服务（17.3%）、建发物业（16.2%）、新大正（13.9%）、中海物业（12.5%）。 图5：2023年2月样本股涨跌幅（02.01-02.28）图6：2023年1-2月样本股涨跌幅（01.01-02.28） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年2月28日，蓝线表示样本股涨跌幅 平均值 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年2月28日，蓝线表示样本股涨跌幅 平均值 2023年2月，港股通持股比例变化：世茂服务（+1.39pct.）、金科服务（+0.8pct.）、绿城服务（+0.62pct.）、旭辉永升服务（+0.59pct.）、雅生活服务（+0.35pct.）。 2023年1-2月，港股通持股比例变化：世茂服务（+1.59pct.）、绿城服务（+1.0pct.）、金科服务（+0.9pct.）、新城悦服务（+0.88pct.）、中海物业（+0.28pct.） 图7：2023年2月港股通持股变化（02.01-02.28）图8：2023年1-2月港股通持股变化（01.01-02.28） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年2月28日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年2月28日 2023年2月28日，样本股（除融创服务外）2022年的WIND一致预测PE估值范围从5到40，均值约为16；样本股（除融创服务外）2023年的WIND一致预测PE估值范围从4到30，均值约