非银行金融行业事项点评报告：险资近期不动产投资点评-加码优质不动产，助力提高资产负债匹配

加码优质不动产，助力提高资产负债匹配——险资近期不动产投资点评 非银行金融行业 信达证券股份有限公司 CINDASECURITIESCO.,LTD 北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 王舫朝非银金融行业首席分析师 执业编号：S1500519120002 联系电话：+86（010）83326877 邮箱：wangfangzhao@cindasc.com 看好 上次评级 看好 投资评级 证券研究报告 行业研究 行业事项点评报告 非银金融 加码优质不动产，助力提高资产负债匹配 2023年2月7日 本期内容提要: 事件：2023年1月以来，平安人寿、泰康人寿、友邦人寿等多家险企披露大额不动产项目投资情况，项目涉及商业地产、产业园区等，险企纷纷加码大额不动产投资。 点评： 险企加码不动产投资项目，或有助于提高长期投资回报率。2023年1月以来代表性险企平安寿、泰康寿和友邦人寿等纷纷披露近期大额不动产投资项目情况，投资项目既包括处于实际出资阶段的，也包括尚 在协议签署阶段的项目。 平安人寿：1）平安人寿新增出资约1800万元投资北京丽泽金融商务区南区E-06地块不动产项目，该项目累计出资金额约为45.83亿元人 民币；2）平安人寿新增出资2800万元投资北京丽泽商务区D-03、D-04不动产项目，该项目实际累计出资金额约为72.20亿元；3）平安人寿新增出资200万元投资北京丰台区丽泽路第E-01、E-05地块C2商业金融项目，该项目累计出资总金额约为66.703亿元；4）平安人寿拟投资四个产业园区不动产项目，包括东方万国项目、弘源科创项目、弘源国际项目和弘源时代项目，城市涉及上海和北京，该项目总投资金额预计不超过73.33亿元。 泰康人寿：出资1200万元投资北京燕园养老社区项目。 友邦人寿：合计出资约51.81亿元人民币投资上海市虹口区北外滩89 街坊项目，其中公司保险责任准备金出资47.56亿元，公司自有资金 出资4.25亿元。 2023年1月以来险企频频加码不动产项目投资，我们认为首要原因是不动产投资“长期持续回报”属性较为契合险企资金长期属性，整体来看，我们认为优质的不动产长期投资有助于险企增加另类投资标的选择，丰富险企投资组合的投资品种，不动产投资加码是险企根据市场情况及时调整投资组合的体现。我们认为在宏观经济修复的预期下，相关不动产投资项目有望为险企带来较好的长期投资收益。 房地产支持政策频发，优质不动产投资或助力资产负债匹配。我们认为优质不动产项目不仅有望为险企贡献稳定的租金收入现金流，同时项目本身或拥有一定的增值潜力。“延展资产久期，强调资产负债匹配”是险企投资的重要目标之一，我们认为一方面各大险企纷纷加强长期 利率债配置以拉长时间久期，另一方面险企在审慎评估的前提下也有望增加未上市股权、投资性不动产等另类投资来提高长期投资回报率。政策托底下部分优质房地产项目有望迎来新的发展机遇，从而有助于提升险资投资组合表现。 投资评级：我们认为优质的不动产投资标的有望为险企提供更多另类 资产投资选择，在房地产利好政策密集出台的背景下，险企所投优质不动产项目估值或有望逐步回升，同时也有望为险企贡献稳定的现金流，或有助于险企增强资产负债匹配，提高长期资金回报率。我们建议关注中国平安、中国太保和友邦保险。 风险因素：不动产投资资产质量恶化；险企改革不及预期；长端利率持续下行 保险公司 项目名称 出资阶段 资金来源 保险账户和产品出资金额 可运用资金余额 平安人寿 北京丽泽商务区D-03、D-04不动产项目 实际出资阶段 保险责任准备金 本项目累计出资金额（不含本次）约为71.92元人民币，本次新增出资0.28亿元人民币，累计出资金额约为72.20亿元人民币，其中： 1）寿险传统组合出资：约36.10亿元人民币2）分红组合出资：约36.10亿元人民币 寿险传统组合：约17182.86亿元（可运用资金余额截止时间为2022年三季度末）分红组合：约12481.39亿元（可运用资金余额截止时间为2022年三季度末） 平安人寿 北京丽泽金融商务区南区E-06地块不动产项目 实际出资阶段 保险资金 本项目计划投资金额不超过人民币50.51亿元，本次新增出资约为0.18亿元人民币，累计实际出资金额约为45.83亿元人民币寿险传统组合出资：约45.83亿人民币 约17,182.86亿元（可运用资金余额截止时间为2022年三季度末） 平安人寿 北京市丰台区丽泽路第E-01、E-05地块C2商业金融项目 实际出资阶段 保险责任准备金 本项目累计出资金额（不含本次）约为66.683亿元人民币，本次新增出资0.02亿元人民币，累计出资总金额约为66.703亿元人民币。 约17,182.86亿元（可运用资金余额截止时间为2022年三季度末） 泰康人寿 北京燕园养老社区项目 实际出资阶段 保险责任准备金 本次出资金额1200万人民币分红账户出资：1200万人民币 个人分红账户余额：4,524.60亿元 友邦人寿 上海市虹口区北外滩89街坊项目 实际出资阶段 自有资金和保险责任准备金 本次出资合计金额约为51.81亿元，其中保险账户出资47.56亿元，自有资金出资约4.25亿元。保险账户出资中: 1）寿险传统组合出资：约26.84亿元2）寿险分红组合出资：约20.72亿元 寿险传统组合：约1468.06亿元（可运用资金余额截止时间为2022年三季度末）分红组合：约918.80亿元（可运用资金余额截止时间为2022年三季度末） 表1：险企近期房地产投资项目汇总（实际出资阶段） 资料来源：各公司公告，信达证券研发中心 编号 要素 内容 1 拟投资不动产名称 本次投资涉及四个产业园区不动产项目，包括东方万国项目、弘源科创项目、弘源国际项目、弘源新时代项目 2 所在城市、区位和建设进展情况 1）东方万国项目：上海市新金桥路1599号1至14幢、17幢、18幢（“东方万国物业”）；2）弘源科创项目：上海市浦东新区龙东大道3158弄6号1幢（“弘源科创物业”）；3）弘源国际项目：北京市海淀区北四环中路229号（海泰大厦南裙楼）（“弘源国际物业”）；4）弘源新时代项目：北京市海淀区上地西路28号（“弘源新时代物业”） 3 建设进展情况 均为产业园区及研发办公项目，且均已竣工、取得不动产权证并投入使用 4 预计投资金额 总投资金额预计不超过人民币73.33亿元 5 首次投资日期 本次投资非追加投资，不涉及首次投资日期 6 完成本次投资后的投资成本及投资余额 本次投资非追加投资，预计在本项目总投资金额范围内投资 7 投资方式 平安人寿作为作为投资主体，以直接受让东方万国项目公司、弘源科创项目公司、弘源新时代项目公司、弘源国际项目公司股权的方式投资标的公司持有之不动产。 8 投资比例 1）投资完成后，相关投资余额占公司总资产（截至2022年9月30日）的比例为0.2%； 2）截至2022年9月30日，公司投资非自用性不动产类的账面余额占上季度末(2022年6月30日)总资产（扣除债券回购融入资金余额和独立账户资产金额）的比例约为10.38%。 表2：平安人寿拟投资四个产业园区不动产项目信息汇总（协议签署阶段） 资料来源：平安人寿公司公告，信达证券研发中心 研究团队简介 王舫朝，非银&中小盘首席分析师，毕业于英国杜伦大学企业国际金融专业，历任海航资本租赁事业部副总经理，渤海租赁业务部总经理，曾就职于中信建投证券、华创证券。2019年11月加入信达证券研发中心，负责非银金融研究工作。 冉兆邦，硕士，山东大学经济学学士，法国昂热高等商学院经济学硕士，三年非银金融行业研究经验，曾任天风证券研究员，2022年8月加入信达证券，从事非银金融行业研究工作。 张凯烽，硕士，武汉大学经济学学士，波士顿大学精算科学硕士，四年保险精算行业经验，2022年6月加入信达证券研发中心，从事非银金融行业研究工作。 机构销售联系人区域 姓名 手机 邮箱 全国销售总监 韩秋月 13911026534 hanqiuyue@cindasc.com 华北区销售总监 陈明真 15601850398 chenmingzhen@cindasc.com 华北区销售副总监 阙嘉程 18506960410 quejiacheng@cindasc.com 华北区销售 祁丽媛 13051504933 qiliyuan@cindasc.com 华北区销售 陆禹舟 17687659919 luyuzhou@cindasc.com 华北区销售 魏冲 18340820155 weichong@cindasc.com 华北区销售 樊荣 15501091225 fanrong@cindasc.com 华北区销售 秘侨 18513322185 miqiao@cindasc.com 华北区销售 李佳 13552992413 lijia1@cindasc.com 华东区销售总监 杨兴 13718803208 yangxing@cindasc.com 华东区销售副总监 吴国 15800476582 wuguo@cindasc.com 华东区销售 国鹏程 15618358383 guopengcheng@cindasc.com 华东区销售 李若琳 13122616887 liruolin@cindasc.com 华东区销售 朱尧 18702173656 zhuyao@cindasc.com 华东区销售 戴剑箫 13524484975 daijianxiao@cindasc.com 华东区销售 方威 18721118359 fangwei@cindasc.com 华东区销售 俞晓 18717938223 yuxiao@cindasc.com 华东区销售 李贤哲 15026867872 lixianzhe@cindasc.com 华东区销售 孙僮 18610826885 suntong@cindasc.com 华东区销售 贾力 15957705777 jiali@cindasc.com 华东区销售 石明杰 15261855608 shimingjie@cindasc.com 华东区销售 曹亦兴 13337798928 caoyixing@cindasc.com 华南区销售总监 �留阳 13530830620 wangliuyang@cindasc.com 华南区销售副总监 陈晨 15986679987 chenchen3@cindasc.com 华南区销售副总监 �雨霏 17727821880 wangyufei@cindasc.com 华南区销售 刘韵 13620005606 liuyun@cindasc.com 华南区销售 胡洁颖 13794480158 hujieying@cindasc.com 华南区销售 郑庆庆 13570594204 zhengqingqing@cindasc.com 华南区销售 刘莹 15152283256 liuying1@cindasc.com 华南区销售 蔡静 18300030194 caijing1@cindasc.com 华南区销售 聂振坤 15521067883 niezhenkun@cindasc.com 分析师声明 负责本报告全部或部分内容的每一位分析师在此申明，本人具有证券投资咨询执业资格，并在中国证券业协会注册登记为证券分析师,以勤勉的职业态度,独立、客观地出具本报告；本报告所表述的所有观点准确反映了分析师本人的研究观点；本人薪酬的任何组成部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体分析意见或观点直接或间接相关。 免责声明 信达证券股份有限公司(以下简称“信达证券”)具有中国证监会批复的证券投资咨询业务资格。本报告由信达证券制作并发布。 本报告是针对与信达证券签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本报告仅提供给上述特定客户，