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物业管理行业研究周报:1月物企独立扩张加速

房地产2023-02-12曹旭特申港证券℡***
物业管理行业研究周报:1月物企独立扩张加速

1月物企独立扩张加速 ——物业管理行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要: 每周一谈:1月物企独立扩张加速物企第三方拓展继续加速 2023年1月TOP50物企新增第三方拓展数量同比增长63.79%,同比增速超 2022年均值。根据克而瑞物管发布的《2023年1月中国物业服务企业新增合约面积TOP50》数据显示,1月TOP50物企新增第三方拓展数量701个,22 年同期数据为467个,22年前11个月平均同比增速为49.67%,1月同比增速远超22年平均值。 办公类业态拓展占比持续超过住宅类业态,物企着力进行多元化布局。1月第 三方拓展规模前三的业态分别为办公、学校、住宅,项目占比分别为36.9%、27.2%、18.4%,其他类业态(包括产业园、医院、公建、商业)单项占比均不超过10%。保利物业在办公类业态拓展规模最大,为127万方,华润万象生活在产业园及商业类业态拓展规模最大,分别为372万方、24万方。 近几月TOP10城市服务中标金额合计均在10亿元以下,1月合同额共计6.5 亿元。头部物企布局城市服务赛道依旧广阔,碧桂园服务、世茂服务、雅生活、万物云等物企均在城市服务方面保持领先水平。 从1月外拓数据来看,物企独立扩张仍在持续加速,在关联方支持减弱,并购降 温的基础上,市场外拓成为多数物企长期发展的核心竞争力,也是未来业绩增长的重要能力。而城市服务标段金额较大,将有望成为头部物企除基础物管、增值业务以外的第三大收入来源。 数据追踪(2月6日-2月10日): 资金及交易追踪: 沪(深)股通:A股物业公司中仅招商积余在沪(深)股通中有持股,截至2023 年2月10日,持有603.77万股,较上周下跌0.64%,持股市值0.98亿元。 港股通:港股中港股通持股共18家(剔除停牌物企),自2023年2月6日至2月10日,增幅最大的是世茂服务,本周增幅3.52%。降幅最大的是保利物业,降3.59%。持股比例最高为保利物业,为56.52%。持股数量最多为融创服务,为5.08亿股。 投资策略:我们认为目前物业板块已进入最佳配置期,头部物企规模将持续扩大,物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余,关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务,关注高弹性标的碧桂园服务。 风险提示:地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑,外拓增速不及预期,关联方应收账款及其他应收款坏账风险。 评级增持 2023年2月12日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号:S1660519040001 行业基本资料 股票家数63 行业平均市盈率(TTM)13.18 港股市场平均市盈率(TTM)8.53 行业表现走势图 恒生物业服务及管理恒生综合指数 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 2022/2/11 2022/3/4 2022/3/25 2022/4/15 2022/5/6 2022/5/27 2022/6/17 2022/7/8 2022/7/29 2022/8/19 2022/9/9 2022/9/30 2022/10/21 2022/11/11 2022/12/2 2022/12/23 2023/1/13 2023/2/3 -80% 资料来源:wind申港证券研究所 相关报告 1、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒不坠碧霄之志》2022-12-9 2、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31 3、《物业管理行业研究周报——曙光已现估值修复有望持续》2023-1-2 4、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27 5、《物业管理行业研究周报——物企规模效应何在》2022-11-6 6、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 7、《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性国企凸显价值韧性》2022-9-19 内容目录 1.每周一谈:1月物企独立扩张加速3 1.1物企第三方拓展继续加速3 1.2投资策略4 2.本周行情回顾4 3.行业动态6 4.数据追踪8 4.1沪(深)股通资金及交易追踪8 4.2港股通资金及交易追踪8 5.风险提示9 图表目录 图1:TOP50物企新增第三方拓展数量3 图2:TOP50物企分业态拓展面积占比3 图3:TOP10物企城市服务中标金额4 图4:近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数4 图5:各板块周涨跌幅对比5 图6:本周涨跌幅前五位(%)5 图7:本周涨跌幅后五位(%)5 图8:港股物业(931744.CSI)近一年PE(TTM)5 图9:招商积余沪(深)股通持股数量变化及持股市值8 表1:港股通持股数量及总市值8 1.每周一谈:1月物企独立扩张加速 1.1物企第三方拓展继续加速 2023年1月TOP50物企新增第三方拓展数量同比增长63.79%,同比增速超2022年均值。根据克而瑞物管发布的《2023年1月中国物业服务企业新增合约面积TOP50》数据显示,1月TOP50物企新增第三方拓展数量701个,22年同期数据为467个,22年前11个月平均同比增速为49.67%,1月同比增速远超22年平均值。 图1:TOP50物企新增第三方拓展数量 2021年(个数,左轴) 2023年(个数,左轴) 2022环比增速(%,右轴) 2022年(个数,左轴) 2022同比增速(%,右轴) 2023同比增速(%,右轴) 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 资料来源:克而瑞物管,申港证券研究所 办公类业态拓展占比持续超过住宅类业态,物企着力进行多元化布局。1月第三方拓展规模前三的业态分别为办公、学校、住宅,项目占比分别为36.9%、27.2%、 18.4%,其他类业态(包括产业园、医院、公建、商业)单项占比均不超过10%。保利物业在办公类业态拓展规模最大,为127万方,华润万象生活在产业园及商业类业态拓展规模最大,分别为372万方、24万方。 图2:TOP50物企分业态拓展面积占比 住宅办公学校 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112023-01 资料来源:克而瑞物管,申港证券研究所 近几月TOP10城市服务中标金额合计均在10亿元以下,1月合同额共计6.5亿元。头部物企布局城市服务赛道依旧广阔,碧桂园服务、世茂服务、雅生活、万物 云等物企均在城市服务方面保持领先水平。 图3:TOP10物企城市服务中标金额 中标金额(亿元) 环比(%,右轴) 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2022-062022-072022-082022-092022-102022-112023-01 500.0% 400.0% 300.0% 200.0% 100.0% 0.0% -100.0% -200.0% 资料来源:克而瑞物管,申港证券研究所 从1月外拓数据来看,物企独立扩张仍在持续加速,在关联方支持减弱,并购降温的基础上,市场外拓成为多数物企长期发展的核心竞争力,也是未来业绩增长的重要能力。而城市服务标段金额较大,将有望成为头部物企除基础物管、增值业务以外的第三大收入来源。 1.2投资策略 我们认为目前物业板块已进入最佳配置期,头部物企规模将持续扩大,物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余,关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务,关注高弹性标的碧桂园服务。 2.本周行情回顾 自2023年2月6日至2023年2月10日收盘,恒生物业板块下跌5.97%,恒生综合指数下跌2.37%,恒生物业板块跑输恒生综合指数3.59pct。 图4:近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数 恒生物业服务及管理恒生综合指数 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% -1 -2 -3 -4 -5 -6 -7 2022/2/11 2022/2/20 2022/3/1 2022/3/10 2022/3/19 2022/3/28 2022/4/6 2022/4/15 2022/4/24 2022/5/3 2022/5/12 2022/5/21 2022/5/30 2022/6/8 2022/6/17 2022/6/26 2022/7/5 2022/7/14 2022/7/23 2022/8/1 2022/8/10 2022/8/19 2022/8/28 2022/9/6 2022/9/15 2022/9/24 2022/10/3 2022/10/12 2022/10/21 2022/10/30 2022/11/8 2022/11/17 2022/11/26 2022/12/5 2022/12/14 2022/12/23 2023/1/1 2023/1/10 2023/1/19 2023/1/28 2023/2/6 -80% 从板块排名来看,与其他板块相比,在恒生综合行业13个板块中排名第13。 图5:各板块周涨跌幅对比 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7% 资料来源:wind,申港证券研究所 A+H63名个股统计涨跌幅前五名为:股价涨幅前五名分别为方圆生活服务 (20.69%)、鲁商服务(12.15%)、远洋服务(12.03%)、佳源服务(7.69%)、京城佳业(6%)。股价跌幅后五名分别为碧桂园服务(-13.21%)、旭辉永升服务(-10.5%)、新城悦服务(-10.19%)、融创服务(-9.26%)、浦江中国(-8.77%)。 图6:本周涨跌幅前五位(%)图7:本周涨跌幅后五位(%) 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% 资料来源:wind,申港证券研究所资料来源:wind,申港证券研究所 截止2023/2/10港股物业(931744.CSI)PE(TTM)为15.58倍,较前一周下跌 1.02,近一年均值为14.77倍,周内行业估值呈现波动态势。 5 0 5 0 5 0 图8:港股物业(931744.CSI)近一年PE(TTM) 30 2 2 1 2022/2/10 2022/2/19 2022/2/28 2022/3/9 2022/3/18 2022/3/27 2022/4/5 2022/4/14 2022/4/23 2022/5/2 2022/5/11 2022/5/20 2022/5/29 2022/6/7 2022/6/16 2022/6/25 2022/7/4 2022/7/13 2022/7/22 2022/7/31 2022/8/9 2022/8/18 2022/8/27 2022/9/5 2022/9/14 2022/9/23 2022/10/2 2022/10/11 2022/10/20 2022/10/29 2022/11/7 2022/11/16 2022/11/25 2022/12/4 2022/12/13 2022/12/22 2022/12/31 2023/1/9 2023/1/18 2023/1/27 2023/2/5 1 3.行业动态 发改委:鼓励减免政府投资项目投标保证金,降低招标投标交易成本 2月6日,发改委等多部门印发关于完善招标投标交易担保制度进