光大地产A+H物业板块月度跟踪（2023年6月）：六月物管板块指数+8%，优质民企物管涨幅靠前

2023年7月3日 行业研究 六月物管板块指数+8%，优质民企物管涨幅靠前 ——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2023年6月） 要点 市场行情：6月光大地产物管板块指数+8.0%，1-6月累计-15.9% 指数：2023年6月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为+8.0%，跑赢沪深300指数6.8pct.，跑赢恒生指数4.2pct.，跑赢恒生港股通指数4.9pct.。 2023年1-6月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-15.86%，跑输沪深 300指数15.1pct.，跑输恒生指数11.5pct.，跑输恒生港股通指数11.6pct.。 个股：2023年6月，AH物管板块指数样本股平均涨跌幅为+3.4%；涨幅前列为：碧桂园服务（+16.5%）、新城悦服务（+12.5%）、融创服务（+11.2%）、中海物业（+11.0%）、华润万象生活（+10.1%）。 6月港股通持股比例变化：雅生活服务（+2.2pct）、碧桂园服务（+1.07pct）、融创服务（+0.44pct）、绿城服务（+0.20pct）、建业新生活（+0.17pct）。 估值：截至6月30日，样本股2023年的WIND一致预测PE估值范围从3到29，均值约为11。重点公司PE-ttm（当前/极小值）：新城悦服务（7.8/5.8）、万物云（17.6/16.7）、保利物业（16.9/14）、招商积余（25.2/23.6）。 行业动态跟踪：中央探索建立房屋养老金制度，采取针对性措施提振家居消费中央：住房和城乡建设部部长倪虹指出，要探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。国务院常务会议审议通过《关于促进家居消费的若 干措施》，采取针对性措施加以提振家居消费。地方：广州创新老旧小区改造 模式，鼓励和引导社会资本参与城镇老旧小区改造和运营；北京市将在居住区推广“统建统服”充电服务模式。 重点企业动态跟踪：明喆集团拟在深交所主板上市；泓盈城市运营服务拟在港交所上市；金科服务连续多个交易日回购股份 6月30日，关联公司向雅生活服务转让406项物业，作为2.82亿元的关联交 易应付款替代支付。金科服务于6月12日至6月30日14个交易日在港交所 进行回购，累计回购股份数目为268.22万股。6月25日，泓盈城市运营服务向港交所递交了招股书。6月26日，明喆集团于深交所递交招股说明书。众安智慧生活服务拟发行1.27亿股，预期股份将于7月18日开始在港交所买卖。 投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好 物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。投资建议三条主线： 1）“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，建议关注碧桂园服务、金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。 2）“独立发展”：第三方拓展能力较强，具备独立经营和扩张能力的物管公司，推荐绿城服务、万物云、新大正，建议关注旭辉永升服务，雅生活服务。 3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐中海物业、保利物业，建议关注华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 房地产（物业服务）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20221128风险因子缓释，发展路径渐明— —光大证券房地产行业（物业服务）2023年度投资策略 20230602五月物管板块指数-17.8%，重点公司估值回落至低位——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年5月） 20230504四月物管板块指数+1.4%，财政部支持养老领域政府购买——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年4月） 20230404三月物管板块指数-5%，公司年度业绩集中披露——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年3月） 20230302二月物管板块指数回调10%，深业物业拟赴港交所上市——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年2月） 20230202一月物管板块指数上涨9.3%，住建部提出大力发展物业服务——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年1月） 1、2023年6月光大地产AH物管板块指数 1.1、光大地产AH物管板块指数成分股 2023年1月起，光大AH物管板块指数成分股增加至19家，其中国企组8家， 非国企组11家，较2022年12月新增两家，为万物云（2602.HK）、新大正 （002968.SZ）。 国企组8家为：华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、保利物业 （6049.HK）、招商积余（001914.SZ）、远洋服务（6677.HK）、金茂服务（0816.HK）、越秀服务（6626.HK）、建发物业（2156.HK）； 非国企组11家为：碧桂园服务（6098.HK)、绿城服务（2869.HK）、雅生活服务 （3319.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）、融创服务（1516.HK）、世茂服务（0873.HK）、金科服务（9666.HK）、万物云（2602.HK）、新大正（002968.SZ）。 表1：光大AH物管板块样本股构成 代码 简称 总市值 股价 PE(LYR) PE(TTM) 本月涨跌幅 年初至今涨跌幅 1209.HK 华润万象生活 816.9 38.90 36.0 36.0 10.1% -0.1% 2669.HK 中海物业 238.6 7.89 20.4 20.4 11.0% -1.9% 6049.HK 保利物业 193.2 37.95 16.9 16.9 3.7% -16.4% 001914.SZ 招商积余 159.2 15.05 26.9 25.2 3.7% -2.1% 2156.HK 建发物业 48.2 3.90 18.9 18.9 1.8% -8.4% 6626.HK 越秀服务 40.0 2.86 9.3 9.3 -2.1% -10.6% 0816.HK 金茂服务 27.0 3.25 7.8 7.8 5.8% -16.5% 6677.HK 远洋服务 16.2 1.49 20.9 20.9 0.7% -27.5% 6098.HK 碧桂园服务 314.1 10.12 15.7 15.7 16.5% -45.4% 2602.HK 万物云 274.3 25.30 17.6 17.6 -2.7% -48.0% 2869.HK 绿城服务 111.5 3.75 19.8 19.8 -9.1% -25.8% 9666.HK 金科服务 67.6 11.28 -3.6 -3.6 4.6% -17.7% 3319.HK 雅生活服务 65.8 5.04 3.5 3.5 3.3% -46.4% 1516.HK 融创服务 62.2 2.21 -12.5 -12.5 11.2% -43.3% 1995.HK 旭辉永升服务 49.1 3.05 9.9 9.9 0.0% -30.5% 0873.HK 世茂服务 35.2 1.55 -3.7 -3.7 4.7% -45.0% 002968.SZ 新大正 34.4 15.11 18.5 18.1 -11.9% -29.4% 1755.HK 新城悦服务 34.0 4.24 7.8 7.8 12.5% -53.9% 9983.HK 建业新生活 30.8 2.62 5.3 5.3 0.0% -7.6% 平均 137.8 16.0 15.8 3.4% -25.1% 资料来源：Wind、光大证券研究所整理；PE(LYR)与PE(TTM)平均值剔除融创服务、世茂服务、金科服务；市值单位：亿元人民币；H股股价：港元/股，A股股价：元/股； 换算汇率：1港元=0.92元人民币截止日期：2023.6.30 中庚基金 1.2、指数年度表现及月度表现 2023年1-6月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-15.86%，跑输沪深300指数15.1pct.，跑输恒生指数11.5pct.，跑输恒生港股通指数11.6pct.。 图1：2023年光大地产AH物管板块指数走势（01.01-06.30）图2：2023年光大地产AH物管板块指数涨幅（01.01-06.30） 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% -5.00% -10.00% -15.00% -20.00% -25.00% -30.00% 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% -16% -18% 沪深300恒生指数 恒生港股通光大AH物管板块指数 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年6月30日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年6月30日 2023年6月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为+8.0%，跑赢沪深300指数6.8pct.，跑赢恒生指数4.2pct.，跑赢恒生港股通指数4.9pct.。 图3：2023年6月光大地产AH物管板块指数走势（06.01-06.30图4：2023年6月光大地产AH物管板块指数涨幅（06.01-06.30 15% 10% 5% 0% -5% 沪深300恒生指数 恒生港股通光大AH物管板块指数 9.0% 8.0% 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年6月30日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年6月30日 2023年6月，光大地产AH物管板块指数单月涨幅+8.0%，在A股行业板块中位列第4/31，在H股行业板块中位列第2/15。 图5：2023年6月A股板块表现图6：2023年6月H股板块表现 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% -2.00% -4.00% -6.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% -2.00% -4.00% -6.00% 恒生医疗保健业恒生能源业 恒生电讯业恒生公用事业 恒生必需性消费业恒生原材料业 恒生地产建筑业恒生金融业 恒生工业恒生综合业 恒生资讯科技业恒生非必需消费恒生科技 光大AH物管板块指数 恒生中国内地地产 医药生物交通运输商业贸易非银金融银行 建筑装饰传媒 公用事业美容护理综合 钢铁 休闲服务石油石化计算机食品饮料房地产有色金属建筑材料电子 煤炭化工 农林牧渔纺织服装轻工制造国防军工电气设备机械设备 光大AH物管板块指数汽车 通信 家用电器 -8.00% 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年6月30日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年6月30日 1.3、个股年度表现及月度表现 2023年6月，AH物管板块指数样本股（下简称“样本股”）平均涨跌幅为+3.4%；涨幅前列为：碧桂园服务（+16.5%）、新城悦服务（+12.5%）、融创服务（+11.2%）、中海物业（+11.0%）、华润万象生活（+10.1%）。 2023年1-6月，样本股平均涨跌幅为-25.1%；跌幅前列为：新城悦服务（-53.9%）、万物云（-48.0%）、雅生活服务（-46.4%）、碧桂园服务（-45.4%）、世茂服务 （-45.0%）。 图7：2023年6月样本股涨