地产行业周报：节后销售热度延续，热点城市二手房成交规模快速回升

政策出台节奏有所放缓，多地开展现房销售试点。地方层面，本周仅有南宁、铜陵等2城房地产政策分类放松，需求端主要涉及放松限价、放松限贷、发放购房补贴。此外，山东、安徽、河南等多地提出要探索预售制度改革，安徽等明确今年将开展现房销售试点。 重点城市供应持续低迷，一二线成交带动溢价率回升。本周土地市场供应持续低迷，重点城市挂牌22宗地块，总建面万平方米，环比微涨18%，挂牌地块仍然以商办为主，一线城市仅上海挂牌2宗商办地块，济南、金华、芜湖和太仓等地有少量住宅地块上架。本周重点城市土地成交共99幅，总建筑面积645万平方米，总金额419亿元，环比分别增长143%和474%；北京、杭州和郑州有集中供地出让，平均楼板价环比大涨137%。一二线成交带动溢价率回升，流拍率回落至10%。整体来看杭州土拍热度最高、北京冷热分化明显，本周成交总价、楼板价最高TOP5地块均来自北京和杭州；而郑州地市热度最低。 房贷利率下限迎来新低，二手房市场规模上升。本周热点城市二手成交规模快速回升至10万平方米以上，如北京、成都、南京、佛山等。随着多个城市房贷利率下限迎来新低，购房者看房买房意愿回升，后续将反应在网签成交数据中。CRIC数据显示，北京二手房成交面积24.1平方米，较春节前一周上涨70%，门店带看量激增。深圳二手房成交4万平方米，较春节前一周成交量翻倍，但较11-12月周均仍下降6%。南京二手住房成交面积收13.6万平方米，较春节前一周下降9%。历史积压房源完成网签备案后，本周规模回落。成都二手住房成交27.6万平方米，较春节前一周上升41%。杭州二手住房成交6.1万平方米，较11-12月周均下降19%。佛山二手住房成交面积10.6万平方米，较11-12月周均上升4%。年后市场规模已升至常规水平。 投资建议：建议关注优质房企如规模大、投资能力强的地产龙头保利发展、招商蛇口；拿地积极的金地集团、滨江集团、华发股份；资本运作机会较大的中国金茂、碧桂园；规模增长弹性较大的越秀地产、建发国际、中国海外宏洋；修复空间弹性较大的旭辉控股集团；及上述企业对应的物业股。同时提示理性看待两会前后房地产市场和其他行业复苏速度与力度，抓住预期差博弈操作机会。 风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险 1周观点 政策出台节奏有所放缓，多地开展现房销售试点。地方层面，本周仅有南宁、铜陵等2城房地产政策分类放松，需求端主要涉及放松限价、放松限贷、发放购房补贴。此外，山东、安徽、河南等多地提出要探索预售制度改革，安徽等明确今年将开展现房销售试点。 重点城市供应持续低迷，一二线成交带动溢价率回升。本周土地市场供应持续低迷，重点城市挂牌22宗地块，总建面万平方米，环比微涨18%，挂牌地块仍然以商办为主，一线城市仅上海挂牌2宗商办地块，济南、金华、芜湖和太仓等地有少量住宅地块上架。本周重点城市土地成交共99幅，总建筑面积645万平方米，总金额419亿元，环比分别增长143%和474%；北京、杭州和郑州有集中供地出让，平均楼板价环比大涨137%。一二线成交带动溢价率回升，流拍率回落至10%。整体来看杭州土拍热度最高、北京冷热分化明显，本周成交总价、楼板价最高TOP5地块均来自北京和杭州；而郑州地市热度最低。 房贷利率下限迎来新低，二手房市场规模上升。本周热点城市二手成交规模快速回升至10万平方米以上，如北京、成都、南京、佛山等。随着多个城市房贷利率下限迎来新低，购房者看房买房意愿回升，后续将反应在网签成交数据中。 CRIC数据显示，北京二手房成交面积24.1平方米，较春节前一周上涨70%，门店带看量激增。深圳二手房成交4万平方米，较春节前一周成交量翻倍，但较11-12月周均仍下降6%。南京二手住房成交面积收13.6万平方米，较春节前一周下降9%。历史积压房源完成网签备案后，本周规模回落。成都二手住房成交27.6万平方米，较春节前一周上升41%。杭州二手住房成交6.1万平方米，较11-12月周均下降19%。佛山二手住房成交面积10.6万平方米，较11-12月周均上升4%。年后市场规模已升至常规水平。 投资建议：建议关注优质房企如规模大、投资能力强的地产龙头保利发展、招商蛇口；拿地积极的金地集团、滨江集团、华发股份；资本运作机会较大的中国金茂、碧桂园；规模增长弹性较大的越秀地产、建发国际、中国海外宏洋；修复空间弹性较大的旭辉控股集团；及上述企业对应的物业股。同时提示理性看待两会前后房地产市场和其他行业复苏速度与力度，抓住预期差博弈操作机会。 2市场表现 2月6日至2月12日A股房地产板块（申万一级行业）指数上升1.13%，位列31个一级行业第9位，相对沪深300（-0.85%）涨幅为1.99%，H股地产开发（克而瑞内房股领先指数）与物业服务板块（恒生物业服务及管理）表现分别为-1.17%和-5.97%。 图1：2021年以来AH股房地产指数涨跌幅走势 图2：2023年第7周（20230206-20230212）一级行业周涨跌幅一览（申万指数） 市盈率（PE- TTM ）方面，上周房地产市盈率较上周有小幅上涨，A股房地产为13.47X，高于沪深300指数（11.93X），H股克而瑞内房股领先指数为6.96X，低于恒生指数（10.10X），处于低位。 图3：A股房地产与沪深300指数市盈率（PE- TTM ） 图4：H股房地产与恒生指数市盈率（PE- TTM ） 3土地市场 3.1重点关注23城推出土地4宗地 上周（2月06日-2月12日）合计出让4幅地块，规划建面24.25万方。 图5：2022年23城周度土地推出面积及宗数 长春市挂牌1宗综合用地，总建筑面积5.30万方，总起价0.48亿元。土地位于：榆树市凯购城西侧，东至凯购城，南至公安局，西至新民大街、北至向阳路榆树周边。 苏州市挂牌1宗住宅用地，总建筑面积9.85万方，总起价8.49亿元，该土地位于2023-WG-3城厢。 济南市挂牌2宗住宅用地，总建筑面积9.10万方，总起价1.72亿元，土地包括：财源街北片区平阴镇区域。 3.2重点关注23城成交土地25宗，总土地出让金282.05亿元 2月06日-2月12日23座重点监测城市工成交土地25宗，其中郑州、北京、杭州、西安和天津分别成交土地宗数11宗、6宗、5宗、2宗和1宗，总规划建面266.3万方，土地出让金合计282.05亿元，其中集中出让成交21宗。 图6：2022年23城周度土地成交面积及宗数 2月06日-2月12日西安市成交2宗，总规划建面20.45万平，获取土地出让金3.08亿元。土地分别位于周至县二曲街道镇丰村范围内周至县城、灞桥区纺渭路以西、灞瑞一路以南和友邻路以东浐灞三角洲。 图7：2022年23城周度土地成交金额（亿元） 3.3重点关注32家上市公司2月份共拿地2宗 土地市场从2021年7月份开始逐渐冷淡，2023年2月32家上市公司共拿地2宗，分别是富力地产和越秀地产各拿地一宗。 图8：2020-2023年重点关注32家上市公司拿地金额（亿元） 上周（2月06日-2月12日）富力地产和越秀地产各拿地一宗。 表1：重点关注公司拿地情况 3.4上市公司土地市场要闻 2月6日：（1）南京2023年上半年拟出让地块曝光，28幅地约109.21公顷，涉及河西新城、南部新城、雨花数字城、雨花新滨江、仙林大学城、燕子矶新城、幕府创新小镇等片区，计划分批次于今年上半年陆续上市出让。（2）武汉市人民政府印发了《关于激发市场主体活力推动经济高质量发展的政策措施》。 政策提出，强化土地供给保障。加强产业用地供给，强化基础设施、公共服务等配套。在各级开发区、工业园区深化新增工业用地“标准地”出让，实施区域性统一评价成果共享，企业免费享受评价成果。下调竞买保证金，新出让土地可按照不低于起始价的10%确定竞买保证金，允许银行出具保函代替竞买保证金。除竞买保证金之外的剩余土地出让价款，允许在1年内缴清，特殊项目可2年内缴清。（观点网，2023年2月06日） 2月07日：（1）郑州迎来2023年首批集中供地。本场土拍共出让11宗住宅用地，包括中原区3宗，管城区2宗，郑东新区、金水区、惠济区、高新区、二七区、上街区各1宗地块，总面积62.14万平方米，起始价共计90.6亿元。最终，除郑东新区1宗地块流拍外，剩余10宗地全部底价成功出让，总成交价53.84亿元。（2）成都市公共资源交易中心官网2月6日公示信息显示，位于锦江区白鹭湾板块的1宗146亩商服用地挂牌成交。观点新媒体了解，地块由成都市兴锦白鹭湾建设开发有限公司竞得，成交价3175元/平方米为底价。地块净用地面积97382.98平方米，为商业服务业设施用地。（观点网，2023年2月07日） 2月08日：（1）远洋集团披露公告表示，拟以约人民币15.84亿元的价格收购一宗位于济南市北湖核心区的商住用地。观点新媒体阅读公告后得知，2月8日，于透过山东产权交易中心完成竞投程序后，远洋集团全资附属公司作为买方与卖方订立产权交易协议。据此，买方已同意收购，而卖方已同意出售目标公司山东德天嘉业置业有限公司的全部股权及卖方贷款，总代价为人民币15.84亿元。值得注意的是，此前于2021年9月10日，目标公司山东德天嘉业置业有限公司拿下山东济南北湖片区3宗住宅土地，以及1宗商业，4宗土地共耗资14.99亿元。而在2022年5月，其中的住宅地块发布了建设工程规划许可批前公示牌。 （2）2月8日，北京2022年第五批集中供地收官。本批次出让6宗地块，土地总面积约21.47万平米，总建面约53.18万平米，总起始价122.52亿元，成交总金额约132亿元。另悉，2022年北京第四批集中供地6宗地块全部成交，总成交金额135.2亿元；第三批集中供地18宗地块全部成交，总成交价500.295亿元；第二批集中供地共出让17宗，成交地块14宗，总成交金额499.575亿元；首批集中供地共出让18宗地块，成交地块17宗，成交总价达480.225亿元。以此计算，北京2022年五批次集中供地总成交金额约1747亿元，成交地块61宗。（观点网，2023年2月08日） 2月09日：（1）郑州经开区一宗仓储地流拍。据了解，该宗地为郑政经开出〔2022〕024号（网），位于经开区经南十五路以北、经开第三十九大街以东，使用面积13670.38㎡，约合20.5亩地，50年仓储用地（地下交通服务场站用地），1.0＜容积率＜3.0，起始价889万元，要求投资金额大于等于8784万元。 观点新媒体获悉，该宗地系今年郑州流拍的第二宗地，2023首轮土拍，郑政东出〔2022〕11号地曾经流拍。（2）深交所向大悦城控股发出关注函，要求说明业绩转亏集中在2022年四季度的原因，以及计提减值的具体情况。函件表示，请大悦城控股就上述问题做出书面说明，在2023年2月16日前将有关说明材料报送并对外披露，同时抄送派出机构。（观点网，2023年2月09日） 2月10日：（1）消息称，由老牌家族持有的香港山顶马己仙峡道地皮，获本地财团以逾40亿港元洽购至尾声，预计短期内成交，楼面地价高见约10万港元/平方呎，成为通关后最大额买卖。（2）近日，以新起点·新征程·新辉煌为主题的2023年第二届安徽省新春土地推介会隆重举办。安徽省14个城市及地区进行优质地块推介，包括合肥、滁州、马鞍山、安庆、六安、蚌埠、亳州、池州、宿州、肥西、肥东、长丰、霍邱、凤阳，推介地块超130宗。其中，滁州市区8宗涉宅地拟于2023年对外推出，总出让面积约981.5亩，分别为城东片区2宗、城南片区2宗、明湖片区4宗。（观点网，2023年2月10日） 4公司融资 4.1公司信用评级变动及融资情况 上周（2月06日-2月12日）没有重点关注公司评级发生变化。 表2：上市公司最新债券信用评级 2月6号至2月12号关注公司均未发行债券。 图9：2022年重点公司信用债发行情况（亿元） 4.2债券市场要闻 2月07日：（1）金