地产行业周报：至暗时刻已过，但复苏之路非坦途

本周市场关注点主要集中在：销售回暖情况、保交付推进和不动产私募投资基金试点启动。 销售回暖情况方面，2月节后各地项目均出现了来访量、转化率和成交量的全面提升，超市场预期。我们认为原因是：1）1月春节假期和疫后调整推迟成交积累至2月集中释放；2）原本观望的购房者在经济复苏积极宣传下信心提升；3）成交数据放量后价格敏感的刚需心态由“恐跌”转为“怕涨”，扎堆入市效应加剧。从结构上看，去年销售压力大的城市如南京、郑州、温州、天津等，2月回暖力度明显强于杭州、合肥、成都等去年市场热度较高的城市；去年滞销的刚需板块项目同样在这一波反弹中表现更好。企业对市场回暖的可持续性看法偏谨慎并加快推盘节奏，认为需要两个月以上的观察才能判断是否复苏。 开工保交付方面，节后各地陆续督促企业举行复工仪式，加快纾困基金发放，销售改善也为部分项目带来推进施工的回款，整体复工的问题项目数量高于年前。如郑州，包括已停工十年左右的启福城在内的5个典型问题项目已拿到纾困基金，从项目外立面便可看出变化；其余300多个问题项目也在积极申请纾困基金过程中。后续如销售能进一步恢复，则“后进先出”的纾困基金运行模式将能更高效应用到更多问题项目中。 不动产私募投资基金方面，在此次试点前，投向地产开发项目的股权投资资金便存在已久，其融资对象与“私募”相同，主要以合伙企业的形式出现，不备案亦能实现项目投资。此次试点相当于将原本间接的投资形式合规化，省去了一些产品结构设计和条款上的繁琐步骤，减少了合作纠纷的可能，从募资对象范围来看实质并没有扩大。然而该政策首次明确认可社会资本投向存量住宅项目，也再度证明了我们此前强调的，金融端政策主要目的已从纾困企业转为刺激房地产投资，尤其是加快盘活出险企业存量项目，防范系统性风险发生。 投资建议：A股方面建议关注优质房企如规模大、投资能力强的地产龙头保利发展、招商蛇口；拿地积极的金地集团、滨江集团、华发股份；同时受益于销售回暖和国企改革的城建发展。港股方面关注资本运作机会较大的中国金茂、碧桂园；规模增长弹性较大的越秀地产、建发国际。 风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险 1周观点 本周市场关注点主要集中在：销售回暖情况、保交付推进和不动产私募投资基金试点启动。 销售回暖情况方面，2月节后各地项目均出现了来访量、转化率和成交量的全面提升，超市场预期。我们认为原因是：1）1月春节假期和疫后调整推迟成交积累至2月集中释放；2）原本观望的购房者在经济复苏积极宣传下信心提升； 3）成交数据放量后价格敏感的刚需心态由“恐跌”转为“怕涨”，扎堆入市效应加剧。从结构上看，去年销售压力大的城市如南京、郑州、温州、天津等，2月回暖力度明显强于杭州、合肥、成都等去年市场热度较高的城市；去年滞销的刚需板块项目同样在这一波反弹中表现更好。企业对市场回暖的可持续性看法偏谨慎并加快推盘节奏，认为需要两个月以上的观察才能判断是否复苏。 开工保交付方面，节后各地陆续督促企业举行复工仪式，加快纾困基金发放，销售改善也为部分项目带来推进施工的回款，整体复工的问题项目数量高于年前。 如郑州，包括已停工十年左右的启福城在内的5个典型问题项目已拿到纾困基金，从项目外立面便可看出变化；其余300多个问题项目也在积极申请纾困基金过程中。后续如销售能进一步恢复，则“后进先出”的纾困基金运行模式将能更高效应用到更多问题项目中。 不动产私募投资基金方面，在此次试点前，投向地产开发项目的股权投资资金便存在已久，其融资对象与“私募”相同，主要以合伙企业的形式出现，不备案亦能实现项目投资。此次试点相当于将原本间接的投资形式合规化，省去了一些产品结构设计和条款上的繁琐步骤，减少了合作纠纷的可能，从募资对象范围来看实质并没有扩大。然而该政策首次明确认可社会资本投向存量住宅项目，也再度证明了我们此前强调的，金融端政策主要目的已从纾困企业转为刺激房地产投资，尤其是加快盘活出险企业存量项目，防范系统性风险发生。 投资建议：A股方面建议关注优质房企如规模大、投资能力强的地产龙头保利发展、招商蛇口；拿地积极的金地集团、滨江集团、华发股份；同时受益于销售回暖和国企改革的城建发展。港股方面关注资本运作机会较大的中国金茂、碧桂园；规模增长弹性较大的越秀地产、建发国际。 2市场表现 2月13日至2月19日A股房地产板块（申万一级行业）指数下降3.16%，位列31个一级行业第29位（倒数第三），相对沪深300（-1.75%）涨幅-1.41%，H股地产开发（克而瑞内房股领先指数）与物业服务板块（恒生物业服务及管理）表现分别为-2.73%和-0.01%。 图1：2021年以来AH股房地产指数涨跌幅走势 图2：2023年第8周（20230213-20230219）一级行业周涨跌幅一览（申万指数） 市盈率（PE- TTM ）方面，上周房地产市盈率较上周有小幅上涨，A股房地产为13.05X，高于沪深300指数（11.78X），H股克而瑞内房股领先指数为6.84X，低于恒生指数（10.03X），处于低位。 图3：A股房地产与沪深300指数市盈率（PE- TTM ） 图4：H股房地产与恒生指数市盈率（PE- TTM ） 3土地市场 3.1重点关注23城推出土地29宗地 上周（2月13日-2月19日）合计出让29幅地块，规划建面216.78万方。 图5：2022年23城周度土地推出面积及宗数 南京市挂牌11宗综合用地，均为集中供地，总建筑面积91.25万方。土地区域包括秦淮区城南东片、建邺区江心洲、建邺区河西南、浦口区桥北、雨花台区城南中片、雨花台区城南中片、江宁区方山-科学园、江宁区南站、溧水区溧水其他、溧水区溧水开发区和溧水区溧水城中。 西安挂牌9宗综合用地，总建筑面积82.42万方，包括蓝田县蓝田郊区、西咸新区沣西新城、西咸新区沣东新城等。 长春市挂牌3宗综合用地。总建筑面积为10.00万方，土地区域包括吉林省长春市榆树市榆树周边和吉林省长春市德惠市德惠周边。 长沙市、宁波市和郑州市各挂牌1宗综合用地，建筑面积分别为7.84万方、6.61万方和4.09万方。 3.2重点关注23城成交土地18宗，总土地出让金140.45亿元 2月13日-2月19日23座重点监测城市工成交土地18宗，其中郑州、苏州和宁波分别成交土地宗数10宗、7宗和1宗，总规划建筑面积171.43万方，土地出让金合计140.45亿元，其中集中出让成交16宗。 2月13日-2月19日西安市成交0宗。 图6：2022年23城周度土地成交面积及宗数 图7：2022年23城周度土地成交金额（亿元） 3.3重点关注32家上市公司2月份共拿地5宗 土地市场从2021年7月份开始逐渐冷淡，2022年2月32家上市公司共拿地5宗，具体为富力地产、越秀地产、华润置地和招商蛇口分别拿地1、2、1和1宗。 图8：2020-2023年重点关注32家上市公司拿地金额（亿元） 表1：重点关注公司周度拿地情况（2023/02/13-2023/02/19） 3.4上市公司土地市场要闻 2月13日：（1）浙江台州1宗涉宅地成功出让，地块经过137轮激烈竞争，最终由温岭市雅馨置业有限公司以总价9.63亿元摘得，成交楼面价8328元/㎡，溢价率27.04%。该地块编号为台土告字【2023】001号地块，位于椒江区葭沚街道工人路以南、富强河以西，建设用地面积4.6万㎡（69.38亩），规划建筑面积11.56万㎡，2.2≤容积率≤2.5，建筑高度≤80，其中住宅建筑≥ 36m ，商业建筑≤ 24m ，建筑密度≤30%，绿地率≥30%，地块起始价7.58亿元。根据要求，需要以住宅16000元/㎡、商业9800元/㎡、有产权地下机动车停车位80000元/个、无产权车位60000元/个回购地块内所有可销售的商业用房、住宅建筑、地下机动车停车位。（2）宁波宁海县成功出让1宗商住地，真和集团有限公司在一轮报价中以底价10702.41万元竞得。该地块位于西店镇樟树村，为西店20-08-1地块，楼面价1938元/㎡，出让面积27612㎡，容积率1.5-2.0，建筑面积55224㎡。真和集团竞得该地块后，应在西店南路一侧建设不少于1500平方米沿街商铺，建设不低于四星级标准的酒店，酒店产权需竞得人自持，建设的住宅中不少于10000平方米由政府回购用于安置住宅。（观点网，2023年2月13日） 2月14日：（1）浙江省嘉兴市经开区、嘉善县，台州市天台县等三地于近日发布了2023年第一批拟出让住宅用地清单。三地共公布13宗宅地，总用地面积37.7公顷，总建筑面积约19.7万平米。其中，嘉兴经开区2023年首批拟出让3宗宅地，宗地总面积13.8公顷；嘉善县拟推出5宗宅地，总面积14.5公顷； 台州天台县同样拟出让5宗宅地，总面积9.4公顷。据了解，此前自然资源部办公厅发布了《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，提出建立拟出让地块清单公布制度。《通知》要求各市、县自然资源部门要根据年度供地计划，分批次公开未来一定时间段内拟出让地块的详细清单。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告。推出后未成交的地块，应统筹纳入后续的详细清单。据统计，截止目前已有28个省（直辖市、自治区）150多个地级市发布拟出让地块详细清单，合计拟出让地块1379宗，4285公顷。（2）对于有指地政总署在去年开始在卖地及短期租约条款内加入国安法适用条文，政府可以因国安原因取消入标资格或中止短期租约。香港发展局响应香港电台查询时表示，港府的《物料供应及采购规例》在去年8月29日更新，加入维护国家安全法的相关要求，令指引更清晰。地政总署随后相应地把适用的条款加入所有卖地文件及短期租约招标文件。发展局提到，首幅加入有关条款的卖地项目（即启德第2A区4号地盘、5（B）号地盘和10号地盘）吸引六名投标者，用地亦于去年年底成功出售。发展局指出，维护国家安全是整个香港社会的共同责任。对于守法的投标者来说，有关条款不应该影响他们的投标意欲，局方并不担心条款影响政府推地。（观点网，2023年2月14日） 2月15日：（1）中山市公共资源交易中心发布一则关于《G15-2022-0107中山市国有建设用地使用权出让中止公告》，一宗位于火炬开发区张家边海傍村的住宅用地中止出让。观点新媒体获悉，该宗地块此前于1月19日挂牌，为中山2023年首宗挂牌的住宅用地，原定将于2月23日开拍。地块位于中山市火炬开发区张家边海傍村大王头，会展东路旁。土地总面积8078.8㎡（折合12.1183亩），现状为已平整，用途为城镇住宅用地，出让年限为70年，起始价约1.7亿元。地块处于火炬中心片区。临近投资大厦、数码大厦，距离火炬国际会展中心、得能湖公园、火炬一中、太阳城购物中心等路程不远。此外，地块周边还有嘉源豪庭、新港花园、华尔兹逸骏华庭、汇雅花园、招商禹洲云鼎符等住宅小区。 （2）2023年大兴区拟供地项目推介会举行，华润地产、中铁地产、首开地产等20余家地产企业到场参加。会议推介的22个项目以居住类用地为主，涉及38宗地，总用地面积约121公顷，规划总建筑规模约228万平方米。其中，13个项目位于大兴新城、4个项目位于大兴临空经济区，1个位于中日创新示范产业园，1个项目位于魏善庄镇、1个项目位于青云店镇，1个项目位于采育镇，1个项目位于庞各庄。这些地块将分批次进行供地，所有入市地块周边教育、医疗、养老、交通等配套服务设施将同步实施，并在用户入住前建成。重点介绍的区域包括新城西片区和西红门镇东区两个区域。西片区位于永定河东岸，京沪高铁西侧，南五环与南六环之间；另外一个重点区域是西红门镇东区，位于京开高速以东，南四环与南五环之间，总用地面积约2.5平方公里，10分钟生活圈内现有北京金融街润泽学校、在建华润橡树湾、皇城根小学、北京四中。（观点网，2023年2月15日） 2月16日：（1）天津城投集团举行20