土地市场月度跟踪报告（2024年3月）：1-3月百城宅地成交量缩价升，核心30城宅地成交溢价率7.4%

2024年4月24日 行业研究 1-3月百城宅地成交量缩价升，核心30城宅地成交溢价率7.4% ——土地市场月度跟踪报告（2024年3月） 要点 2024年1-3月，百城宅地成交建面同比-17%，成交楼面均价同比+22%。 1-3月，百城宅地供应建面5,144万平，同比-16.1%；成交建面3,969万平，同 比-17.1%；成交楼面均价为6,430元/平，同比+21.9%。分城市能级来看： 百城中一线城市宅地供应建面234万平，同比-49.0%；成交建面258万平，同 比+33.5%；成交楼面均价为26,410元/平，同比+65.6%。 百城中二线城市宅地供应建面2,281万平，同比+0.4%；成交建面1,682万平， 同比+7.9%；成交楼面均价为7,666元/平，同比-10.8%。 百城中三线城市宅地供应建面2,630万平，同比-22.7%；成交建面2,030万平， 同比-33.1%；成交楼面均价为2,871元/平，同比-0.7%。 1-3月，TOP50房企新增土储价值同比+18%，新增土储面积同比+6%。 1-3月，TOP50房企新增土储价值1,902亿元，同比+17.8%，前三名为华润置地（171.9亿元）、绿城中国（125.0亿元）、滨江集团（124.8亿元）；TOP50房企新增土储面积2,266万平，同比+5.7%，前三名为石家庄城发投集团（158.5万平）、中国铁建（141.0万平）、成都东部集团（99.6万平）。 1-3月，光大核心30城宅地成交建面同比-12%，成交楼面均价同比+17%。 2024年3月，光大核心30城成交宅地104宗（溢价率超过20%以上的成交宅 地共12宗，占比约11.5%），同比-14.8%，成交宅地总建面740万平，同比 -31.8%，成交宅地总价839亿元，同比-13.5%，成交楼面均价11,341元/平，同比+26.9%；光大核心30城宅地成交整体溢价率为7.5%，同比提升0.1pct。 1-3月，光大核心30城成交宅地223宗（累计同比-3.5%），成交宅地总建面 1,837万平（累计同比-12.2%），成交土地总价1,937亿元（累计同比+2.8%）， 成交楼面均价10,544元/平（累计同比+17.1%）；光大核心30城整体溢价率为7.4%，累计同比提升0.7pct。 投资建议：当前我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024开年监管层继续积极优化房地产政策，加快构建房地产发展新模式。供给侧看，监管提出金融业支持房地产责无旁贷，继续通过信贷、债券、股权等综合方式支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，建立城市房地产融资协调机制，提升经营性物业贷抵押率及用途等，优质房企融资性现金流有望提升；需求侧看，住建部提出充分赋予城市房地产调控自主权，地方政府“因城施策”加大需求侧购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率，进一步优化限购范围和普通住宅标准，对多孩家庭和人才购房给予进一步支持等；随着地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分化或进一步加剧。 建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 房地产（地产开发）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报202404033月百强房企销售环比改善，核心30城累计成交均价+2.7%——百强房企及光大核心30城销售跟踪（2024年3月） 202403121-2月百城宅地成交建面-16%，核心 30城宅地成交量价齐增——土地市场月度跟踪报告（2024年2月） 房地产 目录 1、百城土地/住宅类用地供需情况3 1.11-3月百城土地成交建面累计同比-7.9%3 1.21-3月百城宅地成交建面累计同比-17.1%4 1.3百城分能级城市住宅类用地供需情况5 2、百城土地/住宅类用地成交价格8 2.11-3月百城宅地成交楼面均价累计同比+21.9%8 2.2百城分能级城市住宅类用地成交楼面均价9 3、TOP50房企拿地情况10 3.1TOP50房企1-3月新增土储价值累计同比+17.8%10 3.2TOP50房企1-3月新增土储面积累计同比+5.7%11 3.32024年新增土储排名TOP20房企11 4、光大核心30城住宅类用地成交情况12 4.12024年3月光大核心30城宅地成交面积-31.8%12 4.22024年1-3月光大核心30城宅地成交面积-12.2%12 4.32024年3月光大核心30城中12宗宅地成交溢价率超20%13 5、投资建议14 6、风险分析14 中庚基金 1、百城土地/住宅类用地供需情况 1.11-3月百城土地成交建面累计同比-7.9% 2024年3月 百城供应土地建面为9,978万平，当月同比-35.4%； 百城成交土地建面为11,228万平，当月同比-4.4%。 2024年1-3月 百城供应土地建面为3.32亿平，累计同比-9.1%； 百城成交土地建面为2.84亿平，累计同比-7.9%。 图1：百城土地当月供应/成交建面（万平方米）图2：百城土地供应/成交建面（当月同比） ×10000 4.5 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 2022-01 0.0 百城土地当月供应/成交建面（万平方米） 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% 百城土地供应/成交建面（当月同比） 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2024-01 2024-03 供应成交 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2024-01 2024-03 供应成交 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年3月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年3月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图3：百城土地累计供应/成交建面（万平方米）图4：百城土地供应/成交建面（累计同比） ×10000 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 0.0 百城土地累计供应/成交建面（万平方米） 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% -15.0% -20.0% -25.0% -30.0% -35.0% -40.0% 百城土地供应/成交建面（累计同比） 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2024-01 2024-03 供应成交 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2024-01 2024-03 供应成交 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年3月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年3月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 1.21-3月百城宅地成交建面累计同比-17.1% 2024年3月 百城供应住宅类用地建面为2,000万平，当月同比-35.7%； 百城成交住宅类用地建面为1,422万平，当月同比-22.6%。 2024年1-3月 百城供应住宅类用地建面为5,144万平，累计同比-16.1%； 百城成交住宅类用地建面为3,969万平，累计同比-17.1%。 图5：百城住宅类用地当月供应/成交建面（万平方米）图6：百城住宅类用地供应/成交建面（当月同比） 百城住宅类用地当月供应/成交建面（万平方米）百城住宅类用地供应/成交建面（当月同比） ×10000 1.8 1.6 1.4 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 2022-01 0.0 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2024-01 2024-03 -80.0% 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2024-01 2024-03 住宅类：供应 住宅类：成交 住宅类：供应住宅类：成交 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年3月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年3月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图7：百城住宅类用地累计供应/成交建面（万平方米）图8：百城住宅类用地供应/成交建面（累计同比） ×10000 8.0 7.0 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 百城住宅类用地累计供应/成交建面（万平方米） 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% 2023-09 2023-11 2024-01 2024-03 -80.0% 百城住宅类用地供应/成交建面（累计同比） 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2024-01 2024-03 住宅类：供应住宅类：成交 住宅类：供应住宅类：成交 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年3月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年3月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 1.3百城分能级城市住宅类用地供需情况 ▶一线城市 2024年3月，供应住宅类用地建面为66.9万平，当月同比-76.5%；成交住宅 类用地建面为60.4万平，当月同比-56.8%； 2024年1-3月，