2022中国冷库物流报告
2022年9月 冷藏物流 中国 冷冻空间沸腾 大中华占领者的研究 2高纬物业(CUSHMAN&WAKFIELD) 内容 04执行概要 05介绍 06冷链行业业绩09行业驱动因素 19冷藏物流市场 25房地产趋势 33关键的外卖 34附录 36业务联系人 38研究接触 中国冷但是罗技抽搐3 执行概要 根据中国冷链委员会和情报研究小组的数据，中国冷链行业实现鉴于对此类空间的持续需求，我们预计可供租赁的空间将受到限 了两位数的增长。2020年市场规模达到4150亿元，同比增长制，预计许多市场的租金将上涨。 22.38%。考虑到未来的增长势头，预计到2025年，中国冷链物流市场将进一步增长至约8970亿元人民币。 影响中国冷链行业增长的潜在因素很多，但一些更重要的原因 包括： 根据RCA的数据，在考虑投资时，在这种情况下，投资交易数量，工业产权行业在2021年中国的投资额方面位居榜首。在登记的37%交易中，96%的交易被记录为“其他工业”，而冷藏物流仓库设施（全年有16笔交易）占2021年工业交易的4%。 • • • • • 更大的消费者消费能力;进一步强调食品安全; 持续的重要性放在食品安全; 在货物进入和离开冷链系统之间的时间内，为货物增加更多价值; 尽管在冷链服务需求中扮演着很小的角色，但对运输、储存和分销药品的需求却越来越大。 最后，除了行业驱动因素外，还有许多潜在趋势影响着中国的冷 藏物流仓库市场，三大发展是： • • • 可持续性;技术,; 仓库设计的进步。 4高纬物业(CUSHMAN&WAKEFIELD) 随着近年来中国社会的富裕程度不断提高，消费者对食品种类更多、质量更优质食品、营养量大、口味种类多样的食品的需求也明显增加。这些食品大部分是新鲜的，需要在冷藏或冷冻状态下运输、加工、储存和分销，这导致了中国冷链行业的蓬勃发展。 在检查来自WarehouseInCloud的信息和数据时，重点关注中国七个选定的城市市场（即北京，上海，深圳，广州武汉，成都和重庆），上海拥有最大的冷藏仓库空间库存，为902，286平方米。城市集团接下来的两个相当大的市场是广州和北京。 介绍 本报告重点关注中国的冷藏物流仓库市场 。 该报告首先以中国的冷链行业及其表现为中心，然后详细介绍了一些行业驱动因素，如消费者消费能力、食品安全和食品安全。 中国的冷藏物流仓库市场本身是报告中研究的第三个主题，报告最后介绍了最新的冷库物流仓库物业趋势，最后提出了一些关键要点。 中国冷但是罗技抽搐5 冷链行业业绩 随着近年来中国社会的富裕程度不断提高，消费者对食品种类更多、质量更优质食品、营养量大、口味种类多样的食品的需求也明显增加。这些食品大部分是新鲜的，需要在冷藏或冷冻状态下运输、加工、储存和分销，这导致了中国冷链行业的蓬勃发展。 根据冷链物流委员会（CFLP）和情报研究小组的数据，中国的冷链行业实现了两位数的增长。2020年市场规模达到4150亿元，同比增长 22.38%。考虑到未来的增长势头，预计到2025年，中国的冷链物流市场将进一步增长至约8970亿元人民币（图1）。图1：中国冷链物流行业增长（2017-2025） 1,00025% 800 600 400 255 15.38% 13.18% 288.6 17.50% 339.1 415 22.38% 15.01% 477.3 15.55% 551.5 762.8 17.61% 17.61% 648.6 897 17.59% 20% 15% 10% 2005% 0 201720182019 0% 2020年2021e2022e2023e2024e2025e 戴德梁行 研究 %) 市场规模(元十亿)同比增长( USHMA 业(C N& 会（CF 资料来源：冷链物流委员 LP），情报研究小组， 6高纬物WAKEFIELD) 这一增长趋势也体现在相关冷链企业注册的数量和规模上。近年来，我国冷链物流相关企业注册数量一直呈上升趋势，尤其是2020年受疫情影响，冷链物流需求旺盛 显著增加。当年，注册的冷链物流相关企业数量迅速上升至6，592家，并在2021年回落至5 ，527家（图2）。 图2：中国注册冷链物流企业数量（2017-2021） 7,000 6,592 6,000 5,000 4,507 5,145 5,527 4,000 3,369 3,000 2,000 1,000 0 2017 2018 2021 2020 2019 注册号码 28% 资料来源：冷链物流委员会（CFLP），戴德梁行研究 业企业总 从目前冷链行业构成来看，冷链企业以中小企业为主，占行图3）。 图3：中国各企业规模冷链行业构成（2022年） 大,0.72% 量的99.（ 小 ,55.72 % 中等,43.56% 来源：WarehouseInCloud，Cushman&WakefieldResearch 中国冷但是罗技抽搐7 从区域分布来看，目前我国冷链企业区域分布广泛。2021年，冷库百强企业分布在23个省市，其中，有41家，不到一半的顶级企业将业务基地设在华东地区（图4）。 图4：中国冷链物流仓储百强企业区域分布（2021） 1050 41 18 10 9 8 8 6 945 840 735 630 525 420 315 210 15 0 东中国 中国中部西南中国 北中国 0 中国南方东北西北 8高纬物业(CUSHMAN& 能力(吨(百万)数量的前100名 资料来源：冷链物流委员会（CFLP），戴德梁行研究 影响中国冷链行业增长的潜在因素很多，但一些更重要的原因包括： •更大的消费者消费能力; •进一步强调食品安全; •持续的重要性放在食品安全; •在货物进入和离开冷链系统之间的时间内，为货物增加更多价值; •尽管在冷链服务需求中扮演着很小的角色，但对运输、储存和分销药品的需求却越来越大。 消费者支出能力 在家庭基础上，我们看到可支配收入 中国继续崛起。 图5：中国家庭可支配收入平均和中位数（2021年上半年和2022年上半年） 20,00014 随着可支配收入的增加，公民个人在质量更好的食品和各种口味的食品上花费更多。 2022年上半年，中国家庭人均可支配收入为18，463元，比一年前增长4.7%（图5）。 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 12.6 11.6 17,642 4.7 4.5 202 14,897 H1 15,560 2 18,463 12 10 8 6 4 2 0 H12021 绝对水平中位数（人民币）增长率中位数（%） 资料来源：中国国家统计局，戴德梁行研究 平均绝对水平（人民币）平均名义增长率（%） 行业的司机 中国冷但是罗技抽搐9 从城乡来看，人均家庭一次性用品图6：中国家庭人均消费支出中位数细分（2022年上半年） 城镇居民收入2.5万元，增长3.6%。农村居民家庭人均可支配收入9787元，增长5.8%。 在研究2022年上半年中国人均家庭消费支出明细时， 食品烟酒人均消费支出为3685元，增长 4.2%，占人均消费支出总额的比例最高 ，为31.3%（图6）。 家居用品和服务670元人民币 6% 衣服725元6% 卫生保健和医疗服务1.041元人民币 9% 教育、文化和娱乐9%人民币 1037元 运输和通讯93元人民币13% 其他商品和服务 298元2% 食品、烟草和酒精31%人民币3685元 资料来源：中国国家统计局，戴德梁行研究 房价2807元24% 近年来，消费者消费能力、在线消费和生鲜消费的提升推动了中国生鲜电商行业交易量和渗透率的增长。2021年，我国生鲜电商行业交易额达到4658.1亿元，同比增长27.9%，市场渗透率为7.91%，较2020年增长1.93%（图7）。 图7：中国生鲜电商行业交易量（2016-2021） 50080% 450 400 350 300 68.6% 53.5% 70% 60% 50% 250 200 150 100 50 39.0% 31.0% 42.5% 27.9% 40% 30% 20% 10% 0 201620172018 交易规模（数十亿元人民币） 2019 增长速度（%） 2020 0% 2021 来源:100ec.cn,高纬物业(Cushman&Wakefield)的研究 未来，新鲜食品将继续成为中国家庭消费的重要组成部分，这反过来将增加市场规模和将此类产品存放在优质仓库空间的需求。 10高纬物业(CUSHMAN&WAKEFIELD) 食品安全 食品保鲜和安全现已成为中国冷链行业议程的重中之重，特别是考虑到COVID-19疫情的经历以及全国总体健康和安全水平的提高。 为了确保食品保持冷冻和/或新鲜，冷链行业将依靠使用现有的最新技术，例如： •大数据; •物联网(物联网); •人工智能（AI）和机器学习; •自主车辆; •聪明的冷链的书架,; •冷链的机器人。 大数据: 数据是关键。它是冷链系统的命脉，当以最佳方式生成、分析、加工和实施时，将导致更高效的整体冷链系统（图8）。 图8：大数据–改善冷链库存管理的四种方法 1234 仓库经理和零售商可以详细了解产品的性能。 因此，预测消费者对任何特定产品的需求对他们来说是可能的。 整个供应链的可见性对管理人员来说是透明的，他们可以跟踪每批货物。 仓库经理可以通过了解需要多少库存来满足消费者需求来避免库存过剩。 公司可以在通过不同的定价模型后决定产品的最终价格。 来源:Mobisoft,高纬物业(Cushman&Wakefield)的研究 中国冷但是罗 物联网: 物联网包括经常收集、处理和传输相关数据的软件和连接设备，在这种情况下是企业冷链数据。在 该行业，这些数据可用于跟踪货物，优化路线，避免产品假冒， 检查流程和情况，发现瓶颈，生成系统报告等（图9）。 图9:物联网——增值冷链 温度监测数据 实时跟踪 路线优化 报告 避免产品造假 资料来源：AmbimatElectronics，Cushman&WakefieldResearch 人工智能和机器学习: 人工智能和机器学习可以用来快速消化和分析大量数据。此外，该技术允许自动化系统在任何给定时间以给定底层算法规则集的某些方式运行（图10）。 图10：机器学习和人工智能——可以解决的冷链挑战 可怜的资源 规划低效的供应商关系管理 满足客户需求 成本效率 质量和安全 技术宕机 确定定价 运输成本资料来源：供应链交 界处，戴德梁行研究 12高纬物业(CUSHMAN&WAKEFIELD) 自主车辆: 冷链行业内的全自动驾驶汽车将大幅改善冷链运输，包括安全性、交货准时性、更多免停车行程、提高燃料使用效率等（图11）。 图11：自动驾驶汽车——冷链服务改进的精选示例 将会导致: •改进的安全; •更好的交货准时; •更多的stop-free旅行; •增强燃料的使用效率。 来源:高纬物业(Cushman&Wakefield)的研究 智能冷链搁置: 智能冷链货架改善了库存管理、订单拣选以及仓库货架空间规划和利用，仅举三项改进（图12）。 图12：智能冷链货架–可以增强冷链的选定实例 库存管理 顺序选择 仓库货架空间规划和利用 来源:高纬物业(Cushman&Wakefield)的研究 中国冷但是罗技抽搐13 无论何时何地使用，冷链机器人都可以执行多种功能，从而提高行业内的工作速度和效率。可以进行这些改进的四个示例是： • • • • 拖车的装卸;在密闭空间工作;选择和排序,; 清洁和消毒(图13)。 冷链机器人: 图13:冷链机器人——使用例子 装卸预告片 在狭窄的通道和高架中堆垛和检索 选择和排序 库存统计和监控 清洁和消毒 来源:网
