2023年地产行业投资策略：地产黑铁时代 行业格局走势

地产黑铁时代 行业格局走势 2023年地产行业投资策略 安信国际研究部2023年1月 黄焯伟内房分析师 +852-22131402 stevewong@eif.com.hk 请参阅本报告尾部免责声明 根据统计局数据，商品房销售在2021全年为181,930万亿元，同比上升4.8%，低于2019-20年两年平均之6.7%。2022年首11个月累计销售同比下跌26.6%至118,647.59万亿元。 单月销售2021去下半年开始出现负增长，尤其是在八月以后跌幅加剧。加上疫控，銷情持续恶化，2022年3-5月单月销售同比下跌26-47%。六月以后单月销售跌幅有所缓和，同比跌幅20%，九月跌幅收窄至14%，但十月以後跌幅又再度加劇。 销售面积同样出现下跌，2022年首11个月累计销售面积同比下跌23.3%。 全国商品房整体销售额全国商品房整体销售面积 月度商品房销售额 亿元同比 月度商品房销售面积 万平米同比 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 2018-012019-012020-012021-012022-01 商品房销售额（左）当月同比〔右） 160 140 120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 2018-012019-012020-012021-012022-01 商品房销售面积（左）当月同比〔右） 120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 2022年，百强房企全口径销售总额72,942亿元，同比下跌42.3%。 百强房企权益销售总额约51,119亿元，同比下跌42.4%。 百强房企操盘销售金额64,746亿元，同比下跌41.5%。 大部份主流房企均录得负增长，六月单月销售明显改善。六月单月销售8311亿元，环比上升 60.1%。7-11月回落至6,130亿元之水平，但高于2-5月平均值的5140亿元。 12月年底冲业绩，环比上升23.9%，但同比跌幅为31.0%，依然较大。 百强房企操盘销售百强房企权益销售 亿元百强房企操盘销售 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 2019-012020-012021-012022-01 操盘金额（左）当月同比（右） 同比 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 亿元百强房企权益销售 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 2019-012020-012021-012022-01 权益金额（左）当月同比（右） 同比 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 2022年房企销售排名 规模愈大，跌幅愈小。 累计销售排名首10位之房企平均跌幅为19%、第100-200位平均跌幅约55%。 越秀、建发、华发、滨江、华润、招蛇、中铁建、保利、绿城、保利、中海地产跌幅相对较低。 其中，越秀、建发累计销售同比增长分别为+8.7%及+1.0%，远优于其他主流地产公司。 首50位房企销售额及同比增长 亿元 4,900 4,200 3,500 2,800 2,100 1,400 700 - 銷售額（左）同比增速（右）房企销售情况 碧保万华中招金绿龙建融中滨绿中越旭华新远首世卓美电金仁中中中中路万武华雅中融新保城中联龙阳合海宝金时正禹富祥荣佳弘奥桂利科润海商地城湖发创国江地国秀辉发城洋开茂越的建科恒交南梁骏劲达汉侨居粮信希利建国发光光景伦龙辉代荣洲力生盛兆阳园园发地置地蛇集中集房中金集控铁地集股控集股集集置地集置房置控集集集城城乐大集望置集恒集集城泰堡地集中集集地集发业地集 90% 60% 30% 0% -30% -60% -90% -120% 展产地产口团国团产国茂团股建产团份股团份团团业产团地地地股团团团建 悦团地业团大团团 富产团国团团产团展产团 产城产 来源：克而瑞数据、公司资料、安信国际 4 TOP200房企在2022年销售额的平均跌幅为37%。 国企数目约占三份之一，但占TOP200房企销售总额的55% 平均而言，国企跌幅为16%、民企为47%。 国企平均销售额为660亿元、民企为275亿元。 国企2022年销售情况民企2022年销售情况 同比增长 50% 00% 0% 销售金额(亿元) 0% - 1,0002,0003,0004,0005,000 50% 1 国企发展商 同比增长 50% 00% 0% 销售金额(亿元) 0% -1,0002,0003,0004,0005,000 50% 1 民企发展商 11 55 -- -100%-100% 来源：克而瑞数据、安信国际来源：克而瑞数据、安信国际5 按月看情况的话，TOP10房企的修复情况最佳。 中小型地方国企销售因低基数效应大幅上升，排名而跑进TOP100之中。 撇除国企影响，中小型房企的销售复苏情况仍然较弱。 TOP10房企累计销售变动排名11-30位排名31-100位 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 大型房企 中型房企 中小型民企 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 0.0% 0.0% 0.0% -10.0% -10.0% -10.0% -20.0% -20.0% -20.0% -30.0% -30.0% -30.0% -40.0% -40.0% -40.0% -50.0% -50.0% -50.0% -60.0% -60.0% -60.0% 来源：克而瑞数据、安信国际来源：克而瑞数据、安信国际来源：克而瑞数据、安信国际 疫情初始爆发后出现短暂的政策放松，但从2020下半年开始，调控基调明显收紧，多次释出「房住不炒」改革方向不变之信息。 在2020-21年初先后推出「三道红线」、「房贷限制」及「土地集中供应」。其后更多次傅出推出房地产税的消息。 2021年下旬，随着房企爆雷不断，央行、国务院等相继释出稳定市场的声音，但「房住不炒」仍是大原 则。 2022年3月，国务院、央行、银保监会、证监会、财政部、外汇局等高调提出支持措施。 2022年11月，央行、银保监会等联合出台16条金融措施。其后出台以银行保函置换监管帐的便利。 全国商品房销售情况及大事件 亿元商品房销售额累計同比 国五條 商品房销售额 土地集中供应 同比% 30,000 25,000 20,000 15,000 国十條 国八條 330二套房放松 930房贷新政 2016限购限贷317调控 住房不炒 银行房贷限制 三道红线 疫情爆发政策放松釋放流動性， 但坚持住房不炒 央行16條+80 保函置换监管帐 60 5部门集体出招 40 20 10,000 5,000 0 万科喊「活下去」 恆大違約 万科：「黑铁时代」 0 -20 -40 01-1007-1001-1107-1101-1207-1201-1307-1301-1407-1401-1507-1501-1607-1601-1707-1701-1807-1801-1907-1901-2007-2001-2107-2101-2207-22 来源：国家统计局、媒体报道、安信国际整理 从三月国务院、央行等集中发出支持地产的信号后，愈来愈多政策出台。地方政策支持力度仍在加强，房企端融资支持、风险纾困等政策也在进一步落地。 郑州作为首个放松调控的二线城市，高能级城市放松调控就此被拉开。 調控放鬆可分為以下幾類：放寬限购、放寬限售、降低首付比例、购房补贴等。 針對房企的措施：预售资金监管、支持房企融资等。 2022年城市利好政策统计房地产贷款利率走势 调整预售资金监管 购房补贴调整限价调整公积金优化限售优化限贷优化限购 0100200300400500 5年LPR 4.9% 4.8% 4.7% 4.6% 4.5% 4.4% 4.3% 4.2% 4.1% 4.0% 5年LPR（左） 房贷利率 首套房（右） 二套房（右） 6.1% 5.8% 5.5% 5.2% 4.9% 4.6% 4.3% 4.0% 2019/9/302020/3/312020/9/302021/3/312021/9/302022/3/312022/9/31 来源：中指院、安信国际整理来源：贝壳研究院、安信国际整理8 中国房地产美元债ETF从去年高位近400元下跌至低位66元，下跌幅度超过80%。民企收益率50%以上，当中超过100%的不罕见。国企升至6-7%。 根据美国利率期货显示，市场预计加息终值将超过5%。美国利率预计要到今年中才见顶。在加息周期中，美元债的再融资问题雪上加霜。 但随着央行金融16条的到来，成交量、价有所反弹。 中国房地产美元债ETF价格 ETF价格（港元）股数 450 100,000 400 成交量（右）ETF价格（左） 90,000 350 80,000 300 70,000 250 60,000 200 50,000 40,000 150 30,000 100 20,000 50 10,000 - - 美元债到期情况 (百万美元) 融创中国禹洲集团花样年万科企业中海发展正荣地产融信中国碧桂园保利发展越秀地产中梁控股建业地产龙光集团时代中国佳源国际景瑞控股万达集团中国奥园弘阳地产新城发展阳光城宝龙地产绿景中国力高集团华夏幸福中骏集团合生创展祥生控股 路劲 上坤地产当代置业蓝光发展龙湖集团世茂集团旭辉控股天誉置业新湖中宝大唐集团金辉控股泰禾集团银城国际荣盛发展正商实业中南建设港龙中国阳光１０…领地控股汇景控股卓越商业大发地产合景泰富 2023年第一季到期第二季到期第三季到期第四季到期 购房者置业信心疲弱，市场走出底部还需要时间。在市場動蕩時，融資傾向國企。 美国加息周期，内房债更忝压力。 據統計，超過700億美元 的境外債已違約。 違約房企包括：泰禾、蓝光、亿达、当代、华夏幸福、金科、恒大、旭辉、阳光城、佳兆业、融创、奥园、新力、力高、中南、龙光、易居、阳光100、三盛、花样年、正荣、佳源、弘阳、中梁、世茂、融信、宝龙、天誉、鑫苑、领地、禹洲、祥生、大唐、五洲、国瑞、大发、嘉年华、俊发、上坤、海伦 -5001,0001,5002,0002,500 堡、德信、祥生、景瑞… 排名（按全口径销售）前十房企，除了恒大，其他基本不变。 排名下跌较深的，如恒大、佳兆业、奥园等，大多是出险房企。 主流房企中，以越秀地产排名升幅较佳。 房企销售排名变动 销售排名变动 2022年排名排名变动（对比2021年底），红色比表上升、绿名代表下跌 1 20 40 60 80 碧保万华中招金绿龙建融中滨绿中越旭华新远首世卓美电金仁中中中中路万武华雅中融新保城中联龙阳合海宝金时正禹富祥荣佳弘奥桂利科润海商地城湖发创国江地国秀辉发城洋开茂越的建科恒交南梁骏劲达汉侨居粮信希利建国发光光景伦龙辉代荣洲力生盛兆阳园园发地置地蛇集中集房中金集控铁地集股控集股集集置地集置房置控集集集城城乐大集望置集恒集集城泰堡地集中集集地集发业地集 展产地产口团国团产国茂团股建产团份股团份团团业产团地地地股团团团建 悦团地业团大团团富 产团国团团产团展产团 产城产 来源：克而瑞数据、公司资料、安信国际 房企2022年买地金额排名 保利发展华润置地中海地产万科地产滨江集团招商蛇口建发房产绿城中国越秀地产华发