光大地产A+H物业板块月度跟踪（2022年8月）：八月地产AH核心物业指数+4.5%，万物云通过港交所上市聆讯

2022年9月4日 行业研究 八月地产AH核心物业指数+4.5%，万物云通过港交所上市聆讯 ——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2022年8月） 要点 市场行情：本月光大地产AH核心物业指数+4.5% 指数：2022年8月，光大地产AH核心物业指数单月涨跌幅为+4.53%，跑赢沪深300指数6.7pct.，跑赢恒生指数5.5pct.，跑赢恒生港股通指数6.0pct.；2022年1-8月，光大地产AH核心物业指数累计涨跌幅为-31.4%，跑输沪深 300指数13.9pct.，跑输恒生指数16.7pct.，跑输恒生港股通指数13.9pct.。 个股：本月涨幅：样本股平均涨跌幅为-9.2%；涨跌幅前列为：华润万象生活 （+7.2%）、招商积余（+4.5%）、宝龙商业（+4.4%）、中骏商管（+4.1%）、 建业新生活（+2.1%）。2022年1-8月，样本股平均涨跌幅为-38.0%；涨跌幅前列为：中海物业（+1.8%）、滨江服务（+1.5%）、华润万象生活（-0.9%）、越秀服务（-3.4%）、特发服务（-9.4%）。 港股通：本月持股比例变化：世茂服务（+3.72pct.）、雅生活服务（+3.61pct.）、金科服务（+2.57pct.）、碧桂园服务（+1.76pct.）、融创服务（+1.38pct.）。2022年1-8月持股比例变化：世茂服务（+15.12pct.）、融创服务（+10.89pct.）、金科服务（+10.87pct.）、雅生活服务（+5.78pct.）、碧桂园服务（+3.28pct.）。行业动态跟踪：发改委出台多项措施纾困扶持养老托育服务业；深圳、上海发 放物业企业疫情防控补贴，多地推进智慧社区建设 中央：鼓励对养老托育服务小微企业和个体工商户进行租金减免。地方：上海浦东新区按照0.5元/平米发放不超过3个月的物业管理企业补贴，深圳向物业服务企业发放相关疫情防控补贴并制定指引。 重点企业动态跟踪：苏新美好生活在港交所上市，万物云通过港交所聆讯，重点公司完成中期业绩披露 8月24日，苏新美好生活服务正式于港交所主板上市。8月23日，万科企业公告称，若万物云境外上市，计划将以优先发售的方式向万科A合资格H股股东提供不超过10%的初步提呈发售的万物云股份作为保证配额。9月1日，万 物云通过港交所上市聆讯。8月，重点物管公司完成中期业绩披露，2022H1新城悦服务/绿城服务/碧桂园服务收入分别同比增长31%/22%/74%，保利物业/中海物业/华润万象生活收入分别同比增长25%/35%/32%。 投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好 物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平/疫情常态化防控 /社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。投资建议关注三条主线： 1）“估值修复”：关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降，推荐新城悦服务、世茂服务，建议关注碧桂园服务、金科服务、融创服务、建业新生活。 2）“独立发展”：关注第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务、旭辉永升服务，雅生活服务。 3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价，建议关注保利物业、中海物业、华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 房地产（物业服务）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报20220525三产就业人数近半，物管开启独立发展——光大证券房地产行业（物业服务）2022年中期投资策略 20220522“基层治理支柱+关键实施载体”， 物管行业重要性再提升——光大证券对5月 20日九部门联合印发意见深入推进智慧社区建设的点评 20220803七月地产AH核心物业指-24%，华润万象生活发布业绩预增公告——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2022年4月） 20220703六月地产AH核心物业指数+6%，四部门鼓励物管吸纳高校毕业生——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2022年6月） 20220602五月光大地产AH核心物业指数 -3%，中央九部门联合推进智慧社区建设——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2022年5月） 20220504四月光大地产AH核心物业指数 -3%，东原仁知（2352.HK）挂牌上市——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2022年4月） 20220403三月光大AH核心物业指数-14%， 26只样本股刊发2021年度业绩——光大地产A+H物业板块月度跟踪(2022年3月) 1、2022年8月光大地产AH核心物业指数 1.1、光大地产AH核心物业指数成分股 我们根据公司基本面和市场表现，筛选出30家AH物业上市公司，组成光大地产AH核心物业指数，其中A股4家，H股26家。对比2022年6月，本期光大地产AH核心物业指数成分股剔除长期停牌的恒大物业（6666.HK）、荣万家 （2146.HK），调入金茂服务（0816.HK）、东原仁知服务（2352.HK）。2022年7月起，光大地产AH核心物业成分股如下： 表1：光大地产AH核心物业指数成分股 代码 简称 总市值 股价 PE(LYR) PE(TTM) 本月涨跌幅 年初至今涨跌幅 1209.HK 华润万象生活 676.3 35.7 38.6 35.8 7.2% -0.9% 6098.HK 碧桂园服务 435.8 15.6 10.6 10.0 -11.0% -66.3% 2669.HK 中海物业 228.1 8.4 27.9 24.7 2.0% 1.8% 6049.HK 保利物业 212.0 46.2 24.7 22.2 1.8% -24.2% 001914.SZ 招商积余 181.3 17.1 35.4 30.4 4.5% -15.1% 2869.HK 绿城服务 153.8 5.7 17.9 24.7 -18.7% -18.9% 3319.HK 雅生活服务 95.7 8.1 4.1 4.4 -15.3% -36.6% 1995.HK 旭辉永升服务 70.7 4.9 11.3 10.2 -14.1% -59.2% 1516.HK 融创服务 60.4 2.4 4.7 -77.6 -29.4% -69.0% 002968.SZ 新大正 51.2 22.4 30.8 27.7 -11.1% -10.3% 3316.HK 滨江服务 50.0 21.8 15.3 14.0 -1.4% 1.5% 1755.HK 新城悦服务 47.7 6.6 8.9 10.6 -0.2% -39.8% 9666.HK 金科服务 47.4 8.7 4.4 5.5 -43.7% -73.1% 0873.HK 世茂服务 41.4 2.0 3.7 6.3 -23.8% -62.7% 6626.HK 越秀服务 40.6 3.2 11.1 10.6 -14.6% -3.4% 2156.HK 建发物业 39.8 3.6 24.6 20.2 -3.0% -18.0% 300917.SZ 特发服务 38.2 22.6 34.0 33.6 -11.9% -9.4% 9983.HK 建业新生活 35.8 3.4 5.7 5.7 2.1% -25.9% 6989.HK 卓越商企服务 33.1 3.3 6.4 6.2 1.2% -25.8% 0606.HK 中骏商管 30.5 1.8 10.7 11.9 4.1% -49.6% 0816.HK 金茂服务 30.3 4.0 16.8 17.6 -0.5% -30.3% 6677.HK 远洋服务 24.4 2.5 5.5 5.7 -4.6% -46.6% 603506.SH 南都物业 23.7 12.6 14.6 14.1 -5.5% -23.0% 3913.HK 合景悠活 23.5 1.4 3.4 3.6 -12.5% -53.7% 9909.HK 宝龙商业 22.8 4.3 5.1 5.0 4.4% -69.1% 6668.HK 星盛商业 12.9 1.5 6.9 6.7 -10.1% -57.5% 9928.HK 时代邻里 6.4 0.8 2.0 3.5 -25.7% -72.2% 2352.HK 东原仁知服务 5.3 9.5 4.0 4.2 -2.8% -20.3% 6958.HK 正荣服务 4.0 0.5 2.2 5.0 -23.3% -89.9% 2168.HK 佳兆业美好 4.2 3.3 7.2 -4.1 -18.8% -72.9% 平均 90.9 13.3 9.9 -9.2% -38.0% 资料来源：Wind、光大证券研究所整理；截止日期：2022.8.31市值单位：亿元人民币；H股股价：港元/股，A股股价：元/股；换算汇率：1港元=0.83元人民币 中庚基金 1.2、指数年度表现及月度表现 2022年1-8月，光大地产AH核心物业指数累计涨跌幅为-31.4%，跑输沪深300指数13.9pct.，跑输恒生指数16.7pct.，跑输恒生港股通指数13.9pct.。 图1：2022年光大地产AH核心物业指数走势（01.01-08.31）图2：2022年光大地产AH核心物业指数涨幅（01.01-08.31） 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 0% -3% -6% -9% -12% -15% -18% -21% -24% -27% -30% -33% 沪深300恒生指数 恒生港股通光大AH核心物业指数 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年8月31日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年8月31日 2022年8月，光大地产AH核心物业指数单月涨跌幅为+4.53%，跑赢沪深300指数6.7pct.，跑赢恒生指数5.5pct.，跑赢恒生港股通指数6.0pct.。 图3：2022年8月光大地产AH核心物业指数走势（08.01-08.31图4：2022年8月光大地产AH核心物业指数涨幅（08.01-08.31 6% 5.0% 4% 4.0% 2% 3.0% 0% 2.0% -2% 1.0% -4% 0.0% -6% -8% 2022-8-1 -10% 2022-8-29 2022-8-22 2022-8-15 2022-8-8 沪深300恒生指数 恒生港股通光大AH核心物业指数 -1.0% -2.0% -3.0% 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年8月31日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年8月31日 2022年8月，光大地产AH核心物业指数单月涨幅+4.53%，在A股行业板块中位列第2/31，在H股行业板块中位列第2/15。 图5：2022年8月A股板块表现图6：2022年8月H股板块表现 10.00% 5.00% 9.00% 6.00% 0.00% -5.00% -10.00% 3.00% 0.00% -3.00% -6.00% 恒生工业 恒生医疗保健业 恒生地产建筑业 恒生中国内地地产 恒生公用事业 恒生金融业 恒生原材料业 恒生必需性消费业 恒生非必需消费 恒生科技 恒生综合业 恒生电讯业 恒生资讯科技业 光大AH核心物业指数 恒生能源业 -9.00% 汽车 电气设备机械设备建筑材料钢铁 有色金属计算机美容护理国防军工家用电器化工 医药生物建筑装饰商业贸易纺织服装电子 房地产银行通信 休闲服务公用事业农林牧渔食品饮料轻工制造交通运输传媒