房地产行业周报：春节期间房地产销售恢复如何？

投资要点 春节周40个重点城市新房成交同比下降14%，与2019年同期相比下降32%。 根据克而瑞数据，2023年春节周40个重点城市成交量仅35.7万平方米，环比下降75%，较2022年同比下降14%，与2019年同期相比下降32%。城市能级来看，一线城市春节周成交量环比下降91%，同比下降72%，显著好于2021年、2019年同期，其中北京表现最优；二线城市成交量7.1万平方米，同环比分别下降28%、86%，其中青岛、南宁、兰州、合肥等城市较2022年同期实现正增长；三四线城市表现优于一二线城市，环比下降61%，同比增长13%，其中温州、河源、中山、淮南、阳江等城市同比实现较大涨幅。 春节期间二手房看房买房数量提升。贝壳重点50城二手房带看量较2022年同期提升28%，成都、重庆二手房带看活跃度较去年春节期间提升分别1.5、1倍，珠三角重点城市带看量明显回升；二手房成交量增加57%，京津冀重点城市回升态势延续，北京、廊坊、天津及石家庄成交量已超上年12月全月成交水平。带看量提升，市场预期持续走强，贝壳重点50城二手房景气指数已超2022年最高水平。房价企稳，上周贝壳50城二手房价格指数环比自价格持续下跌以来首次走平，房价深度下跌城市出现弱回升，珠三角、京津冀区域部分城市价格环比小幅上涨，市场复苏预期增强。 看房量大增购买不足，购房者观望情绪仍较高。根据58同城、安居客发布的《2023春节置业意向报告》，有32.5%的意向购房者有在春节期间购房的打算，计划利用春节假期看房但并不一定购买的意向购房者占比最高达48.3%，剩余19.2%的意向购房者计划春节过后再去看房，目前购房者观望情绪仍较高。看房量的增长并未带来实际成交的落地，主要有几方面原因：1）房价增速放缓，部分城市房价仍呈下跌趋势，买涨不买跌的现象较明显；2）烂尾停工下购房者对期房交付存疑，更倾向于现房以及国、央企入驻楼盘，观望态度显著；3）部分购房者期待有利的政策出台，如更低的房贷利率、首付比例等。 1月（截至27日）重点32城累计销售面积同比-44%，环比-34%。12城二手房成交面积累计同比-24%，环比-17%。其中一线城市同比-30%，环比-12%； 二线城市同比-48%，环比-38%；三四线城市同比-55%，环比-54%。具体城市来看：1）一线城市仅上海实现环比2%正增长，深圳同环比分别下降48%、33%，降幅最大；2）二线城市中仅厦门实现同比49%、杭州环比17%正增长； 3）三四线城市中扬州、惠州、江阴等表现较好。受春节假期错位影响，1月销售降幅有所扩大。二手房成交表现强于新房，12城二手房成交面积累计同比-24%，环比-17%。随着前期政策的落地以及传导，及疫情感染达峰后的负面影响减弱，在3、4月份低基数效应下销售有望有所恢复。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、中海物业等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 春节周40个重点城市新房成交同比下降14%，与2019年同期相比下降32%。根据克而瑞数据，2023年春节周40个重点城市成交量仅35.7万平方米，环比下降75%，较2022年同比下降14%，与2019年同期相比下降32%。城市能级来看，一线城市春节周成交量环比下降91%，同比下降72%，显著好于2021年、2019年同期，其中北京表现最优；二线城市成交量7.1万平方米，同环比分别下降28%、86%，其中青岛、南宁、兰州、合肥等城市较2022年同期实现正增长；三四线城市表现优于一二线城市，环比下降61%，同比增长13%，其中温州、河源、中山、淮南、阳江等城市同比实现较大涨幅。 表1：2023年春节期间重点城市商品住成交面积及其变化（单位：万平方米） 春节期间二手房看房买房数量提升。贝壳重点50城二手房带看量较2022年同期提升28%，成都、重庆二手房带看活跃度较去年春节期间提升分别1.5、1倍，珠三角重点城市带看量明显回升；二手房成交量增加57%，京津冀重点城市回升态势延续，北京、廊坊、天津及石家庄成交量已超上年12月全月成交水平。带看量提升，市场预期持续走强，贝壳重点50城二手房景气指数已超2022年最高水平。房价企稳，上周贝壳50城二手房价格指数环比自价格持续下跌以来首次走平，房价深度下跌城市出现弱回升，珠三角、京津冀区域部分城市价格环比小幅上涨，市场复苏预期增强。 看房量大增购买不足，购房者观望情绪仍较高。根据58同城、安居客发布的《2023春节置业意向报告》，有32.5%的意向购房者有在春节期间购房的打算，计划利用春节假期看房但并不一定购买的意向购房者占比最高达48.3%，剩余19.2%的意向购房者计划春节过后再去看房，目前购房者观望情绪仍较高。看房量的增长并未带来实际成交的落地，主要有几方面原因：1）房价增速放缓，部分城市房价仍呈下跌趋势，买涨不买跌的现象较明显；2）烂尾停工下购房者对期房交付存疑，更倾向于现房以及国、央企入驻楼盘，观望态度显著； 3）部分购房者期待有利的政策出台，如更低的房贷利率、首付比例等。 1月（截至27日）重点32城累计销售面积同比-44%，环比-34%。12城二手房成交面积累计同比-24%，环比-17%。其中一线城市同比-30%，环比-12%；二线城市同比-48%，环比-38%；三四线城市同比-55%，环比-54%。具体城市来看：1）一线城市仅上海实现环比2%正增长，深圳同环比分别下降48%、33%，下降幅度最大；2）二线城市中仅厦门实现同比49%、杭州环比17%正增长；3）三四线城市中扬州、惠州、江阴等表现较好。受春节假期错位影响（22年春节假期主要在2月），1月销售降幅有所扩大。二手房成交表现强于新房，12城二手房成交面积累计同比-24%，环比-17%。随着前期政策的落地以及传导，及疫情感染达峰后的负面影响减弱，在3、4月份低基数效应下销售有望有所恢复。 表2：全国重点城市1月累计（截至27日）成交情况（单位：万平方米） 表3：12城二手房1月累计（截至27日）成交情况（单位：万平方米） 2市场回顾 春节前一周上证指数上升2.18%、沪深300指数上升2.63%，创业板指上升3.72%，万得全A春节前一周交易额3.70万亿，环比上涨0.46%。从板块表现来看，计算机、电子、有色金属等表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）春节前一周下跌了0.76%，在所有申万一级行业中相对排名21/28。从年初涨跌幅来看，申万地产上涨2.93%，在所有申万一级行业中相对排名21/28。春节前一周申万地产板块交易额681.90亿，环比下跌19.18%。 图1：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图2：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，春节前一周泛海控股、云南城投、信达地产等个股涨幅显著。电子城、中迪投资、奥园美谷等个股跌幅显著。 图3：上周泛海控股、云南城投、信达地产个股涨幅显著 图4：上周电子城、中迪投资、奥园美谷等个股跌幅显著 从板块交易额来看，春节前一周哈高科、万科A、保利地产等排在行业前列，成交额均超过了45亿。其中哈高科和万科A交易额合计147.56亿，占板块交易额比重为17.06%，哈高科和万科A交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，电子城、哈高科、数源科技等涨幅居前，上涨个股个数占比62.02%。年初以来，大连友谊、新华联、中迪投资等个股跌幅居前。 图5：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图6：年初以来申万地产上涨个股占比为62.02% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有49只股票上涨，太阳城集团、绿地香港、龙湖集团、碧桂园等位居涨幅前列。力高集团、易居企业控股、国瑞置业等位居跌幅前列。年初以来，太阳城集团、合生创展集团、越秀地产等个股表现强势。上周从成交金额来看，碧桂园、龙湖集团、长实集团均超过5亿（人民币）。 图7：上周表现强势的港股通内房股 图8：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周新城悦服务、世贸服务、合景悠活涨幅靠前。没有股票下跌。年初以来，中海物业、保利物业、滨江服务等个股表现比较强势。从上周成交额来看，碧桂园服务达到6.02亿（人民币），其余股票成交额均在1亿元以下。 图9：上周表现强势的物业股 图10：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 1月16日，国家统计局发布了2022年12月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。 2022年12月份，70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数有所增加，各线城市商品住宅销售价格环比持平或下降，一线城市同比上涨、二三线城市同比下降。2022年12月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有55个，比上月增加4个；二手住宅销售价格环比下降城市有63个，比上月增加1个。（新浪网） 1月16日，据国资委官网发布，2023年1月13日，国资委在京召开中央建筑企业专项工作部署会，国资委党委委员、副主任赵世堂出席会议并讲话。会上成立了中央建筑企业自律联盟，签署了自律公约。要加快转型创新，建设世界一流企业，推进布局结构不断优化、发展方式不断转变、发展质量不断提升，以中央建筑企业高质量发展推动建筑行业高质量发展，助力构建新发展格局。（观点网） 1月16日，广州市规划和自然资源局发布《2023经营性用地供地蓝皮书》，共收录土地176宗（743公顷），其中商服地块80宗，住宅地块77宗、工业地块10宗、其他地块9宗。番禺区共计划供应18宗住宅用地，是今年广州全市宅地供地最多的区。其中，万博、大石、市桥、桥南是主力。（观点网） 1月17日，国家统计局发布最新数据显示，2022年国内生产总值约121.02万亿元，按不变价格计算，比上年增长3.0%。分产业看，第一产业增加值8.83万亿元，比上年增长4.1%；第二产业增加值48.32万亿元，增长3.8%；第三产业增加值63.87万亿元，增长2.3%。 分季度看，一季度国内生产总值同比增长4.8%，二季度增长0.4%，三季度增长3.9%，四季度增长2.9%。从环比看，四季度国内生产总值与三季度持平。（新浪网） 1月17日，国家统计局发布了2022年房地产开发及全国固定资产投资数据。2022年，全国房地产开发投资13.29万亿元，比上年下降10.0%；其中，住宅投资10.06万亿元，下降9.5%。2022年，房地产开发企业房屋施工面积90.50亿万平方米，比上年下降7.2%。 商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额13.33万亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。（新浪网） 1月17日，国务院副总理刘鹤于论坛上表示，房地产业是中国国民经济的支柱产业。 与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%，房地产业相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%。（观点网） 1月17日，住房和城乡建设部部长倪虹在2023年全国住房和城乡建设工作会议上表示，今年将以实施城市更新行动为抓手，着力打造宜居、韧性、智慧城市。在设区的城市全面开展城市体检，今年在城市开展完整社区建设试点，新开工改造城镇老旧小区5.3万个以上。 （观点网） 1月18日，国家发展改革委召开2023年1月新闻发布会。会议发布2022年全国固定资产投资同比增长5.1%，较2021年增速提高0.2个百分点，在房地产开发投资下降10%的情况下，基础设施投资和制造业投资两端持续发力，分别增长9.4%和9.1%。（观点网 ） 1月18日，北京规自委于近日发布了最新的存量住宅用地信息汇总表，截至2023年1月11日，北