地产行业周报：春节期间销售热度未见增长，地产投资下行影响显著外溢

春节期间市场销售整体热度和节前相同，需求端政策也符合我们预期。核心城市企业以销定产，推盘积极性不高，供求数据均有所下降；三四线城市因疫情而积压的“返乡置业”需求集中释放，部分节日期间成交热度明显好于往年，然而持续性值得观察。需求端政策也如我们多次强调的“循序渐进”：上海完善五大新城人才购房政策；长沙、济南等二线明文松绑限购；各地陆续出台促进经济或消费数十条的政策。 改善型房价信心已有体现，核心城市月度成交均价结构性上涨现象更频繁。从各大城市的月度成交均价表现中可看到，在房价整体下行、营销折扣力度大的背景下，由于成交结构明显变化—稀缺保值的核心地段高端项目销售显著强于远郊刚需项目，导致去年至今越来越多城市出现了成交均价上涨。CRIC数据显示，23年1月，苏州市商品住宅成交面积30.9万方，同比减少45.6%； 成交均价27147元/平，同比上涨6.7%；青岛商品房成交面积约49.7万方，同比下滑48.2%；均价15090元/平，同比上升2.7%。郑州22年商品住宅成交面积736万方，同比下降46.6%，同时均价则从约12750元/平上升至约13000元/平。 这也体现出了本轮周期市场的不同：核心位置的销售热度并未向周边溢出，反而能实现强去化率的项目范围还在缩小。这并不是因为政策决心不够，核心城市如南京、苏州等鼓励改善型购房的需求端政策去年3月起便开始推出，支持力度明显，购房资格和杠杆限制均有松动。当前市场的问题已并非房价信心问题，而是刚需的收入和就业压力造成的。 房地产企业的“信心”首次受到官方明文关注。经济日报评论员文章中提到：房地产产业链条长、涉及面广，对国民经济具有重要影响。实现预期好转，重要的两个群体一是购房者，二是房地产开发企业。购房者和开发企业的信心提升，是市场联动好转的基础。2022年国有土地使用权出让收入66854亿，占地方政府一般公共预算本级收入的67.8%；比21年下降了15376亿，而全国一年消费税收入为16699亿。 我们再次提示关注地产企业投资问题：地产企业再加上城投后去年拿地依然减半，会造成的结果不会只限于当前地产行业本身销售难见起色，对整个经济、地方财政、产业链、居民就业和收入的负面传导作用值得深入探讨。经济对房地产销售回款后的再投资需求更迫切，优质房企将因稀缺性和系统重要性获得重估。 投资建议：建议关注优质房企如规模大、投资能力强的地产龙头保利发展、招商蛇口；拿地积极的金地集团、滨江集团、华发股份；资本运作机会较大的中国金茂、碧桂园；规模增长弹性较大的越秀地产、建发国际、中国海外宏洋；修复空间弹性较大的旭辉控股集团；及上述企业对应的物业股。同时提示理性看待两会地产政策和其他行业复苏速度，抓住预期差博弈操作机会。 风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险 1周观点 春节期间市场销售整体热度和节前相同，需求端政策也符合我们预期。核心城市企业以销定产，推盘积极性不高，供求数据均有所下降；三四线城市因疫情而积压的“返乡置业”需求集中释放，部分节日期间成交热度明显好于往年，然而持续性值得观察。需求端政策也如我们多次强调的“循序渐进”：上海完善五大新城人才购房政策；长沙、济南等二线明文松绑限购；各地陆续出台促进经济或消费数十条的政策。 改善型房价信心已有体现，核心城市月度成交均价结构性上涨现象更频繁。 从各大城市的月度成交均价表现中可看到，在房价整体下行、营销折扣力度大的背景下，由于成交结构明显变化—稀缺保值的核心地段高端项目销售显著强于远郊刚需项目，导致去年至今越来越多城市出现了成交均价上涨。CRIC数据显示，23年1月，苏州市商品住宅成交面积30.9万方，同比减少45.6%；成交均价27147元/平，同比上涨6.7%；据锐理数据，青岛商品房成交面积49.7万方，同比下滑48.2%；均价15090元/平，同比上升2.7%。郑州22年商品住宅成交面积736万方，同比下降46.6%，均价从约12750元/平上升至约13000元/平。 这也体现出了本轮周期市场的不同：核心位置的销售热度并未向周边溢出，反而能实现强去化率的项目范围还在缩小。这并不是因为政策决心不够，核心城市如南京、苏州等鼓励改善型购房的需求端政策去年3月起便开始推出，支持力度明显，购房资格和杠杆限制均有松动。当前市场的问题已并非房价信心问题，而是刚需的收入和就业压力造成的。 房地产企业的“信心”首次受到官方明文关注。经济日报评论员文章中提到：房地产产业链条长、涉及面广，对国民经济具有重要影响。实现预期好转，重要的两个群体一是购房者，二是房地产开发企业。购房者和开发企业的信心提升，是市场联动好转的基础。2022年国有土地使用权出让收入66854亿，占地方政府一般公共预算本级收入的67.8%；比21年下降了15376亿，而全国一年消费税收入为16699亿。 我们再次提示关注地产企业投资问题：地产企业在加上城投后去年拿地依然减半，会造成的结果不会只限于当前地产行业本身销售难见起色，对整个经济、地方财政、产业链、居民就业和收入的负面传导作用值得深入探讨。经济对房地产销售回款后的再投资需求更迫切，优质房企将因稀缺性和系统重要性获得重估。 投资建议：建议关注优质房企如规模大、投资能力强的地产龙头保利发展、招商蛇口；拿地积极的金地集团、滨江集团、华发股份；资本运作机会较大的中国金茂、碧桂园；规模增长弹性较大的越秀地产、建发国际、中国海外宏洋；修复空间弹性较大的旭辉控股集团；及上述企业对应的物业股。同时提示理性看待两会地产政策和其他行业复苏速度，抓住预期差博弈操作机会。 2市场表现 1月16日至1月20日A股房地产板块（申万一级行业）指数上涨0.76%，位列31个一级行业第24位，相对沪深300（2.63%）涨幅为-1.87%，H股地产开发（克而瑞内房股领先指数）与物业服务板块（恒生物业服务及管理）表现分别为1.41%和1.38%。 图1：2021年以来AH股房地产指数涨跌幅走势 图2：2023年第4周（20230114-20230120）一级行业周涨跌幅一览（申万指数） 市盈率（PE- TTM ）方面，上周房地产市盈率较上上周有小幅上涨，A股房地产为13.4X，高于沪深300指数（12.1X），H股克而瑞内房股领先指数为7.3X，低于恒生指数（10.5X），处于低位。 图3：A股房地产与沪深300指数市盈率（PE- TTM ） 图4：H股房地产与恒生指数市盈率（PE- TTM ） 3土地市场 3.1重点关注23城推出土地3宗地 上三周（1月9日-1月29日）合计出让3幅地块，规划建面15.86万方。 图5：2022年23城周度土地推出面积及宗数 宁波宁海县挂牌1宗商住地。地块编号为西店20-08-1地块，出让面积27612㎡，容积率1.5-2.0，建筑面积55224㎡。其中商业用房及配套用房建筑面积不得少于15000㎡（含自持酒店6200㎡）。地块起价10702.41万元，起始楼面价1938元/㎡，上限价格13905.4万元，上限楼面价2518元/㎡。达到上限价格后转为竞配人才安居专用房面积。 杭州桐庐县挂牌2宗相邻低密度宅地，将于2月9日出让。2宗地块位于桐君街道，总出让面积140亩，总建筑面积9.8万方，总起价7.2亿元。 天津市规划和自然资源局挂牌2023年首宗宅地，该地块为河西区柳林城市更新一期项目。地块出让土地面积为25272平方米。挂牌起始价为29600万元。 另设置最高限价为34000万元。 3.2重点关注23城成交土地15宗，总土地出让金67.27亿元 1月9日-1月29日23座重点监测城市中宁波、合肥、福州、西安、郑州、重庆共15宗成交，总规划建面119.09万方，土地出让金合计67.27亿元，其中集中出让共3宗成交，总规划建面24.88万方。 图6：2022年23城周度土地成交面积及宗数 1月9日-1月29日宁波成交4宗，规划建面25.3万平，获取土地出让金49.76亿元；合肥成交5宗，规划建面39.23万平，获取土地出让金5.34亿元； 福州成交1宗，规划建面14.72万平，获取土地出让金2.98亿元；西安成交1宗，规划建面9.1万平，获取土地出让金5.41亿元。郑州成交1宗，规划建面2.77万平，获取土地出让金0.83亿元。重庆成交3宗，规划建面27.89万平，获取土地出让金2.94亿元。 图7：2022年23城周度土地成交金额（亿元） 3.3重点关注32家上市公司上三周共拿地2宗 土地市场从2021年7月份开始逐渐冷淡，今年32家上市公司月同比拿地建面均为负值，32家重点关注公司截至1月29日拿地2宗。 图8：2020-2023年重点关注32家上市公司拿地金额（亿元） 上三周（1月9日-1月29日）2家重点监测公司合景泰富集团、绿城中国公拿地2宗。合景泰富集团拿地1宗，总权益拿地金额0.97亿元，总权益规划建面3.14万平。绿城中国拿地1宗，总权益拿地金额5.47亿元，总权益规划建面7.10万平。 表1：重点关注公司拿地情况 3.4上市公司土地市场要闻 1月9日：（1）北京市朝阳区人民法院将于2023年2月7日10时至2023年2月8日10时止，在北交互联司法拍卖网络平台上拍卖北京市海淀区学清路21号地块。该地块建筑面积2475.94平方米，评估价为1.0697亿元，起拍价为7487.9万元，需缴纳保证金1400万元，增价幅度30万元。（观点网，2023年1月9日） 1月10日：（1）近日，合肥市2023年供地计划公布，信息显示，今年合肥市本级可供应商品住宅类储备土地7678.97亩，超6000亩年度商品住宅用地供应计划。地块包括了瑶海区9宗1246.6亩、庐阳区8宗577.51亩、蜀山区14宗1289.33亩、包河区（含滨湖科学城）27宗2105.2亩、高新区4宗501亩、经开区3宗1346亩、新站高新区4宗613.33亩，共69宗。（观点网，2023年1月10日） 1月11日：（1）湖州吴兴区挂牌1宗低密度宅地，预计2月2日出让。该地块为吴兴区妙西镇HL-01-02-01A-1号地块，位于吴兴区妙西镇，西临规划道路。地块出让面积31802㎡，容积率1.0-1.02，建筑面积32438.04㎡。住宅限高不大于36米。地块起价1.193亿元，起始楼面价3678元/㎡。（观点网，2023年1月11日） 1月12日：（1）2023年全年张家港市拟出让12宗涉宅地块，出让总面积达95.33万平方米（约合1430亩），供地数量较2022年或将有所增长。（观点网，2023年1月12日） 1月13日：（1）宁波宁海县挂牌1宗商住地，预计2月13日出让，上限价格为13905.4万元。西店20-08-1地块出让面积27612㎡，容积率1.5-2.0，建筑面积55224㎡。其中商业用房及配套用房建筑面积不得少于15000㎡（含自持酒店6200㎡）。（观点网，2023年1月13日） 1月16日：（1）嘉兴平湖市经开区近期挂牌1宗商住地，拟于2月13日出让。观点新媒体获悉，该地块为2023平-3号地块，位于环北二路南侧、环城西路西侧，出让面积32246.6㎡，容积率1.5-1.8，建筑面积58043.88㎡。商业建筑面积不大于地上总建面的2%。地块起价约3.9亿元，起始楼面价6718元/㎡；上限价格5.84亿元，上限楼面价10060元/㎡。达到上限价格后转为竞报无偿配建住宅面积。（观点网，2023年1月16日） 1月17日：（1）浙江嘉兴桐乡市挂牌1宗商住地，出让面积19022.08㎡，起始价为14410万元，设回购住宅要求，预计2月8日出让。本次挂牌地块为桐乡市凤鸣街道2021-01地块，出让面积19022.08㎡，容积率2.0-2.3，建筑面积43750.784㎡。其中零售商业建筑面积2500-3000㎡，商务办公建筑面积5100-5600㎡。（观点网，2023年1月17日） 1月18日：（1）苏州市挂牌2023年首批次集中供地