2023年地产行业投资策略(附央行16条及保函置换监管金)：地产黑铁时代，房企压力上升

地产黑铁时代 房企压力上升 2023年地产行业投资策略（附央行16条及保函置换监管金） 安信国际研究部2022年11月17日 黄焯伟内房分析师 +852-22131402 stevewong@eif.com.hk 请参阅本报告尾部免责声明 疫情初始爆发后出现短暂的政策放松，但从2020下半年开始，调控基调明显收紧，多次释出「房住不炒」改革方向不变之信息。 在2020-21年初先后推出「三道红线」、「房贷限制」及「土地集中供应」。其后更多次傅出推出房地产税的消息。 2021年下旬，随着房企爆雷不断，央行、国务院等相继释出稳定市场的声音，但「房住不炒」仍是大原 则。 2022年3月，国务院、央行、银保监会、证监会、财政部、外汇局等高调提出支持措施。 2022年11月，央行、银保监会等联合出台16条金融措施。其后出台以银行保函置换监管帐的便利。 全国商品房销售情况及大事件 亿元商品房销售额累計同比 国五條 商品房销售额 土地集中供应 同比% 30,000 25,000 20,000 15,000 国十條 国八條 330二套房放松 930房贷新政 2016限购限贷317调控 住房不炒 银行房贷限制 三道红线 疫情爆发政策放松釋放流動性， 但坚持住房不炒 央行16條+80 保函置换监管帐 60 5部门集体出招 40 20 10,000 5,000 0 万科喊「活下去」 恆大違約 万科：「黑铁时代」 0 -20 -40 01-1007-1001-1107-1101-1207-1201-1307-1301-1407-1401-1507-1501-1607-1601-1707-1701-1807-1801-1907-1901-2007-2001-2107-2101-2207-22 来源：国家统计局、媒体报道、安信国际整理 中国房地产美元债ETF从去年高位下跌超过70%。民企收益率50%以上，当中超过100%的不罕见。地方国企升至10%，央企亦升至5-6%。 根据美国利率期货显示，市场预计明年加息终值将超过5%。美国利率预计要到明年才见顶。在加息周期中，美元债的再融资问题雪上加霜。 随着央行16条等的刺激，ETF成交量、价近日有所反弹。 中国房地产美元债ETF价格 ETF价格（港元）股数 450 100,000 400350 成交量（右）ETF价格（左） 90,00080,000 300 70,000 250200 60,00050,00040,000 150 30,000 100 20,000 50 10,000 - - 来源：彭博、安信国际 1、稳定房地产开发贷投放。坚持「两个毫不动摇」，对国企、民企一视同仁…金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求… 2、支持个人住房贷款合理需求。…因城施策实施好差别化住户信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限… 3、稳定建筑企业信贷投放。 4、支持开发贷款。…在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房企基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期，调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。 5、保持债券融资基本稳定。支持优质房企发行债券融资。推动专业信用增进机构为财务健康…房 企债券发行提供增信支持… 6、保持信托等资管产品融资稳定。…鼓励信托公司等金融机构…按市场化、法治化原则支持房企和项目的合理融资需求，依法合规为房企项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。 7、支持开发性政策性银行提供「保交楼」专项借款。支持国开行、农发行…依法合规地向经复核备案的借款主体发放「保交楼」专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。 8、鼓励金融机构提供配套融资支持。…明确债权债务安排、…司法保障后，鼓励金融机构特别是项目个人住户贷款的主融资银行或银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。对于剩余货值的销售回款可同时覆盖专项借贷和新增配套融资的项目，以及剩余货值不足覆盖…但已明确…借款机制安排并落实还款来源的项目，鼓励金融机构在商业自愿前提下…积极支持。…制定「一楼一策」实施方案。…配套融资不应超过对应专项借款的期限，最长不超过3年。…明确按照「后进先出」原则，…回款要优先偿还新增配套融资和专项借款。对于银行…自本通知印发日起半年内，…发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对承贷主体按照合格借款主体管理，对于新发放的配套融资形成不良的，相对机构和人员已尽职的，可予免责。 9、做好房地产项目并购金融支持。 10、积极探索市场化支持方式。对于进入司法重整的项目，金融机构可按自主决策、自担风险、 自负盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付。 11、鼓励依法自主协商延期还本付息。对于因疫情住院或隔离、停业失业失去收入来源…金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整。…同时按相关规定做好资产分类。… 12、切实保护延期贷款的个人征信权益。个人住房贷款已调整还款安排的，金融机构按新的还款 安排报送信用记录；… 13、延长房贷集中度管理政策过渡期安排。对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房贷集中度管理要求的银行，人行…基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。 14、阶段性优化房地产项目并购融资政策。…加快推动房地产风险市场化出清。 15、优化住户租赁信贷服务。引导金融机构重点加大对…自持物业型住房租赁企业的信贷支 持，…鼓励金融机构按照市场化、法治化原则，为收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金 支持。…银行保障性租赁住户项目发放的贷款，不纳入房贷集中管理。… 16、拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。支持住房租赁企业发行信用债和担保债等直接融资产品，…鼓励银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经验性贷款投放。稳步推进REITs试点。 允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。 保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。…监管账户内资金达到住建部规定的监管额度后，房企可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。 商业银行要合理确定保函期限，确保与项目建设周期相匹配。项目竣工交付或商品房项目完成房屋所有权首次登记预售资金协议解除后，保函相应失效。 在保函有效期内，如监管账户内剩余资金不足以支付项目工程款，出函银行应立即履约垫付，在保函额度内支付扣除账户内剩余资金后的差额部分。一旦出现垫付，出函银行要及时向房地产企业采取追索措施，保全债权安全。垫付资金应足额计提拨备、真实分类，不得隐藏风险。 房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。 根据统计局数据，商品房销售在2021全年为181,930万亿元，同比上升4.8%，低于2019-20年两年平均之6.7%。2022年首10个月累计销售同比下跌26%至108,832万亿元。 单月销售从去下半年开始出现负增长，尤其是在八月以后跌幅加剧。加上疫控，銷情持续恶化，今年3-5月单月销售同比下跌26-47%。六月以后单月销售跌幅有所缓和，同比跌幅20%，九月跌幅收窄至14%，但十月跌幅又加劇至24%。 销售面积同样出现下跌，2022年首10个月累计销售面积同比下跌22%。 全国商品房整体销售额全国商品房整体销售面积 月度商品房销售额 亿元同比 月度商品房销售面积 万平米同比 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 2018-012019-012020-012021-012022-01 商品房销售额（左）当月同比〔右） 160 140 120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 2018-012019-012020-012021-012022-01 商品房销售面积（左）当月同比〔右） 120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 截至2022年10月，百强房企全口径销售总额59,223亿元，同比下跌44.6%。 百强房企权益销售总额约41,394亿元，同比下跌45%。 百强房企操盘销售金额52,251亿元，同比下跌44%。 大部份主流房企均录得负增长，六月单月销售明显改善。六月单月销售8311亿元，环比上升 60.1%。7-10月回落至6,000亿元之水平，但高於1-5月平均值的5280亿元。 百强房企操盘销售百强房企权益销售 亿元百强房企操盘销售 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 2019-012020-012021-012022-01 操盘金额（左）当月同比（右） 同比 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 亿元百强房企权益销售 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 2019-012020-012021-012022-01 权益金额（左）当月同比（右） 同比 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 百强房企整体销售9月下跌26.5%（同比）、10月下跌31.7%。 「金九银十」主流房企中，同比正增长有：招蛇、华润、中海、金地、建发、越秀、滨江、中铁建、华发等。同比跌幅较高的有：碧桂园、绿地、旭辉、融创、新城、远洋、世茂、美的、中南、中骏、中梁等。 。 国企销情明显比较理想。 9、10月TOP50房企銷售情況 亿元 1,000 9月銷售額（左）10月銷售額（左） 同比增速 同比增速（右） 150% 800 100% 600 50% 400 0% 200 -50% - -100% 碧保万招华中金龙绿建越中滨中绿华旭融新远世电首卓保仁中华武中美路中国中中中万海力新金合金合龙桂利科商润海地湖城发秀国江国地发辉创城洋茂建开越利恒交侨汉国的劲南贸骏梁粮达伦高希科景辉生光园发地蛇置地集集中房地金集铁控股集中控集集地股集置置房城城恒置集置地集控大集堡集望集泰集创集展产口地产团团国产产茂团建股份团国股团团产份团业地地建大业团地产团股悦团团地团富团展团 产城产 来源：克而瑞数据、公司资料、安信国际 按月看情况的话，TOP10房企的修复情况最佳。 小型地方国企销售因低基数效应大幅上升，排名而跑进TOP100之中。 撇除国企影响，小型房企的销售复苏情况仍然较弱。 TOP10房企1-10月销售变动排名11-30位排名31-100位 0.0% 一二三四五六七八九十 0.0% 一二三四五六七八九十 0.0% 一二三四五六七八九十 -10.0% -10.0% -10.0% -20.0% -20.0% -20.0% -30.0% -30.0% -30.0% -40.0% -40.0% -40.0% -50.0% -50.0%