2022W42：新房销售同比-15.6%，环比-2.5%，全国多地下调房贷利率

本周公布的5年期LPR为4.3%，与8-9月持平，整体房贷利率继续下行。本周央行公布5年期LPR为4.3%，1年期LPR为3.65%，均与8-9月持平。根据贝壳研究院，全国首套、二套利率环比继续下行，10月首套主流平均利率为4.12%，环比-3BP，较去年最高点回落162BP；二套平均利率为4.91%，与上月持平，较去年最高点回落109BP。自9月底央行打开部分城市房贷利率下限空间后，石家庄、贵阳、天津、武汉、宜昌等10城首套房贷利率降至4%以下；符合降息条件的包括大连、哈尔滨、温州、泉州等城市房贷利率在4.1%的水平上，后期仍有调整空间。 继续看好政策放松空间。本周新房销售同比降幅缩窄至-15.6%，同比回暖更多是由于去年基数较低带来的被动改善，市场整体信心依然偏弱，需要更多政策“组合包”以量变形成质变的途径推动销售复苏，我们继续看好政策放松空间，包括核心城市放松限购限贷、保交楼力度加码、加大对房企拿地的支持力度。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-1.5%，领先大盘1.09个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第15名。本周上涨个股共32支，较上周减少61支，下跌股数为103支。 新房：本周30个城市新房成交面积为294.2万平方米，环比下降2.5%，同比下降15.6%，其中样本一线城市的新房成交面积为78.2万方，环比19.3%，同比-9.4%；样本二线城市为160.2万方，环比-9.9%，同比-9.2%；样本三线城市为55.8万方，环比-4.7%，同比-34.9%。从今年累计42周新房成交面积同比看，样本30城共计12390.3万方，同比下降-32.2%；一线城市为2647.7万方，同比-24.0%；二线城市为7033.5万方，同比-30.9%；三线城市为2709.1万方，同比-41.2%。 二手房：本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计127.5万方，环比下降16.4%，同比增长60.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为33.0万方，环比-17.1%；样本二线城市为80.0万方，环比-15.3%； 样本三线城市为14.6万方，环比-20.1%。 信用债：发行量减少，发债利率涨跌不一。根据wind统计数据，本周（10.17-10.23）共发行房企信用债5只，环比减少7只；发行规模共计47.93亿元，环比减少80.77亿元，总偿还量226.69亿元，环比增加148.58亿元，净融资额为-178.76亿元，环比减少229.35亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（72.9%）为主要构成。债券类型方面 ， 本周房企发行了一般中期票据 （43.7%）， 超短期公司债券（35.5%） 和一般公司债 （20.9%）。 债券期限方面 ， 本周以1-3年（64.5%）的债券为主。 投资建议：近期中央密集“自上而下”放松地产政策，进一步提高了未来政策放松的预期。我们认为地产“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A股华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团，H股绿城中国、华润置地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 1.全国多地下调房贷利率，继续看好政策放松空间 本周公布的5年期LPR为4.3%，与8-9月持平，整体房贷利率继续下行。本周央行公布5年期LPR为4.3%，1年期LPR为3.65%，均与8-9月持平。根据贝壳研究院数据，全国首套、二套利率环比继续下行，10月首套主流平均利率为4.12%，环比-3BP，较去年最高点回落162BP；二套平均利率为4.91%，与上月持平，较去年最高点回落109BP。分城市能级看，一二三线城市首套利率分别为4.60%/4.08%/4.11%，其中一线城市同比降幅最小，首套同比-60BP；三线城市降幅最大，首套同比-169BP。自9月底央行打开部分城市房贷利率下限空间后，石家庄、贵阳、天津、武汉、宜昌等10城首套房贷利率降至4%以下；符合降息条件的包括大连、哈尔滨、温州、泉州等城市房贷利率在4.1%的水平上，后期仍有调整空间。 继续看好政策放松空间。本周新房销售同比降幅缩窄至-15.6%，同比回暖更多是由于去年基数较低带来的被动改善，市场整体信心依然偏弱，需要更多政策“组合包”以量变形成质变的途径推动销售复苏，我们继续看好政策放松空间，包括核心城市放松限购限贷、保交楼力度加码、加大对房企拿地的支持力度。 图表1：贷款市场报价利率(LPR):5年 图表2：百城银行房贷利率指数与签约放款周期 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-1.5%，领先大盘1.09个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第15名。本周上涨个股共32支，较上周减少61支，下跌股数为103支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为万方发展、大港股份、海航基础、中天金融、珠江实业，涨幅分别为44.2%、20.8%、17.5%、13.5%、11.7%。跌幅前五为ST新梅、新华联、天保基建、新城控股、天房发展，跌幅分别为-10.3%、-9.8%、-8.8%、-8.3%、-8.1%。 本周48家重点房企中共计上涨9支，较上周减少0支，涨幅位居前五的为雅居乐集团、滨江集团、龙光地产、融信中国、越秀地产，涨幅分别为5.5%、4.8%、3.6%、3.0%、2.8%。跌幅前五为绿城中国、中国金茂、建业地产、新城控股、金地集团，跌幅分别为-19.2%、-12.9%、-11.3%、-8.3%、-6.9%。 图表3：各行业涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周（10.15-10.21）涨幅前五个股 图表7：本周（10.15-10.21）跌幅前五个股 图表8：重点房企涨跌幅排名 图表9：本周（10.15-10.21）重点房企上涨前五个股 图表10：本周（10.15-10.21）重点房企下跌前五个股 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为294.2万平方米，环比下降2.5%，同比下降15.6%，其中样本一线城市的新房成交面积为78.2万方，环比19.3%，同比-9.4%；样本二线城市为160.2万方，环比-9.9%，同比-9.2%；样本三线城市为55.8万方，环比-4.7%，同比-34.9%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计42周新房成交面积同比看，样本30城共计12390.3万方，同比下降-32.2%； 一线城市为2647.7万方，同比-24.0%；二线城市为7033.5万方，同比-30.9%；三线城市为2709.1万方，同比-41.2%。其中一线城市中，北京（-25.6%）、上海（-18.0%）、广州（-30.7%）、深圳（-24.5%）同比均为负。二三线城市中仅江门（2.2%）同比为正，盐城（-72.0%）、莆田（-64.6%）、芜湖（-61.1%）等总计25城同比为负。 图表15：30城周度成交面积跟踪（10.15-10.21） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计127.5万方，环比下降16.4%，同比增长60.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为33.0万方，环比-17.1%； 样本二线城市为80.0万方，环比-15.3%；样本三线城市为14.6万方，环比-20.1%。 年初至今累计二手房成交面积为4572.4万方，同比变动为-13.5%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1225.8万方，同比-30.9%；样本二线城市为2758.8万方，同比-1.6%；样本三线城市为587.8万方，同比-1.6%。 图表16：本周11城二手房成交面积及同环比 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周3个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：11样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（10.17-10.23）共发行房企信用债5只，环比减少7只；发行规模共计47.93亿元，环比减少80.77亿元，总偿还量226.69亿元，环比增加148.58亿元，净融资额为-178.76亿元，环比减少229.35亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（72.9%）为主要构成。债券类型方面，本周房企发行了一般中期票据（43.7%），超短期公司债券（35.5%）和一般公司债（20.9%）。债券期限方面，本周以1-3年（64.5%）的债券为主。 图表21：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率涨跌不一。其中海宁皮革短期融资券（-37bp）较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。上海临港短期融资券（+15bp）较公司之前发行的同类型同期限的可比债券上升。 图表25：房企每周融资汇总（10.15-10.21） 5.本周相关政策回顾 图表26：全国性政策（10.16-10.22） 图表27：地方性政策（10.16-10.22） 6.投资建议 近期中央密集“自上而下”放松地产政策，进一步提高了未来政策放松的预期。我们认为地产“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A股华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团，H股绿城中国、华润置地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。