逢春节首月新房平淡二手略好，土地成交低位维持

市场月报·逢春节首月新房平淡二手略好，土地成交低位维持 文/克而瑞研究中心 1月恰逢春节传统假期，返乡潮和旅游热致房地产表现略显平淡。重点30城供求均同环比齐跌，房企推盘节奏放缓，多数城市春节无加推，营销折扣力度较小，因而整体成交略显不振，仅苏北、川渝个别三四线迎来一波返乡置业行情，核心一二线城市去化表现差强人意，北京“一枝独秀”，而前期热度较高城 市上海、合肥、成都等需求也有转弱迹象。 1、新增供应：同比降40%但较去年春节月增46%，多城无加推且营销平 1月叠加春节因素，30个重点城市供应规模收窄，预计新增商品住宅供应720万平方米，环比下降59%、同比下降40%；但较2022年春节月（2月）同比上涨46%。 分能级来看，一线城市1月迎来集中供应，新增房源129万平方米，较2022年春节月同比上涨93%。其中上海于较上年春节月上涨近一倍，新增供应仍主要以外环外刚需项目为主，占比超过八成；其中雅戈尔星海云境和建发熙和府项目均新增房源超过400套。 二三线城市整体1月新增供应590万平方米，同、环比分别下降38%和57%。除海口、大连少数城市保持同环比正增长之外，多数城市保持回落态势。一类以杭州为典型代表，通过精准供货维稳市场，保持小规模供应维持城市一二圈层在售项目销售热度；另一类成交低迷型城市，房企供货医院不强，呈现蓄势待发，以武汉、济南、宁波代表，1月供应规模保持低位。 事实上，春节假期期间，房企推盘积极性普遍不高，虽然疫情管控全面解绑，但受楼市低迷行情影响，广州、厦门、无锡、珠海、泉州等多城春节周无新盘加推，房企供货呈“半躺平”状态。结合春节前一周 （2023年1月14日-1月20日）来看，皖赣部分城市迎来一轮供应高峰。尤其是六安、淮北、上饶等外出务工人员较多，房企还是“蓄势待发”，对疫情放开后的“返乡置业”保持着乐观的预期。 表：2023年1月全国30个重点城市商品住宅新增供应面积（单位：万平方米） 能级 城市 1月 环比 同比 对比2022 年2月(春节月) 能级 城市 1月 环比 同比 对比2022 年2月(春节月) 一线 北京 46 -19% 123% 76% 二三线 郑州 20 -19% -55% 26% 上海 43 -80% -75% 97% 重庆 18 -62% -64% 0% 广州 20 -77% -57% 16% 济南 17 -39% -56% -29% 深圳 21 -43% 74% 1014% 常州 14 -55% -59% / 合计 129 -67% -48% 93% 宁波 12 -63% -37% -33% 二三线 成都 81 -60% 43% 138% 苏州 12 -82% -73% 34% 徐州 66 74% -40% 185% 福州 12 -6% -30% / 合肥 38 -24% 8% 196% 佛山 9 -81% -42% -61% 西安 37 -61% -35% 3% 昆明 7 -80% -87% -29% 青岛 36 -63% -45% 30% 南宁 6 -85% -57% 1% 海口 35 85% 42% / 无锡 4 -81% -83% -64% 杭州 34 -82% -46% -12% 长春 3 -78% -76% -44% 武汉 28 -55% -45% 9% 厦门 2 -89% -76% -44% 南京 26 -53% -2% 39% 东莞 0.1 -99% -99% -98% 大连 26 876% 213% / 合计 590 -57% -38% 38% 天津 26 -43% 37% -13% 总计 720 -59% -40% 46% 长沙 22 -68% -44% -19% 备注：上表中城市供应数据为新申请预售证面积，本月根据29日左右数据预估得到 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 2、新房成交：较去年春节月跌7%，沪蓉继续降温而津渝等来访回升 2023年1月，传统淡季叠加春节假期，成交略显平淡：据CRIC监测，1月30个监测城市成交面积为 1071万平方米，同环比齐降，而春节周成交更是创2021年以来3年同期新低。 分能级来看，一线高位回落，同环比均降3成以上，较去年春节2月基本持平。北京热度较高，环比 降4成，但是剔除共有产权房之外，前20天的成交量已与12月持平。疫后利好政策密集出台叠加房企“小步快跑”加快推盘节奏，使得楼市活跃度明显提升。上海热度转降，认筹率和触发积分有明显下滑，集中备案影响成交仅微跌9%。深圳回升，但受限于供应，成交持跌。广州尚属筑底阶段，市场暂无明显起色。 二三线城市总成交仅887万平方米，环比下降42%，同比降34%，较去年春节月降7%。前期热点城市成都、合肥、长沙等热度转降，均迎来同环比齐跌。杭州虽然环比回落，但成交同比持增，主要受限于供应不放量，成交难有亮眼表现。值得关注的是，部分弱二线城市诸如福州、重庆、天津等虽然成交数据暂未止跌，但是市场还是存在转好信号，以天津为例，年末客户信心明显好转，1月份案场转化率在8%左右， 恢复常态。 表：2023年1月全国30个重点城市商品住宅成交面积（单位：万平方米） 能级 城市 1月 环比 同比 对比2022 年2月(春节月) 能级 城市 1月 环比 同比 对比2022 年2月(春节月) 一线 北京 37 -40% -32% 25% 二三线 海口 25 7% -32% 26% 上海 92 -9% -29% 15% 宁波 23 -24% -15% -26% 广州 35 -53% -47% -37% 昆明 23 -58% -57% -21% 深圳 19 -43% -58% -7% 苏州 22 -68% -61% -29% 合计 183 -32% -38% -2% 南宁 21 -58% -28% 34% 二三线 成都 128 -3% -18% 25% 徐州 20 -64% -55% -66% 杭州 98 -28% 64% 186% 郑州 20 -11% -57% -16% 武汉 69 -59% -25% 31% 长春 18 -49% -40% -8% 西安 62 12% 95% 18% 常州 16 -37% -42% -16% 济南 43 -38% -33% 15% 东莞 15 -41% -24% 51% 天津 42 -59% 4% -8% 大连 14 -36% -3% -18% 南京 39 -27% -57% -55% 无锡 12 -55% -53% -36% 青岛 37 -62% -55% -32% 福州 10 -67% -63% -31% 佛山 32 -62% -62% -28% 厦门 6 -80% -68% -47% 长沙 32 -41% -48% -14% 合计 887 -42% -34% -7% 合肥 30 -26% -46% -15% 总计 1071 -41% -34% -6% 重庆 30 -39% -51% -35% 备注：上表中城市成交量为本月根据29日左右数据预估得到 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 3、项目去化：推盘少、营销弱、效果差，质优结构性拉升去化 据CRIC调研数据，31个重点城市平均开盘去化率高位持稳40%。1月恰逢传统春节假期，不过多数企业处于半“躺平”状态：一方面多数城市春节无新项目加推；另一方面房企春节营销力度偏弱，以特价房、年货礼包为主，优惠少，效果差。仅苏北、川渝个别三四线“返乡置业”尚有成效。 聚焦到单个城市，1月各城市环比涨跌参半，事实上涨幅超2成城市诸如宁波、福州、佛山、漳州等主要因房企推盘积极性不高，仅个别网红盘有信心加推，结构性拉升平均去化率水平。而上海、合肥等虽环比微增，但据CRIC调研，市场热度有稳中下探趋势，合肥已连续6个月供大于求，仅少数处于供应稀缺板块改善盘尚能热销。与2022年均值对比涨跌参半，广州、郑州、青岛等暂未止跌，整体市场仍弱于 2022年。深圳、天津等部分城市存回暖迹象，客户信心稳步修复。 表：2023年1月全国重点城市项目开盘平均去化率变动情况 城市 2023年1月去化率 2022年12月去化率 环比 2022平均去化率 较2022年均值变动情况 北京 51% 84% -33% 62% -11pcts 上海 71% 67% 4% 68% 3pcts 广州 0% 29% -29% 26% -26pcts 深圳 39% 19% 20pcts 32% 7pcts 苏州 98% 71% 27pcts 42% 56pcts 佛山 81% 18% 63pcts 14% 67pcts 漳州 81% 无开盘 / 34% 47pcts 杭州 67% 64% 3pcts 67% 0pcts 宁波 54% 25% 29pcts 27% 27pcts 合肥 48% 45% 3pcts 63% -15pcts 福州 46% 20% 26pcts 44% 2pcts 东莞 41% 16% 25pcts 31% 10pcts 武汉 31% 12% 19pcts 19% 12pcts 西安 29% 57% -28pcts 51% -22pcts 济南 29% 20% 9pcts 29% 0pcts 天津 28% 14% 14pcts 25% 3pcts 长沙 22% 47% -25pcts 59% -37pcts 南京 22% 23% -1pcts 20% 2pcts 青岛 21% 47% -27pcts 39% -18pcts 重庆 20% 21% -1pcts 25% -5pcts 常州 19% 10% 9pcts 14% 5pcts 嘉兴 14% 28% -14pcts 27% -13pcts 郑州 9% 14% -5pcts 22% -13pcts 数据来源：CRIC调研 具体而言，多数城市在“供少求多”下短期供求比小于0.6，仅北京、徐州、大连、福州、合肥等城市供应规模突出的城市本月末库存环比涨幅突出。 从消化周期来看，郑州、大连、长春、青岛、重庆、福州、昆明等仍维持2年以上的高消化周期，楼市存量压力较大。而杭州、合肥则在房企“精准供应”的共识下维持低住房库存、高销售热度，库存消化周期低于12个月。 总的来看，1月全国整体新房市场库存情况略有好转，从春节月的供求情况来看，各房企在多数城市仍然保持审慎态度，顺销加推下楼市消化压力较低。 表：2023年1月30个重点城市商品住宅供求比、存量及消化周期（单位：万平方米，月） 城市 供求比 上月供求比 库存量 消化周期 库存 环比 同比 消化周期 环比 同比 北京 1.2 0.6 1324 0% -2% 25.7 39% 31% 上海 0.5 1.3 534 7% 4% 5.4 4% 0% 广州 0.6 1.5 1469 -1% 7% 29.4 15% 136% 深圳 1.1 2.6 578 1% 26% 21.4 33% 124% 青岛 1.0 0.7 2444 0% -6% 37.3 26% 43% 成都 0.6 1.7 2037 1% 11% 16.6 -23% 31% 武汉 0.4 1.4 2003 -8% -3% 20.0 -37% 18% 天津 0.6 0.9 1428 -4% -8% 19.7 -8% 14% 郑州 1.0 3.3 1410 1% 15% 82.7 12% 293% 佛山 0.3 1.3 1390 -3% -14% 24.7 12% 44% 长春 0.1 0.3 1333 -6% -13% 42.2 56% 36% 大连 1.8 0.6 1187 0% -2% 59.8 4% 20% 昆明 0.3 0.7 1022 -16% -19% 24.6 6% 23% 长沙 0.7 2.3 1019 -3% 10% 22.2 19% 122% 徐州 3.2 0.7 991 2% -6% 24.1 12% 52% 西安 0.6 1.6 959 2% 11% 16.7