土地市场月度跟踪报告（2022年12月）：2022年宅地成交量缩价稳，一线城市楼面均价提升明显

2023年1月30日 行业研究 2022年宅地成交量缩价稳，一线城市楼面均价提升明显 ——土地市场月度跟踪报告（2022年12月） 要点 2022年，百城宅地成交量缩价稳，成交建面下降27%，成交均价下降2% 2022年，百城宅地供应建面6.9亿平，同比下降32.8%；成交建面5.5亿平，同比下降27.1%；成交楼面均价5508元/平，同比下降2.3%。分城市能级来看： 百城中一线城市宅地供应建面3415万平，同比下降38.3%；成交建面3127万平同比下降32.9%；成交楼面均价为18054元/平，同比提升13.9%。 百城中二线城市宅地供应建面2.3亿平，同比下降40.7%；成交建面1.8亿平，同比下降37.9%；成交楼面均价为6545元/平，同比提升1.5%。 百城中三线城市宅地供应建面4.2亿平，同比下降27.0%；成交建面3.4亿平，同比下降18.8%；成交楼面均价为3479元/平，同比下降11.1%。 2022年，TOP50房企新增土储价值1.4万亿元，新增土储面积1.1亿平 2022年，TOP50房企新增土储价值1.4万亿元，同比下降55.1%；新增土储价值TOP3房企为保利发展（1351亿元）、华润置地（1066亿元）、中海地产（872亿元）；TOP50新增土储面积1.1亿平，同比下降75.2%；新增土储面积TOP3房企为保利发展（902万平）、华润置地（771万平）、万科地产（696万平） 2022年，22城集中供地（涉宅）成交量缩价升，成交均价提升32.4% 2022年，22城集中供地（涉宅）成交建面1.4亿平方米，同比下降41.4%；TOP3城市分别为成都（1200万平，同比下降4.1%）、杭州（1166万平，同比下降12.8%）、上海（1102万平，同比下降29.7%）； 成交总价1.8万亿元，同比下降22.4%；TOP3城市分别为上海（2839亿元，同比提升45.3%）、杭州（1914亿元，同比下降12.2%）、北京（1615亿元，同比下降15.0%）； 成交楼面均价12373元/平，同比提升32.4%；TOP3城市分别为北京（33325元/平，同比提升4.9%）、上海（25771元/平，同比提升106.8%）、厦门（23927元/平，同比下降11.0%）。 投资建议：2023开年，监管部门密集发声，释放积极信号，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振了房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率，发放购房补贴等。政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温，疫情管控优化，供需回暖可 期，资本市场关注度提升，投资建议关注三条主线：1）看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，建议关注保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2）看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，建议关注万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股等；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率，建议关注华润置地、上海临港等。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 房地产（地产开发）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 202301182022全年房地产投资下降10％，12 月35城新房价格同环比连续三月下降——房地 产行业统计局数据月度跟踪报告（2022年12月） 202301162023开年监管密集发声，全年地产平稳回暖可期——对近期房地产政策的综合点评 202301132022年居民新增存款18万亿，12月房企境内债明显放量——光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年12月） 20230106建立首套房贷利率动态调整机制，常态化挂钩房价走势——对房贷利率政策的点评20230102年末销售小幅翘尾，头部国央企表现 突出——房地产行业百强销售月报（2022年12月） 房地产 目录 1、百城土地/住宅类用地供需情况3 1.1、2022年百城土地供需均略降3 1.2、百城住宅类用地供需均明显下降4 1.3、百城分能级城市住宅类用地供需情况5 2、百城土地/住宅类用地成交价格8 2.1、百城土地/住宅类用地成交楼面均价8 2.2、百城分能级城市住宅类用地成交楼面均价9 3、TOP50房企2022年拿地情况11 3.1、TOP50房企2022年新增土储价值1.38万亿元11 3.2、TOP50房企2022年新增土储面积1.1亿平11 3.3、2022年新增土储排名TOP20房企12 4、22城“两集中”供地（涉宅）统计13 4.1、2022年22城集中供地（涉宅）成交量缩价升13 4.2、各城集中供地（涉宅）成交情况13 5、投资建议15 6、风险分析15 附录：重点上市公司列表16 中庚基金 1、百城土地/住宅类用地供需情况 1.1、2022年百城土地供需均略降 2022年12月 百城供应土地建面为1.7亿平，当月同比+1.2%； 百城成交土地建面为3.5亿平，当月同比+29.0%。 2022年1-12月 百城供应土地建面为22.3亿平，累计同比-7.6%； 百城成交土地建面为18.4亿平，累计同比-3.0%。 图1：百城土地当月供应/成交建面（万平方米）图2：百城土地供应/成交建面（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年12月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年12月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图3：百城土地累计供应/成交建面（万平方米）图4：百城土地供应/成交建面（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年12月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年12月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 1.2、百城住宅类用地供需均明显下降 2022年12月 百城供应住宅类用地建面为0.4亿平，当月同比-24.8%； 百城成交住宅类用地建面为1.3亿平，当月同比+20.1%。 2022年1-12月 百城供应住宅类用地建面为6.9亿平，累计同比-32.8%； 百城成交住宅类用地建面为5.5亿平，累计同比-27.1%。 图5：百城住宅类用地当月供应/成交建面（万平方米）图6：百城住宅类用地供应/成交建面（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年12月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年12月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图7：百城住宅类用地累计供应/成交建面（万平方米）图8：百城住宅类用地供应/成交建面（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年12月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年12月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 1.3、百城分能级城市住宅类用地供需情况 ▶一线城市 2022年12月，供应住宅类用地建面为38.6万平，成交住宅类用地建面为164.1万平； 2022年1-12月，供应住宅类用地建面为3415万平，累计同比-38.3%；成交住 宅类用地建面为3127万平，累计同比-32.9%； 2022全年百城中一线城市住宅类用地供需比为1.1。 图9：百城一线城市（当月）住宅类土地供应建面（万平方米）图10：百城一线城市（累计）住宅类土地供应建面（万平方米） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年12月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年12月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图11：百城一线城市住宅类用地累计供应/成交（累计同比）图12：百城一线城市住宅类用地供需比 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年12月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年12月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 ▶二线城市 2022年12月，供应住宅类用地建面为1157.6万平，成交住宅类用地建面为 3416.1万平； 2022年1-12月，供应住宅类用地建面为2.3亿平，累计同比-40.7%；成交住 宅类用地建面为1.8亿平，累计同比-37.9%； 2022全年百城中二线城市住宅类用地供需比为1.3。 图13：百城二线城市（当月）住宅类土地供应建面（万平方米）图14：百城二线城市（累计）住宅类土地供应建面（万平方米） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年12月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年12月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图15：百城二线城市住宅类用地累计供应/成交（累计同比）图16：百城二线城市住宅类用地供需比 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年12月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年12月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 ▶三线城市 2022年12月，供应住宅类用地建面为2612.1万平，成交住宅类用地建面为 9676.1万平； 2022年1-12月，供应住宅类用地建面为4.2亿平，累计同比-27.0%；成交住 宅类用地建面为3.4亿平，累计同比-18.8%； 2022全年百城中三线城市住宅类用地供需比为1.3。 图17：百城三线城市（当月）住宅类土地供应建面（万平方米）图18：百城三线城市（累计）住宅类土地供应建面（万平方米） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年12月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年12月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图19：百城三线城市住宅类用地累计供应/成交（累计同比）图20：百城三线城市住宅类用地供需比 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年12月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2022年12月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 2、百城土地/住宅类用地成交价格 2.1、百城土地/住宅类用地成交楼面均价 2022年12月 百城土地成交楼面均价为1,998元/平方米，单月同比-21.5%； 百城住宅类用地成交楼面均价为3968元/平方米，单月同比-19.7%； 2022年1-12月 百城土地成交楼面均价为2,066元/平方米，累计同比-22.9%； 百城住宅类用地成交楼面均价