物业管理行业研究周报：从“物业+”看物业服务边界扩张

行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 从“物业+”看物业服务边界扩张 ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：从“物业+”看物业服务边界扩张 物业+生活服务：物业边界扩张的第一站22H1发展或遇瓶颈 22H1数据显示，社区增值服务收入同比增速及毛利率均大幅下滑，1/3物企社区增值收入呈负增长，头部物企有较强韧性。22H1共有46家物企披露增值服务数据，社区增值服务收入均值为2.66亿元，仅有10家物企超过均值。收TOP15物企剔除商管企业后，12家披露了增值服务毛利率数据，其中8家毛利率出现下滑。 我们分析毛利率整体下滑原因为：（1）疫情反复，导致园区内公共空间广告需求疲软，收益下降；（2）受地产行情影响，毛利率较高的物业经纪服务，包括二手房交易及车位销售收入减少；（3）入室保洁、居家维修等家居生活服务业务供应链模式变化，部分由毛利率较高的平台模式转向自营模式。 物业+城市服务：从环卫服务到积极参与智慧城市建设 从TOP15营收物企22年中报披露城市服务业务数据的5家物企来看，城市服务业务收入加权平均增速达到了65.96%，业务收入高速增长。由于物企多为轻资产运营，而城市服务招标大多对资质、重资产设备、同类项目业绩等有要求，故物企切入环卫领域多以并购环卫公司为主。 此外，物企并不局限于提供基础的街道清扫服务，而是顺应城市更新趋势，协助进行城市精细化、智慧化管理，积极参与智慧城市建设。我们认为，城市服务业务受关联方影响较小，是物业服务边界扩张的又一重要领域。 物业+养老服务：市场规模万亿级别物企龙头先行试水 我国老龄人口占比不断提升，养老市场潜力巨大，多地探索社区养老新模式。预计到22年底，按消费额计算，健康养老产业规模将达6.5万亿元。 物企龙头碧桂园服务2022中报披露试水“物业+养老”领域，创立了业内首个客户体验研究院，搭建“怡然五星长者服务体系”。我们认为，在老龄化趋势的背景下,物企利用其社区增值资源及空间服务优势，将继续在新赛道拓展服务边界。 数据追踪（9月19日-9月23日）： 资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至9 月23日，持有1087.47万股，较上周上涨0.09%，持股市值1.83亿元。 港股通：港股中港股通持股共17家（剔除停牌物企），自9月19日至9月 23日，增幅最大的是旭辉永升服务，本周增幅3.79%。降幅最大的是合景悠活，降18.13%。持股比例最高为保利物业，为66.88%。持股数量最多为融创服务，为4.91亿股。 投资策略：当前物业行业尚不能走出独立行情，随着物业服务边界不断扩张，独 立性增强，未来受关联方影响较小的城市服务、养老服务等业务将为物企带来新的增长动力。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的的全国性物企绿城服务等。 风险提示：房企资金链紧张拖累物企，关联方应收账款及其他应收款坏账风险， 外拓增速不及预期。 评级增持 2022年9月25日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 行业基本资料 股票家数60 行业平均市盈率（TTM）7.74 港股市场平均市盈率（TTM）4.53 行业表现走势图 恒生物业服务及管理恒生综合指数 20.00% 10.00% 0.00% -10.00% -20.00% -30.00% -40.00% -50.00% -60.00% 2021/9/24 2021/10/17 2021/11/9 2021/12/2 2021/12/25 2022/1/17 2022/2/9 2022/3/4 2022/3/27 2022/4/19 2022/5/12 2022/6/4 2022/6/27 2022/7/20 2022/8/12 2022/9/4 -70.00% 资料来源：wind申港证券研究所 内容目录 1.每周一谈：从“物业+”看物业服务边界扩张3 1.1物业+生活服务：物业边界扩张的第一站22H1发展或遇瓶颈3 1.2物业+城市服务：从环卫服务到积极参与智慧城市建设4 1.3物业+养老服务：市场规模万亿级别物企龙头先行试水5 1.4投资策略7 2.本周行情回顾7 3.行业动态9 3.1政策发布9 3.2公司动态10 4.数据追踪10 4.1沪（深）股通资金及交易追踪10 4.2港股通资金及交易追踪11 5.风险提示12 图表目录 图1：2022H1营收TOP15物企增值服务收入（亿元）及同比增速（%）3 图2：2021H1&2022H1营收TOP15物企增值服务毛利率（%）4 图3：2016-2021中国60岁以上人口占比6 图4：2016-2022E中国健康养老产行业规模6 图5：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数7 图6：各板块周涨跌幅对比8 图7：本周涨跌幅前五位（%）8 图8：本周涨跌幅后五位（%）8 图9：港股物业（931744.CSI）近一年PE（TTM）8 图10：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值11 表1：部分物企城市服务收入及毛利率4 表2：2019-2022物企并购环卫公司案例5 表3：“物业+养老服务”相关政策概览6 表4：港股通持股数量及总市值11 1.每周一谈：从“物业+”看物业服务边界扩张 1.1物业+生活服务：物业边界扩张的第一站22H1发展或遇瓶颈 基于传统社区物业费提价难、毛利低、产品同质化高的情况，物业+生活服务成为物业企业边界扩张的第一站。多数物企利用服务社区的流量入口优势以及物业管家与业主的粘性优势，为小区住户提供与其生活相关的社区增值服务，例如家居生活服务、园区公共空间广告、停车位管理及租赁、物业经纪服务、资产管理服务等。 22H1数据显示，社区增值服务收入同比增速及毛利率均大幅下滑，1/3物企社区增值收入呈负增长，头部物企有较强韧性。22H1共有46家物企披露增值服务数据，社区增值服务收入均值为2.66亿元，仅有10家物企超过均值。筛选22H1营收TOP15物企来看，社区增值业务规模化开展集中体现在头部物企，排名前三为碧桂园服务21.12亿元、保利物业14.02亿元、绿城服务13.1亿元，占营收比例分别 为10%、17%、19%，同比增速分别为51%、-17%、19%。 图1：2022H1营收TOP15物企增值服务收入（亿元）及同比增速（%） 21H1增值服务营收（亿元） 22H1增值服务收入占比（%） 22H1增值服务营收（亿元） 增值服务同比增速（%） 25 20 15 10 5 0 资料来源：wind，各公司公告，剔除商管物企华润万象生活、卓越商企服务，申港证券研究所 140.00% 120.00% 100.00% 80.00% 60.00% 40.00% 20.00% 0.00% -20.00% -40.00% -60.00% -80.00% 22H1物企社区增值服务同比增速均值为24.4%，去年同期数据为133.73%，增速下滑明显，毛利率整体同步下滑，业务发展或遇瓶颈。社区增值业务排名前三对应毛利率分别为59.7%、48.22%、23.2%，毛利率同比-6.5pt、1.53pt、-2.6pt。营收 TOP15物企剔除商管企业后，12家披露了增值服务毛利率数据，其中8家毛利率出现下滑。 图2：2021H1&2022H1营收TOP15物企增值服务毛利率（%） 21H1增值服务毛利率22H1增值服务毛利率 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 资料来源：wind，各公司公告，剔除商管物企华润万象生活、卓越商企服务及未披露分部毛利率数据的合景悠活，申港证券研究所 我们分析毛利率整体下滑的原因为：（1）疫情反复，导致园区内公共空间广告需求疲软，收益下降；（2）受地产行情影响，毛利率较高的物业经纪服务，包括二手房交易及车位销售收入减少；（3）入室保洁、居家维修等家居生活服务业务供应链模式变化，部分由毛利率较高的平台模式转向自营模式。 1.2物业+城市服务：从环卫服务到积极参与智慧城市建设 “空间即服务”，多数物企以环卫服务为切入点进军城市服务，成为物业企业边界扩张的标志性举措。在物业企业提供城市服务初期，其所实际从事服务的多以城市基础设施的环卫保洁及设施设备管理为主，例如市政清扫保洁、垃圾分类清运、公 厕管理、绿化管养、路灯照明设施管理等。 从TOP15营收物企22年中报披露城市服务业务数据的5家物企来看，城市服务业务收入加权平均增速达到了65.96%，业务收入高速增长。其中，收入最高的为碧桂园服务达26.35亿，增速最快的为世茂服务，同比增长400%，主要由于其2021年收购深圳世路源和无锡金沙田两家城市服务公司。 从城市服务业务毛利率情况来看，22H1加权平均毛利率为20.3%，较同期23%下降2.7pt。我们认为主要是由于：（1）开展城市服务业务配合疫情防控工作，导致其成本增加；（2）期内油价上涨导致运营成本上升。 表1：部分物企城市服务收入及毛利率 证券代码 证券简称 21H1城市服务收入（万元） 22H1城市服务收入（万元） 22H1同比增速（%） 21H1城市服务毛利率 22H1城市服务毛利率 6098.HK 碧桂园服务 209504.3 263523.5 26% 23.6% 21.5% 3319.HK 雅生活服务 15944.6 64166.5 302% 22.1% 20.2% 0873.HK 世茂服务 13420.0 67100.0 400% 14.9% 15.8% 9666.HK 金科服务 2662.3 6063.8 128% - - 1995.HK 旭辉永升服务 - 18447.1 - - 7.2% 资料来源：各公司公告，碧桂园服务毛利率为剔除收并购带来的无形资产影响因素后的数据，若考虑此因素，则22H1毛利率数据18.1%，相较去年同期19.3%下降1.2pt，申港证券研究所 由于物企多为轻资产运营，而城市服务招标大多对资质、重资产设备、同类项目业绩等有要求，故物企切入环卫领域多以并购环卫公司为主。自2020年10月碧桂园服务收购两家龙头环卫公司满国康洁及福建东飞后，上市物企开启了并购环卫公 司的热潮，尤其以2021年3月雅生活连续并购5家环卫公司为标志，2021年下半 年后，物企并购热潮逐渐消退，合景悠活于2022年1月收购广东特丽洁环境，意味着环卫业务仍是物企布局城市服务重点突破口。 表2：2019-2022物企并购环卫公司案例 公司 公告日期 标的名称 对价（万元） 权益比例（%） PE 合景悠活 2022年1月 广东特丽洁环境 16500 50% 11 旭辉永升服务 2021年10月 湖南美中环境 5819 51% 10.04 世茂服务 2021年8月 无锡金沙田 84200 60% 11.74 世茂服务 2021年4月 深圳世路源（深兄环境） 43938 67% / 雅生活服务 2021年3月 中航环卫 30000 30% 9.6 雅生活服务 2021年3月 安徽宇润 15300 51% 10 雅生活服务 2021年3月 大连明日环卫 30003 51% 10.5 雅生活服务 2021年3月 陕西明堂 14400 60% 9.6 雅生活服务 2021年3月 北京慧丰 28050 51% 10.4 恒大物业 2021年1月 宁波雅太 150000 100% 12.5 新城悦服务 2020年11月 大连华安物业 6286 60% 11.8 碧桂园服务 2020年10月 福建东飞 37520 60% 12.1 碧桂园服务 2020年10月 满国康洁 245000 70% 15.9 时代邻里 2019年2月 广州东康 4527 100% / 资料来源：中物研协，各公司公告