2023年春节成交同比降14%，个别三四线“返乡置业”露端倪

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/8 中国房地产 2023年1月 研报 2023年春节成交同比降14%，个别三四线“返乡置业” 露端倪 2023年春节成交同比降14%，个别三四线“返乡置业”露端倪 文/杨科伟俞倩倩姚郑康 2023年初伴随着疫情管控的全面放松，春节假期再度迎来返乡高峰，铁路客流继续保持回升态 势：1月21日至27日，全国铁路发送旅客5017.4万人次，日均发送716.8万人次，同比增长57.0%， 恢复至2019年的83.1%，其中1月26日、27日迎来返程客流高峰，连续2天突破千万人次。而楼市层面，虽然三四线返乡置业初见端倪，但总体难挽成交颓势，今年春节成交同比下降14%，与疫情前的2019年相比跌幅仍达到3成以上。 40城两周供应较往年同期下降3成以上，皖川赣部分三四线同比翻番 2023年春节假期房企推盘积极性普遍不高，虽然疫情管控全面解绑，但受楼市低迷行情影响， 除了青岛、长沙、梅州等少数热点城市在春节周（2023年1月21日-1月27日，下同）供应量达2 万平方米以上，多数城市均近乎于0供应，萧条程度可见一般。 结合春节前一周（2023年1月14日-1月20日）累计两周的新增供应来看依旧不容乐观：据 CRIC监测，40个重点城市在春节两周（2023年1月14日-1月27日，下同）的新增供应量仅为306.9 万平方米，较2021年同期下降了30%，与2021年和2019年同期对比，降幅也在45%左右。 一线高位回落，同比下降75%，仅深圳因基数较低增幅显著；二三线“中规中矩”，同比跌幅均为23%，较2021年跌幅也在4-5成。合肥、福州、常州、六安、淮北、乐山、上饶等迎来一波供应小高峰，同比“翻番”，房企推盘积极性相对较高，尤其是六安、淮北、上饶等外出务工人员较多，房企还是“蓄势待发”，对疫情放开后的“返乡置业”保持着乐观的预期。 表：2023年春节期间40个重点监测城市商品住宅新增供应面积及其变化（单位：万平方米） 能级 城市 2023年春节两周累计 较2022年春节两周累计 较2021年春节两周累计 较2019年春节两周累计 一线 上海 7.9 -81% / -53% 深圳 6.3 3066% -72% -35% 广州 1.7 -92% -92% -95% 合计 15.9 -75% -65% -74% 二线 青岛 14.4 6% -58% 62% 长沙 13.8 -27% -53% -24% 合肥 12.8 113% -42% -2% 南京 12.6 -45% 5% -25% 福州 7.2 126% 93% 8% 济南 4.2 -67% -55% -83% 杭州 1.1 -88% -93% -85% 厦门 0.5 / -96% -91% 合计 66.6 -23% -52% -34% 三四线 徐州 29.6 -4% -53% -40% 温州 25.2 10% 115% 64% 莆田 16.8 67% 103% 35% 江门 13.5 -37% -13% 256% 河源 13.1 91% 141% 49% 汕头 10.6 -21% -21% -11% 乐山 10.3 618% 5% 40% 上饶 9.5 109% 36% -13% 阳江 8.8 -36% -37% -10% 常州 8.7 154% -5% 61% 惠州 7.8 -66% 1% -72% 湛江 6.8 -72% -79% -82% 清远 6.5 -68% -66% -63% 六安 6.5 687% -51% -64% 淮北 5.9 135% -15% 23% 德阳 5.8 -16% / 106% 钦州 5.5 -56% -69% 0% 日照 4.7 29% 58% / 云浮 4.6 -69% -84% -57% 肇庆 4.3 -49% -45% -72% 百色 3.9 -69% -83% -60% 铜陵 3.3 3% -72% -70% 淮南 3.1 -24% -30% / 梅州 2.2 -80% -75% -95% 柳州 2.1 -1% -86% -70% 宁德 2.1 -32% -31% / 芜湖 1.4 -39% -83% -95% 九江 1.2 -80% 11% -88% 漳州 0.6 / -79% -37% 合计 224.4 -23% -40% -41% 总计 306.9 -30% -45% -44% 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 成交同比降14%，一线韧性犹存、温莞中珠等三四线返乡置业初见端倪 受房企推盘积极性较低影响，2022年春节楼市成交尚未止跌。CRIC监测数据显示，40个重点城市在春节周成交量仅为35.7万平方米，环比下降75%，同比下降14%，与疫情尚未开始的2019年同期相比降幅也达到了32%。即便年前中央“降首付降利率”托市，对于购房者的刺激作用依然有限。细化到日度变化，2023年春节前一周成交量开始波动下行，春节周降至低位，自年初二开始，日度成交基本创2019年以来同期新低。 表：历年春节周40个重点监测城市商品住宅成交面积日度变动情况（单位：万平方米） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统分能级来看，一线购房需求相对“坚挺”，虽然春节周成交量同比下降72%，但仍显著好于2021 年、2019年同期。二线成交表现略显逊色，9个典型城市春节周成交仅为7.1万，环比下降86%，同比降幅也达到了28%。仅青岛、南宁、兰州、合肥等少数城市同比持增，但除青岛外，与疫情前的2019年相比仍有一定差距。三四线“逆势翻红”，返乡置业初见端倪，28个三四线城市环比下 降61%，同比上涨13%，东南沿海城市诸如温州、东莞、中山、珠海等涨幅显著均超50%。 表：2023年春节周40个重点监测城市商品住宅成交面积及其变化（单位：万平方米） 能级 城市 2023年春节周 环比 较2022年春节周 较2021年春节周 较2019年春节周 一线 上海 1.4 -70% -79% 12% 580% 北京 0.8 -92% -49% / / 广州 0.1 -99% -30% -79% -52% 合计 2.4 -91% -72% 23% 372% 二线 青岛 0.4 -96% 26% 10% 363% 长沙 3.2 / -18% -68% -35% 南宁 1.5 / 97% -18% -75% 武汉 0.6 -96% -67% / / 兰州 0.5 / 1051% 130% -68% 济南 0.4 -97% -78% -54% 52% 合肥 0.3 / 70% / -83% 福州 0.1 -97% -41% -72% -74% 苏州 0.1 -97% -85% -85% -66% 合计 7.1 -86% -28% -51% -53% 三四线 温州 8.9 -58% 778% 182% 188% 南充 3.1 -80% 25% 27% / 梅州 2.5 / 39% 80% -26% 汕头 1.6 -72% 11% -56% 202% 河源 1.1 / 70% 718% / 湛江 1.0 / 36% -92% -65% 六安 0.9 / -12% 105% -19% 钦州 0.8 / -56% -52% -76% 东莞 0.8 -72% 54% 208% 5406% 中山 0.8 / 327% -45% 183% 珠海 0.6 / 51% -43% 155% 淮南 0.5 / 102% -24% -91% 阳江 0.5 / 201% 316% / 肇庆 0.4 -92% -30% -72% 68% 上饶 0.4 / -54% -40% / 佛山 0.3 -97% -56% -38% -47% 江门 0.3 / -75% -94% -85% 扬州 0.3 -94% / / / 韶关 0.3 -69% -88% -94% -90% 日照 0.3 / -54% 2436% / 芜湖 0.2 / -55% -78% -94% 北海 0.2 / -86% -94% 17% 梧州 0.1 / -94% -97% -96% 防城港 0.1 / -29% -58% -98% 莆田 0.1 / -92% -96% -93% 舟山 0.1 / -11% -10% 25% 乐山 0.1 / -37% / / 东营 0.1 -95% / 11% -40% 合计 26.2 -61% 13% -47% -28% 总计 35.7 -75% -14% -46% -32% 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统结合17个典型城市认购重点监测城市项目案场认购面积数据，可以看出，北京、成都等“热点 恒热”，同比涨幅显著，福州、青岛等低位回升，整体春节认购面积同比持增。武汉、重庆、南京等相对平淡，市场尚无明显起色。以武汉为例，春节期间，可统计的77个在售项目认购量缩减明显，极少量项目余温有所延续，其中38%的项目仅有来访无认购，47%的项目认购5套以下，10%的项目认购5-10套，5%的项目认购10-15套。南京如是，受春节返乡影响，项目整体客户来访量约为节前 正常周度来访量的50-60%左右，多数项目实际认购也相应偏少。 表：2023年春节周17个重点监测城市调研项目案场认购面积及其变化（单位：万平方米） 能级 城市 春节周成交面积 环比 同比 一线 北京 7.22 12% 351% 广州 10.60 -19% -5% 深圳 0.15 -94% / 合计 17.97 -18% 40% 二线 武汉 3.95 -52% 5% 苏州 3.50 -61% -86% 天津 3.16 -64% 187% 重庆 2.68 -71% 2% 长沙 2.26 -71% -40% 郑州 1.80 -14% 0% 成都 1.79 -96% 459% 昆明 1.01 -87% / 长春 0.90 -79% -25% 济南 0.34 -97% / 青岛 0.30 -97% 67% 福州 0.21 -92% 50% 合计 21.90 -82% -45% 三四线 洛阳 1.86 22% 9% 淮安 0.41 -86% -59% 合计 2.27 -48% -16% 总计 44.00 42.14 -72% 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 三四线热销项目占比达66%，川渝低首付“吸睛”、苏北个别“收折扣”营销 微观项目层面，我们调研了35个城市春节期间热销项目，可以看出，96个热销项目中有63个位于三四线城市，占比高达66%，核心一二线城市项目去化表现显著不及三四线城市。 图：2023年35个重点城市96个热销项目城市能级分布情况（单位：个） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统具体来看，一二线城市北京、成都等热销项目主要集中在供应稀缺、配套健全的核心片区，以 改善项目居多，项目走量较佳。以北京为例，德贤御府因地处地铁3号线（在建）与12号线（在建） 双轨交汇，春节期间销售套数达到了56套，青云上府也因7公里配置德威、京西、哈罗、爱迪、凯 文等17所国际学校资源而保持了较好的项目流速。目前来看，居民购房开始复归理性，逐步回归为 自住需求为主导，热销户型主力面积段集中在90-130平不等。 表：一二线城市2023年春节周成交套数突破10套部分热销项目基本情况 （单位：元/平方米，平方米，万元/套，套） 城市 项目名称 预售均价 热销户型 热销 总价段 节日期间销售套数 节日营销活动 北京 德贤御府 80000 72-141 850 56 到访抽红包，购房十万礼 北京 青云上府 66120 129-166 950 32 春节不打烊，推出节日一口价房源，红包墙 成都 锦云臺 6700 83-89 55 32 1、交房前无需还月供活动；2.老带新优惠活动 北京 京能·龙湖熙上 69800 80-95 600 28 春节不打烊,推出特价房，优惠幅度2万-50万不等 北京 京投