中国冷库物流报告-2022（中英双语）

2022年9月 冷库物流 沸腾处的冷却空间 中国 大中华区占用者研究 2库什曼和韦克菲尔德 目录 04 执行摘要 05 介绍 06 冷链行业业绩09行业 驱动因素 19 冷库物流市场 25 行业趋势 33 关键要点 34 附录 36 业务联系人 38 研究联系人 中国冷库物流3 近年来，随着中国社会变得更加富裕，消费者对更多种通过查看云仓库的信息和数据，并关注中国七个选定的 类的食物、更高质量的食物、更多营养的食物和更多口城市市场（即北京、上海、深圳、广州、武汉、成都和味的食物的需求也大幅增加。这些食品大部分是新鲜重庆），上海拥有最大的冷库面积，为902286平方的，需要在冷藏或冷冻状态下运输、加工、储存和配米。 送，这导致了中国冷链行业的不断发展。 鉴于对此类空间的持续需求，我们预计可供租赁的空根据中国冷链委员会和情报研究小组的数据，中国的冷间将有限，预计多个市场的租金将上涨。 链行业已经实现了两位数的增长。2020年，市场规模达到4150亿元，同比增长22.38%。考虑到未来的增长势头，预计到2025年，中国冷链物流市场将进一步增长至8970亿元左右。 影响中国冷链行业增长的潜在因素有很多，但一些更 重要的原因包括： 根据RCA的数据，在考虑投资时，在这种情况下，投资交易数量，工业地产部门在2021中国的投资额中占据首位。在37%的注册交易中，96%的交易被记录为“其他工业交易”，而冷藏物流仓库设施在2021的16笔交易中占工业交易的4%。 最后，除了行业驱动因素外，还有一些潜在趋势影响着中国的冷库物流仓库市场，三大发展是： • • • • 提高消费者消费能力； 进一步强调食品安全；继续重视粮食安全； 在货物进入和退出冷链系统的这段时间内，货物增加了更多的价值； 尽管在冷链服务需求中的作用很小，但运输、储存和分发药品的需求却在增加。 •持续性； •技术，以及； •仓库设计的进步。 • 4库什曼和韦克菲尔德 执行摘要 引言 本报告重点关注中国冷库物流仓库市场。 报告首先以中国冷链行业及其表现为中心，然后详细介绍了一些行业驱动因素，如消费者支出能力、食品安全和食品安全。 中国的冷库物流仓库市场本身是本报告研究的第三个主题，报告最后介绍了冷库物流仓库的最新发展趋势，最后给出了一些关键结论。 中国冷库物流图5 冷链行业业绩 近年来，随着中国社会变得更加富裕，消费者对更多种类的食物、更高质量的食物、更多营养的食物和更多口味的食物的需求也大幅增加。这些食品大部分是新鲜的，需要在冷藏或冷冻状态下运输、加工、储存和配送，这导致了中国冷链行业的不断发展。 根据冷链物流委员会（CFLP）和情报研究小组的数据，中国的冷链行业已经实现了两位数的增长。2020年，市场规模达到4150亿元人民币，同比增长22.38%。考虑到未来的增长势头，预计到2025年，中国冷链物流市场将进一步增长至8970亿元人民币（图1）。 图1：中国冷链物流业增长（2017-2025年） 1,000 22.38% 897 25% 800 600 400 255 15.38% 13.18% 288.6 17.50% 339.1 415 15.01% 477.3 15.55% 551.5 17.61% 648.6 762.8 17.61% 17.59% 20% 15% 10% 2005% 00% 20172018201920202021E2022E2023E2024E2025E 市场规模（十亿元人民币）同比增长（%） 资料来源：冷链物流委员会（CFLP）、情报研究小组、戴德梁行研究所 6库什曼和韦克菲尔德 这一增长趋势也反映在相关冷链企业注册数量和规模上。近年来，中国冷链物流相关企业的注册数量一直呈上升趋势，特别是在2020年受疫情影响，冷链物流需求大幅增加。当年，注册的冷链物流相关企业数量迅速上升至6592家，2021又回落至5527家（图2）。 图2：中国注册冷链物流企业数量（2017-2021） 7,000 6,592 6,000 5,000 4,507 5,145 5,527 4,000 3,369 3,000 2,000 1,000 0 201720182019 注册编号： 20202021 资料来源：冷链物流委员会（CFLP），戴德梁行研究 考虑到当前冷链行业的构成，冷链企业主要是中小企业，占该行业企业总数的99.28%（图3）。 图3：按企业规模划分的中国冷链行业构成（2022年） 大，0.72% 小， 55.72% 中等，43.56% 资料来源：云仓库，戴德梁行研究 中国冷库物流图7 从区域分布来看，当前中国冷链企业的区域分布分布广泛。2021，排名前100位的冷库企业分布在23个省市，其中41家位于华东地区，不到排名前100名企业的一半（图4）。 图4：中国前100家冷链物流仓储企业的区域分布（2021） 1050 10 9 8. 6. 8. 945 8.4.1. 40 7. 35 6. 30 5. 25 4. 18 20 3. 15 210 15 00 华东华中 西南华北 华南东北西北 8库什曼和韦克菲尔德 容量（吨（百万））前100名 资料来源：冷链物流委员会（CFLP），戴德梁行研究 影响中国冷链行业增长的潜在因素有很多，但一些更重要的原因包括： •提高消费者消费能力； •进一步强调食品安全； •继续重视粮食安全； •在货物进入和退出冷链系统的这段时间内，货物增加了更多的价值； •尽管在冷链服务需求中的作用很小，但运输、储存和分发药品的需求却在增加。 消费者支出能力 就家庭而言，我们看到中国的可支配收入持续增长。 图5：中国人均可支配家庭收入平均值和中位数（2021上半年和2022年上半年） 20,00014 随着可支配收入的增加，公民个人在质量更好的食物和各种口味的食物上花费更多。 2022年上半年，中国家庭人均可支配收入为18463元，较一年前增长4.7%（图5）。 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 12.6 11.6 17,642 4.7 4.5 14,897 15,560 18,463 2021上半年 中位绝对水平（人民币）中位增长率（%） 12 10 8. 6. 4. 2. 0 2022年1月 平均绝对水平（人民币）平均名义增长率 （%） 行业驱动因素 资料来源：中国国家统计局，戴德梁行研究所 中国冷库物流图9 从城市和农村地区的角度来看，人均家庭可支配收入 图6：中国人均家庭消费支出中位数（2022年上半年） 其他商品和服务 城镇居民收入25003元，增长 3.6%。 农村居民人均家庭可支配收入 9787元，增长5.8%。 在对中国人均家庭消费支出进行细分时，2022年上半年，食品、烟草和酒精的人均消费支出为3685元，增长4.2%，占人均消费支出总额的最高份额，为31.3%（图6）。 家居用品和服务670元 6% 服装725元6% 保健和医疗服务1.041元 9% 教育、文化和娱乐10379% 交通和通讯人民币1.9313% 298令吉 2% 食品、烟草和酒精 3685元31% 资料来源：中国国家统计局，戴德梁行研究所 住房2807元24% 近年来，消费者消费力、在线消费和生鲜消费的增加推动了中国生鲜电商行业交易量和渗透率的增长。2021，中国生鲜食品电子商务行业交易额达到4658.1亿元，同比增长27.9%，市场渗透率为7.91%，较2020年增长1.93%（图7）。 图7：中国生鲜电子商务行业交易量（2016-2021年） 50080% 450 400 350 300 250 200 150 100 50 68.6% 53.5% 39.0% 31.0% 42.5% 27.9% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0 2016 2017 2018 交易规模（十亿元人民币） 2019 增长率（%） 2020 0% 2021 资料来源：Cushman&WakefieldResearch，100ec.cn 在未来，新鲜食品将继续成为中国家庭消费的一个重要组成部分，这反过来将增加市场规模，并增加在优质仓库中储存此类产品的需求。 10CUSHMAN和WAKEFIELD 食品安全 食品保藏和安全现在是中国冷链产业议程的首要问题，特别是考虑到新冠肺炎疫情的经验以及全国范围内普遍健康和安全水平的提高。 为了确保食品保持冷冻和/或新鲜，冷链行业将依靠使用最新技术，例如： •大数据； •物联网（IoT）； •人工智能（AI）和机器学习； •自动驾驶汽车； •智能冷链货架； •冷链机器人。 大数据： 数据是关键。这是冷链系统的生命线，当以最佳方式生成、分析、处理和实施时，将导致更高效的整体冷链系统（图8）。 图8：大数据——改进冷链库存管理的四种方法 1234 仓库经理和零售商可以详细了解产品的性能。 因此，预测消费者对任何特定产品的需求对他们来说都是可能的。 整个供应链的可见性对管理者来说变得透明，他们可以跟踪每一批货物。 仓库经理可以通过了解需要多少库存来满足消费者需求来避免库存积压。 公司可以通过不同的定价模型来决定产品的最终价格。 资料来源：Mobisoft、Cushman&WakefieldResearch 中国冷库物流技术11 物联网： 物联网包括定期收集、处理和传输相关数据的软件和连接设备，在本例中是企业冷链数据。在里面该数据可用于跟踪货 物、优化路线、避免产品假冒， 检查流程和情况，发现瓶颈，生成系统报告等 （图9）。 图9:IoT–冷链增值 温度监测 实时跟踪 路线优化 报告 Avert产品假冒 资料来源：AmbimatElectronics，Cushman&WakefieldResearch 人工智能和机器学习： 人工智能和机器学习可以用来快速消化和分析大量数据。此外，该技术可以允许自动化系统在任何给定时间以给定基础算法规则集的特定方式进行操作（图10）。 图10：机器学习和AI——可以解决的冷链挑战 资源规划不佳 供应商关系管理效率低下 满足客户需求 质量和安全 成本效益 纽，戴德梁行研究 12CUSHMAN和WAKEFIELD 运输成本来源：供应链枢 技术停机时间 确定定价 自动驾驶车辆： 冷链行业内的全自动驾驶汽车将大大改善冷链运输，包括安全性、交货准时性、更多的免站旅行、提高燃料使用效率等（图11）。 图11：自动驾驶汽车——冷链服务改进的示例 将导致： •提高安全性； •更好的交货准时性； •更多的免费旅行； •提高燃油使用效率。 资料来源：戴德梁行研究 智能冷链货架： 智能冷链货架改善了库存管理、订单拣货、仓库货架空间规划和利用率，这是三项改进 （图12）。 图12：智能冷链货架——可增加冷链的选定实例 库存管理 订单拣货 仓库货架空间规划和利用 资料来源：戴德梁行研究 中国冷库物流图13 无论何时何地，冷链机器人都可以执行多种功能，从而提高行业内的工作速度和效率。可以进行这些改进的四个例子是： • • • • 拖车的装卸；在受限空间工作；拣货和分拣； 清洁和消毒（图13）。 冷链机器人： 图13：冷链机器人–使用示例 装卸拖车 在狭窄过道和高隔间中堆放和回收 拣货和分拣 库存盘点和监控 清洁和消毒 资料来源：AGVNetwork，Cushman&WakefieldResearch 14CUSHMAN和WAKEFIELD 粮食安全 中国有14亿人口，人口众多，按国家分列，是世界上人口最多的国家。另一方面，中国也有很多山脉，山区占国土总面积的三分之二。该国也经历了许多城市化进程，并受到台风等间歇性自然灾害的影响。因此，该地区的农业生产和粮食安全一直处于优先地位。 冷链行业可以为食品