房地产开发行业2023年度信用展望

房地产开发行业（弱）稳定 房地产开发行业2023年度信用展望 工商企业评级部周文哲 2022年以来我国楼市及土地市场持续降温且幅度明显，主要体现在：投资全面下行，全行业项目建设和拿地方面支出同比均有所缩减；销售端量价齐跌，百城住宅售价先升后降，仅一线城市住宅价格相对坚挺；到位资金规模同比下降等。投资端、销售端及融资端数据的全面下滑，反映出房地产行业资产负债表借贷两方的收缩。 2022年前三季度样本企业营收下滑，土地成本上升，导致毛利率下降，盈利空间持续收窄；而财务费用同比增加，净利润大幅减少。同期样本企业存货去化率的下降，反映出其项目销售去化的不畅。销售回流不力外，还面临融资受限，尤其是非国企净融资为负，样本企业资金获取能力弱化；而投资及筹资环节中部分现金支出较为刚性，导致样本账面资金存量大幅减少，现金比率创近年最低。 2022年前三季度共有59家房地产开发企业完成境内公开债券发行，较上年减少30家；发行额度2756.17亿元，比上年同期减少295.47亿元。发行人信用评级集中在AAA至AA区间，同时样本中共9家企业因债务违约或展期发行人信用评级在A级以下。2022年国内评级机构对房企级别下调的情况较上年有所减少，国际评级机构针对房企级别调整则较为频繁。 政策是近年房地产行业发展走向的重要因素。2022年前三季度房地产调控政策逐步放松，但从数据结果看，对改善行业现金流的作用较为有限；11月以来政策着力从融资端加码，采取多种措施支持优质房企的融资恢复。预期新政将在一定程度、一定范围内缓解行业资金压力，保护房地产市场平稳运行。 展望2023年，房地产作为我国经济的支柱产业，仍然对稳定经济起着重要作用。随着近期行业融资环境有所改善，行业总体流动性压力有望得到一定缓解。在国有背景房企持续获得外部输血的同时，预计未来部分资金还将重新向部分优质民营房企分配。从资金来源的另一方面看，销售端的回暖与否则仍待观察，因此当下节点判断行业流动性得到整体改善的结论尚不成熟。长期看，房企过去“高杠杆、高成本、快周转”的运营策略已逐步缺乏支撑，经营模式的平稳转变是今后房企实现持续健康发展所亟需解决的核心问题。 行业基本面 2022年以来房地产行业在项目建设和拿地方面支出同比均有所缩减，投资全面下行；销售量价齐跌，楼市热度明显下降。但房地产作为我国经济的支柱产业，仍然对稳定经济起着重要作用。 房地产为我国经济支柱产业，在GDP中占比较高且呈长期上升趋势，至2021年出现逆转向下；考虑到与房地产开发投资直接相关的建筑材料、建筑施工、金融服务以及装修装饰、家用电器等众多行业对经济的贡献度，泛房地产业实际上对GDP的影响仍较为广泛。2021年我国房地产业增加值为77,560.79亿元，同比增长5.63%，同期房地产业增加值占我国第三产业增加值比重为12.72%，占我国2021年GDP的比重为6.78%。2022年前三季度我国房地产业增加值为55,564.70亿元，同比下降3.91%，占当期我国GDP现价的比重为6.38%（上年同期为7.06%）。 7.14% 7.24% 6.69% 6.86% 7.03% 6.78% 6.18% 6.38% 5.71% 5.96% 5.92% 图表1.2012年以来我国房地产占GDP比重（单位：%） 2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年1-9月 资料来源：Wind 2012-2020年我国房地产开发投资完成额从7.18万亿元升至14.14万亿元，其中住宅开发投资完成额从4.94万亿元升至10.44万亿元，占比保持在70%上下。2021年以来我国房地产市场仍保持投资增长态势，但投资增速逐月收窄，至当年末为4.40%。2022年1-3月我国房地产开发投资完成额保持同比增长，但自4月起行业投资增速转负，截至11月末我国房地产开发投资累计完成额为12.39万亿元，同比下降9.80%，其中住宅开发投资完成额为9.40万亿元，同比下降9.20%。从各地区1房地产开发投资情况看，东部地区下降6.9%，中部地区下降6.3%，西部地区下降17.1%，东北地区下降25.80%。建设规模方面，2022年1-11月全国房屋新开工面积同比下降38.9%至11.16亿平方米，其中住宅新开工面积同比下降39.50%至8.17亿平方米；房屋竣工面积下降19.0%至5.57亿平方米，其中住宅竣工面积下降18.4%至4.04亿平方米；房屋施工面积同比下降6.5%至89.69亿平方米，其中住宅施工面积同比下降6.7%至63.39亿平方米。可见，2022年以来我国房地产投资建设规模同比呈现较明显收缩。 从房地产开发投资完成额的构成情况看，2022年1-10月，土地购置费支出3.67万亿元，同比下降5.7%， 占开发投资完成额的比例为32.17%，同比增加1.06个百分点；建筑工程投资额为6.69万亿元，同比下降 9.3%，占开发投资完成额的58.72%，同比减少0.34个百分点；安装工程投资额为0.39万亿元，同比减少 11.5%，占开发投资完成的3.4%，同比下降0.10个百分点。由上可看出，2022年以来项目建设和拿地支出的共同削减导致全行业开发投资下行。 1各地区分区如下：东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东和海南等10个省份（直辖市）；中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北和湖南等6个省份；西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏和新疆等12个省份（直辖市、自治区）；东北地区包括辽宁、吉林和黑龙江等3个省份。 图表2.2012年以来我国房地产开发投资情况（单位：亿元、%） 160,00050 140,00040 120,00030 100,00020 80,00010 60,0000 40,000(10) 20,000(20) 0 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年1-11月 (30) 房地产开发投资完成额住宅开发投资完成额房地产开发投资完成额累计同比（右轴）住宅开发投资完成额累计同比（右轴） 资料来源：国家统计局 2015-2020年我国商品房销售面积与销售金额大体呈现逐年递增，其中商品房销售面积由12.85亿平方米增 至17.61亿平方米，商品房销售金额由8.73万亿元增至17.36万亿元。2021年我国商品房市场销售维持正增长，但增速逐月收窄，以累计销售面积/金额同比增速为口径，由2月的104.9%/133.4%降至年末的1.9%/4.8%，当年商品房销售面积和销售金额分别为17.94亿平方米和18.19万亿元。2022年以来我国商品房 销售热度明显下降，1-11月商品房销售面积为12.13亿平方米，同比下降23.3%，其中住宅销售面积10.27亿平方米，同比下降26.2%；同期商品房销售额为11.86万亿元，同比下降26.6%，其中住宅销售额10.42万亿元，同比下降28.4%。分地区看，2022年1-11月，东部地区商品房销售面积同比下降22.8%，销售额下降25.6%；中部地区商品房销售面积同比下降19.0%，销售额下降24.0%；西部地区商品房销售面积同比下降27.0%，销售额下降30.5%；东北地区商品房销售面积同比下降35.9%；销售额下降39.5%。库存方面，2022年2月我国商品房待售面积为5.70万平方米，为近四年来峰值；截至11月末我国商品房待售面积5.52 亿平方米，较上年末的5.10亿平方米增加0.42亿平方米。 销售价格方面，根据百城住宅平均价格走势显示，2021年住宅均价总体呈上升趋势，由年初1.585万元/平方米增至1.618万元/平方米；2022年上半年价格缓幅上行，自7月起价格环比为负，截至年末为1.619万元 /平方米。而根据国家统计局统计的70个大中城市中，2022年11月，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格指数同比分别上涨2.5%和1.2%；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别同比下降1.2%和3.2%；三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降3.9%和4.8%，一线城市住宅价格相对坚挺，二三线城市价格出现小幅下行。总体看，2022年以来全国楼市降温明显，在政策的支撑下价格则大体维持，但不同能级城市之间出现分化。 图表3.2012年以来我国商品房销售情况（单位：亿平方米、万亿元） 2020 1818 1616 1414 1212 1010 88 66 44 22 00 2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2021年1-11月 商品房销售面积商品住宅销售面积商品房销售额[右轴]商品住宅销售额[右轴] 资料来源：国家统计局 2022年以来重点城市延续“集中供地”政策，土地供需两端持续收缩，尤其是在住宅类用地领域；在房企流动性普遍吃紧下，土地成交量下行，土地溢价率进一步收窄，市场热度降温明显。 土地市场方面，针对2020年以来热点城市土地市场持续供不应求、溢价率持续升高的态势，2021年2月起 多个重点城市推行土地集中出让制度，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，且2021年发布住宅用地公告不能超过三次。根据CREIS中指数据显示，2021年全国300城共推出各类建设用地13.65亿平方米，同比下降8.45%，其中住宅类用地推出5.32亿平方米，同比下降10.96%；各类建设用地成交面积为11.29亿平方米，同比下降12.74%，其中住宅类用地成交面积为4.02亿平方米，同比下降22.36%，土地流拍率上升。2022年以来重点城市“集中供地”继续执行，土地市场持续降温，1-11月全国300城共推出各类建设用地11.83亿平方米，同比下降6.03%，其中住宅类用地推出3.52亿平方米，同比下降29.78%；各类建设用地成交面积为8.80亿平方米，同比下降4.97%，其中住宅类用地成交面积为2.13亿平方米，同比下降 34.34%，土地流拍情况进一步增加。分城市能级来看，同期上述300个城市中一线城市推地0.33亿平方米，同比下降25.13%，成交0.29亿平方米，同比下降23.56%；二线城市推地3.37亿平方米，同比下降21.95%，成交2.60亿平方米，同比下降20.60%；三四线城市推地8.13亿平方米，同比增长3.82%，成交5.91亿平方米，同比增长5.45%。土地成交溢价率方面，在供地政策约束以及房企流动性收缩的情况下，2021年以来溢价率呈现明显收窄。在土地受让方类型上，2021年民营房企拿地明显减少，国资房企以及地方城投企业占比有所上升；2022年以来延续上年趋势，以国有背景企业入市托地为主，但行业总体持续收缩土储，甚至部分央国企拿地亦同比大幅减少。 图表4.2019年以来我国300个大中城市土地供应及成交情况 指标 2019年 2020年 2021年 2022年1-11月 数值 同比变化 数值 同比变化 数值 同比变化 数值 同比变化 各类用地推出面积（亿平方米） 13.71 -1.54% 14.91 8.76% 13.65 -8.45% 11.83 -6.03% 其中：住宅类用地推出面积（亿平方米） 5.69 3.63% 5.97 4.95% 5.32 -10.96% 3.52 -29.78% 各类用地成交面积（亿平方米） 11.72 1.95% 12.93 10.31% 11.29 -12.74% 8.80 -4.97% 其中：住宅类用地成交面积（亿平方米） 4.70 10.29% 5.17 9.96% 4.02 -22.36% 2.13 -34.34% 各类用地成交出让金（万亿元） 5.23 20.71% 6.15 17.57% 5.72 -6.94% 3.38 -29.80% 其中