2023W3-W4：春节新房成交表现平淡，销售端企稳需要政策进一步加码

春节新房成交同比-14%表现平淡，二手房成交有所回暖。据克而瑞数据，春节周（1.21-1.27，下同）40城商品住宅成交面积为35.7万方，同比2022年春节周（1.31-2.6，下同）下降14%，较疫情尚未开始的2019年春节下降32%。整体2023年春节表现平淡，一是春节周房企推盘积极性普遍不高，春节周及前一周（1.14-1.27）40城新增供应量仅306.9万方，同比2022年下降30%。二是目前购房者对未来经济增长预期、收入增长预期依然偏弱。 三是作为防疫政策调整后首个春节，大量一二线城市居民返乡，使高能级城市新房销售表现较弱，而三四线城市返乡置业潮力度一般，拖累整体销售表现。二手房成交有所回暖，据贝壳数据，春节周50城二手房成交量同比2022年春节周增长57%。 LPR连续5月不变，百城房贷利率保持稳定。银行间同业拆借中心公布1月5年期LPR为4.3%，已连续5个月保持不变。百城房贷利率保持稳定，根据贝壳数据，1月全国首套主流平均利率为4.1%，环比+1BP，同比-146BP； 二套平均利率为4.91%，环比持平，同比-93BP。 销售的企稳回暖需要政策进一步加码。虽然2022年12月以来出台的政策涉及面较广，但从春节表现来看，目前购房者信心依旧不足，更多是要在需求端见到更大程度的放松。我们继续看好政策放松空间，如核心城市进一步放松限购限贷政策，包括调整房屋套数认定、降低二套首付比例等。 行情回顾：2023W3（1.16-1.20）中信房地产指数累计变动幅度为0.8%，落后大盘1.79个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第23名。当周上涨个股共106支，较上周增长87支，下跌股数为23支。2023W4（1.23-1.27）因春节假期休市。 新房：2023W3（1.14-1.20）30个城市新房成交面积为225.5万平方米，环比下降34.3%，同比下降33.5%，其中样本一线城市的新房成交面积为50.6万方，环比-39.9%，同比-24.4%；样本二线城市为119.9万方，环比-33.0%，同比-41.8%；样本三线城市为55.1万方，环比-31.2%，同比-16.8%。从2023年累计3周（至1.20）新房成交面积同比看，样本30城共计861.6万方，同比-14.2%；一线城市为219.0万方，同比-3.6%；二线城市为469.2万方，同比-21.7%；三线城市为173.5万方，同比-2.7%。 二手房：2023W3（1.14-1.20）我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计69.5万方，环比下降41.8%，同比下降25.7%。其中样本一线城市的当周二手房成交面积为18.5万方，环比-45.5%；样本二线城市为34.1万方，环比-42.5%；样本三线城市为16.9万方，环比-35.2%。年初至今（至1.20）累计二手房成交面积为270.1万方，同比变动为2.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为74.6万方，同比-15.7%；样本二线城市为134.2万方，同比6.3%；样本三线城市为61.4万方，同比6.3%。 信用债：根据wind统计数据，2023W3（1.16-1.22）共发行房企信用债11只，环比持平；发行规模共计181.00亿元，环比增加20.54亿元，总偿还量93.47亿元，环比增加1.72亿元，净融资额为87.53亿元，环比增加18.82亿元。2023W4（1.23-1.29）因春节假期未有债券发行。 投资建议：我们继续坚定地看多政策，我们认为地产和物业继续有绝对+相对收益的空间。维持地产开发板块“增持”评级。择股逻辑：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型公司；3、受益于竣工链复苏及防疫放松的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 1.春节新房销售表现平淡，重点关注一季度政策落实及加码情况 春节新房成交同比-14%表现平淡，二手房成交有所回暖。据克而瑞数据，春节周（1.21-1.27，下同）40城商品住宅成交面积为35.7万方，同比2022年春节周（1.31-2.6，下同）下降14%，较疫情尚未开始的2019年春节下降32%。分城市能级看，一线城市春节周同比-72%跌幅最大，三线城市同比正增长（温州1.21出现集中网签备案，如若剔除温州，则三线春节周同比约-22%）。整体2023年春节表现平淡，一是春节周房企推盘积极性普遍不高，春节周及前一周（1.14-1.27）40城新增供应量仅306.9万方，同比2022年下降30%。二是目前购房者对未来经济增长预期、收入增长预期依然偏弱。三是作为防疫政策调整后首个春节，大量一二线城市居民返乡，使高能级城市新房销售表现较弱，而三四线城市返乡置业潮力度一般，拖累整体销售表现。 二手房成交有所回暖，据贝壳数据，春节周50城二手房成交量同比2022年春节周增长57%。1月前27日成交水平已经基本接近2022年12月全月。50城二手房带看量较2022年春节周提升28%。 图表1：近年春节周商品住宅成交面积情况 LPR连续5月不变，百城房贷利率保持稳定。1月20日全国银行间同业拆借中心公布，5年期LPR为4.3%，已连续5个月保持不变。百城房贷利率保持稳定，根据贝壳研究院数据，1月全国首套主流平均利率为4.1%，环比+1BP，同比-146BP；二套平均利率为4.91%，环比持平，同比-93BP。分城市能级看，一二三线城市首套利率分别为4.60%、4.07%、4.08%。1月银行放款周期为31天，环比+3天，其中一二三线城市平均放款周期分别为37天、30天、30天。自1月央行延续阶段性房贷利率宽松政策，韶关阶段性取消首套商贷利率下限，九江、太原、唐山等城市下调利率下限，其中太原、唐山将首套房贷款利率下调至3.8%。 销售的企稳回暖需要政策进一步加码。虽然2022年12月以来出台的政策涉及面较广，但从春节表现来看，目前购房者信心依旧不足，更多是要在需求端见到更大程度的放松。 我们继续看好政策放松空间，如核心城市进一步放松限购限贷政策，包括调整房屋套数认定、降低二套首付比例等。 2.行情回顾 2023W3（1.16-1.20）中信房地产指数累计变动幅度为0.8%，落后大盘1.79个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第23名。当周上涨个股共106支，较上周增长87支，下跌股数为23支。当周市场上房地产股涨幅居前五的为华鑫股份、泛海控股、高新发展、云南城投、乾景园林，涨幅分别为11.0%、10.7%、9.8%、9.2%、8.8%。跌幅前五为电子城、绵石投资、中天金融、广宇发展、格力地产，跌幅分别为-21.4%、-9.9%、-5.2%、-3.7%、-3.7%。 2023W3（1.16-1.20）48家重点房企中共计上涨28支，较上周增长21支，涨幅位居前五的为雅居乐集团、建发国际集团、龙光地产、荣盛发展、融信中国，涨幅分别为6.7%、6.6%、5.4%、5.2%、4.5%。跌幅前五为华发股份、我爱我家、正荣地产、滨江集团、新城控股，跌幅分别为-5.5%、-2.9%、-2.4%、-2.2%、-1.5%。 2023W4（1.23-1.27）因春节假期休市，略。 图表2：W3各行业涨跌幅排名（1.16-1.20） 图表3：W3各交易日指数表现（1.16-1.20） 图表4：近52周地产板块表现（至1.20） 图表5：W3涨幅前五个股（1.16-1.20） 图表6：W3跌幅前五个股（1.16-1.20）代码简称 图表7：W3重点房企涨跌幅排名（1.16-1.20） 图表8：W3重点房企涨幅情况（1.16-1.20） 图表9：W3重点房企跌幅情况（1.16-1.20） 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 2023W3（1.14-1.20）30个城市新房成交面积为225.5万平方米，环比下降34.3%，同比下降33.5%，其中样本一线城市的新房成交面积为50.6万方，环比-39.9%，同比-24.4%；样本二线城市为119.9万方，环比-33.0%，同比-41.8%；样本三线城市为55.1万方，环比-31.2%，同比-16.8%。 2023W4（1.21-1.27，春节周，同环比数据仅供参考，具体春节假期对比请见第一节）30个城市新房成交面积为14.6万平方米，环比下降93.5%，同比下降95.7%，其中样本一线城市的新房成交面积为0.4万方，环比-99.1%，同比-99.5%；样本二线城市为2.5万方，环比-97.9%，同比-98.7%；样本三线城市为11.7万方，环比-78.8%，同比-81.1%。 图表11：近6月样本一线城市新房成交面积及同比（含春节周W4） 图表10：近6月样本城市新房成交面积及同比（含春节周W4） 图表13：近6月样本三线城市新房成交面积及同比（含春节周W4） 图表12：近6月样本二线城市新房成交面积及同比（含春节周W4） 从2023年累计3周（至1.20）新房成交面积同比看，样本30城共计861.6万方，同比-14.2%；一线城市为219.0万方，同比-3.6%；二线城市为469.2万方，同比-21.7%； 三线城市为173.5万方，同比-2.7%。其中一线城市中，北京（2.0%）、上海（5.8%）、广州（-20.5%）、深圳（-28.9%）。二三线城市中温州（191.4%）、海门（19.6%）、惠州（16.9%）等总计5城同比均为正，云浮（-63.0%）、宝鸡（-57.6%）等总计19城同比为负。 从2023年累计4周（至1.27，含春节周，同环比仅供参考）新房成交面积同比看，样本30城共计876.3万方，同比-34.9%；一线城市为219.4万方，同比-29.8%；二线城市为471.7万方，同比-40.6%；三线城市为185.1万方，同比-22.8%。其中一线城市中，北京（-26.6%）、上海（-23.8%）、广州（-41.0%）、深圳（-45.9%）。二三线城市中温州（141.8%）同比均为正，云浮（-68.8%）、宝鸡（-67.7%）等总计23城同比为负。 图表14：30城周度成交面积跟踪（2023W1起始日为2022.12.31，本表截至2023年W3，不含春节周W4） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 2023W3（1.14-1.20）我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计69.5万方，环比下降41.8%，同比下降25.7%。其中样本一线城市的当周二手房成交面积为18.5万方，环比-45.5%；样本二线城市为34.1万方，环比-42.5%；样本三线城市为16.9万方，环比-35.2%。年初至今累计二手房成交面积为270.1万方，同比变动为2.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为74.6万方，同比-15.7%；样本二线城市为134.2万方，同比6.3%；样本三线城市为61.4万方，同比6.3%。 2023W4（1.21-1.27，春节周）因样本城市数据缺失，略。 图表15：当周13城二手房成交面积及同环比（含春节周W4） 图表16：当周2个一线城市二手房成交面积及同环比（含春节周W4） 图表17：当周5个二线城市二手房成交面积及同环比（含春节周W4） 图表18：当周6个三线城市二手房成交面积及同环比（含春节周W4） 图表19：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪（2023W1起始日为2022.12.31，本表截至2023年W3，不含春节周W4） 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，2023W3（1.16-1.22）共发行房企信用债11只，环比持平；发行规模共计181