内地房地产行业周报：销售环比有所回落，政策升级提振信心

行业研究|内地房地产 25-Dec-22 内地房地产行业周报 强于大市 销售环比有所回落，政策升级提振信心 (维持)微信公众号 蔡鸿飞分析师 +85239584629 caihongfei@cwghl.comSFCCERef:BPK909 诸葛莲昕分析师 +85239584660 zhugelianxin@cwghl.comSFCCERef:BPK789 洪宁蔚联系人 +85239584600Sabrinahong@cwghl.com 数据要点：本周，42个主要城市新房成交面积环比下降18%，2022年累计成交面积同比下降34%。其中一线环比上升较多城市为北京，环比上升13%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降24%、31%、42%。2022年累计交易量下降较多城市包括常州、盐城、莆田，分别下降79%、71%、61%。截至12月23日，13个主要城市可售面积（库存）环比上升0.1%；平均去化周期18.9个月，环比上升9%。东营和上海去化周期环比上升较多，分别上升51%和21%，去化周期分别由上期的12.2个月和3.5个月变动至18.4月和4.2个月。本周，15个主要城市二手房交易建面下降20%。其中环比下降较多城市为南宁、宝鸡，分别环比下降73%、64%。2022年累计成交面积同比下降10%。2022年累计同比下降较多城市包括深圳、杭州和金华，分别下降39%、39%和52%。本周观点：新房成交方面，受疫情波动影响，本周重点城市新房成交面积环比有所下滑。一线城市中除北京成交有所回升外，其他城市新房成交环比同时下降，尤其上海、深圳两地新房成交环比分别下降46%、35%，带动一线城市新房成交面积环比下降较多（环比下降30%）。从城市区域来看，金华、池州等地环比回落亦带动长三角区域新房成交面积环比下降33%。二手房成交方面，宝鸡成交环比进一步下降、南京等地成交环比负增长，带动重点城市二手房成交面积环比下降20%。库存方面，在销售下滑的影响下重点城市去化周期环比回升11pct。其中上海、深圳环比增速回正，带动一线城市去化周期环比上升4%，增速加快8pct；另外宁波、南京去化周期环比上升20%、19%亦带动重点城市去化周期环比上升。投资建议:头部房企流动性获政策支持，南京等地下调二套首付比。随着股权融资、中债增信等支持房企融资措施逐步落地，本周多部委就改善民营房企流动性等方面再次表态，如证监会提出落实房企股权融资政策、“允许符合条件的房企‘借壳’已上市房企”及推进央地合作增信支持民企发债，进一步调整了房企的融资门槛，加大力度支持部分优质民企流动性边际改善，同时亦有助于控制头部房企风险蔓延。除此之外，目前政策的关注点依然聚焦于提振需求端信心，如南京同时调整二套首付比至不低于40%及下调公积金贷款利率0.15bp、天津降低二套首付比为40%等。近期整体销售处于缓慢修复的过程，短期内部分潜在购房需求较强的地区在需求侧政策上或有望继续优化，尤其是部分核心二线城市在限购、限售及二套贷款利率等方面或仍有一定的调整空间。维持行业“强于大市”评级。风险提示：调控政策及疫情防控政策存不确定性；公司销售结算或出现波动。 1.行业表现 1.1地产开发行业表现 本周，万科海外、建发国际集团、华侨城（亚洲）本周涨幅居前。越秀地产、建发国际集团、中国海外发展年初至今涨幅居前。 图1：万科海外、建发国际集团、华侨城（亚洲）本周涨幅居前 图2：越秀地产、建发国际集团、中国海外发展年初至今涨幅居前 VankePPTOVS C&DINTL OCT(Asia) SIUD REDCO E-HouseCCLandRadianceShuiOnGloriousJoyCityCMLand MinMetalsLand CRLandDafaLandRonshineKerryPPT SOHOCOLI YueXiu PriceChange(Weekly) YueXiuC&DINTL COLI CCLandCRLandMideadcShuiOnKaisaEverGrandeRadianceGreenTownVanke-HLVGEM PolyPPTCOGO VankePPTOVS SIUD Sunshine100KerryPPTShimao PriceChange(YTD) -5%0%5%10%15%-20%0%20%40%60% 数据来源：Wind，中达证券研究数据来源：Wind，中达证券研究 图3：旭辉控股集团、合景泰富集团、雅居乐集团本周换手率居前 Turnover(Weekly) 30% 25% 20% 15% 10% 5% DafaLand ChinaSCE Seazen PowerLong Times CountryGarden FuShouYuan ZhenRo Dexin Ronshine Agile KWG CIFI 0% 数据来源：Wind，中达证券研究 1.2物业管理行业表现 本周，烨星集团、朗诗绿色生活、华润万象生活本周跌幅较小。华润万象生活、祈福生活服务、越秀服务年初至今涨幅居前。 图4：烨星集团、朗诗绿色生活、华润万象生活本周跌幅较小 图5：华润万象生活、祈福生活服务、越秀服务年初至今涨幅居前 YeXingGroupLandseaLifeChinaResMIXCFinStreetPPTYuexiuSer S-EnjoySerRsunSerExcellenceCM CGSerBinjiangSerSunacSerRiverineChina FirstSerE-Star PolyPPTDev -4%-3%-2%-1%0% PriceChange(Weekly) ChinaResMIXC CliffordmlYuexiuSerChinaOvsPPTExcellenceCMBinjiangSerXingyeWulianS-EnjoySerEVERGSer RonshineSerZhongAoHomeFinStreetPPT HevolSerCCNewLifePolyPPTDev -25%-20%-15%-10%-5%0% PriceChange(YTD) 5%10% 数据来源：Wind，中达证券研究数据来源：Wind，中达证券研究 图6：旭辉永升服务、雅生活服务、合景悠活本周换手率居前 Turnover(Weekly) 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% ChinaOvsPPT GreentownSer ExcellenceCM S-EnjoySer JinkeSer ZhenroSer PowerlongCM TimesNeighbor PolyPPTDev ShimaoSer SunacSer CGSer KWGLiving A-Living CIFIESSer 0% 数据来源：Wind，中达证券研究 2.主要城市成交表现 2.1新房成交数据 表1：主要城市交易量情况，本周新房成交环比下降 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/12/23 表2：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约18.9个月 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/12/23；平均环比及平均同比为各城市变动平均值 2.2二手房成交及价格数据 表3：主要城市二手房成交量情况，成都本年至今涨幅较大 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/12/23 图7：二手房挂牌出售价格指数近期稳中微降 350 300 250 200 150 100 50 0 20152016201720182019202020212022 250 200 150 100 50 0 城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/12/18 图8：一线城市二手房价格指数有所上升图9：二线城市二手房价格指数有所下降 200 150 100 50 250 城市二手房出售挂牌量指数（左轴） 城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 200 150 100 50 400 300 200 100 250 城市二手房出售挂牌量指数（左轴） 城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 200 150 100 50 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 0 2022 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 0 2022 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/12/18数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/12/18 图10：三线城市二手房价格指数有所下降图11：四线城市二手房价格指数有所下降 500 400 300 200 100 200 城市二手房出售挂牌量指数（左轴） 城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 150 100 50 1000 800 600 400 200 150 城市二手房出售挂牌量指数（左轴） 城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 100 50 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 0 2022 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 0 2022 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/12/18数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/12/18 3.重要政策及动态 3.1本周重要行业政策与新闻 日期地区/部门简述 表4：本周要闻：南京调整二套首付比为不低于40%，并下调首套公积金贷款利率0.15bp 2022-12-21天津天津市缴存职工申请公积金贷款购买家庭第二套住房的最低首付比例由60%调整为40%，与天津市商业性个人住房贷款首付款比例保持一致。 2022-12-21惠州I类人才在惠州购买首套、二套住房，公积金最高贷款额度为100万元，夫妻双 方合计最高贷款额度为150万元。 2022-12-21山东房企使用监管账户内的预售资金替代共管资金的，应当严格按照预售资金监管办法支付工程款，不得使用商业承兑汇票等非现金方式支付工程款。 2022-12-21国常会坚持“两个毫不动摇”，支持民营企业提振信心、更好发展。支持平台经济健康 持续发展。落实支持刚性和改善性住房需求和相关16条金融政策。 全面落实改善优质房企资产负债表计划，继续实施民企债券融资专项支持计划 2022-12-21证监会 2022-12-21央行 2022-12-22南京 2022-12-23成都 和支持工具，更好推进央地合作增信共同支持民营房企发债。同时，落实好已出台的房企股权融资政策，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企。 引导金融机构支持房地产行业重组并购，推动防范化解优质头部房企风险，改善头部房企资产负债状况。推动长租房地产市场建设，按照租购并举方向加快探索房地产新发展模式。 1）调整购房政策。南京市居民家庭购买二套住房的商业贷款最低首付比例已优化调整为不低于40%；并下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。另外，60岁及以上成员的本地户籍家庭可增购1套住房。2）房企可选择缴纳易地建设资金代替实物配建保障房。征求意见稿显示，今后新建商品房项目，除市政府明确要求实物配建的项目外，采取实物配建和缴纳易地建设资金相结合的方式，原则上由开发企业自主选择。 成都市保租房运营管理暂行办法印发。保障性租赁住房的租金价格调整以一个周期年为单位，且年租金涨幅不得超过5%。租金可以按月或按季度收缴，但不得一次性收缴超过3个月的租金。 数据来源：Wind，政府网站，中达证券研究 3.2本周重点公司新闻及公告 日期对象简述 表5：本周公司动态：首开发行规模为10亿元中票；旭辉获股东增持100万股公司股份 2022-12-19首开股份已发行2022年度第七期中期票据（简称“22首开MTN007”），实际发行金额 10亿元，期限3年，利率5%。