2023年地产行业投资策略：地产黑铁时代，房企压力上升

地产黑铁时代 房企压力上升 2023年地产行业投资策略 安信国际研究部2022年11月 黄焯伟内房分析师 +852-22131402 stevewong@eif.com.hk 请参阅本报告尾部免责声明 根据统计局数据，商品房销售在2021全年为181,930万亿元，同比上升4.8%，低于2019-20年两年平均之6.7%。2022年首9个月累计销售同比下跌26%。 单月销售从去下半年开始出现负增长，尤其是在八月以后跌幅加剧。加上疫情防控影响，情况继续恶化，今年3-5月单月销售同比下跌26-47%。六月以后单月销售跌幅有所缓和，同比下跌約20%，九月跌幅更收窄至14%。 销售面积同样出现下跌，2022年首9个月累计销售面积同比下跌22%。 全国商品房整体销售额全国商品房整体销售面积 月度商品房销售额 亿元同比 月度商品房销售面积 万平米同比 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 2018-012019-012020-012021-012022-01 商品房销售额（左）当月同比〔右） 160 140 120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 2018-012019-012020-012021-012022-01 商品房销售面积（左）当月同比〔右） 120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 截至2022年10月，百强房企全口径销售总额59,223亿元，同比下跌44.6%。 百强房企权益销售总额约41,394亿元，同比下跌45%。 百强房企操盘销售金额52,251亿元，同比下跌44%。 大部份主流房企均录得负增长，六月单月销售明显改善。六月单月销售8311亿元，环比上升 60.1%。7-10月回落至6,000亿元之水平，但高於1-5月平均值的5280亿元。 百强房企操盘销售百强房企权益销售 亿元百强房企操盘销售 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 2019-012020-012021-012022-01 操盘金额（左）当月同比（右） 同比 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 亿元百强房企权益销售 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 2019-012020-012021-012022-01 权益金额（左）当月同比（右） 同比 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 百强房企整体销售9月下跌26.5%（同比）、10月下跌31.7%。 「金九银十」主流房企中，同比正增长有：招蛇、华润、中海、金地、建发、越秀、滨江、中铁建、华发等。同比跌幅较高的有：碧桂园、绿地、旭辉、融创、新城、远洋、世茂、美的、中南、中骏、中梁等。 。 国企销情明显比较理想。 9、10月TOP50房企銷售情況 亿元 1,000 9月銷售額（左）10月銷售額（左） 同比增速 同比增速（右） 150% 800 100% 600 50% 400 0% 200 -50% - -100% 碧保万招华中金龙绿建越中滨中绿华旭融新远世电首卓保仁中华武中美路中国中中中万海力新金合金合龙桂利科商润海地湖城发秀国江国地发辉创城洋茂建开越利恒交侨汉国的劲南贸骏梁粮达伦高希科景辉生光园发地蛇置地集集中房地金集铁控股集中控集集地股集置置房城城恒置集置地集控大集堡集望集泰集创集展产口地产团团国产产茂团建股份团国股团团产份团业地地建大业团地产团股悦团团地团富团展团 产城产 规模愈大，跌幅愈小。 累计销售排名首10位之房企平均跌幅为31%、第100-200位平均約60%。 其中，保利、华润、招蛇、绿城、滨江、建发跌幅相对较低。 另外越秀地产的累计銷售同比為+12%，銷售情況远好于其他百强同业。 首50位房企销售额及同比增长（首三季） 亿元 4,000 3,600 3,200 2,800 2,400 2,000 1,600 1,200 800 400 - 銷售額（左）同比增速（右）房企销售情况 碧保万中华招金龙绿融中滨旭绿建新越华远中世首美金卓中仁中融中雅中电路华万新阳城武中龙中海时金合联宝桂利科海润商地湖城创国江辉地发城秀发洋国茂开的科越梁恒南信骏居交建劲侨达希光建汉粮光国伦代辉景发龙园发地地置蛇集集中中金集集控房控地股集铁集股置集集控置置集集乐房地集城集望城集城大集恒堡中集泰集地 90% 60% 30% 0% -30% -60% -90% -120% 展产产地口团团国国茂团团股产股产份团建团份业团团股地地团团 地产团团地产产 团建悦团大城 国团富团产 按月看情况的话，TOP10房企的修复情况最佳。 小型地方国企销售因低基数效应大幅上升，排名而跑进TOP100之中。 撇除国企影响，小型房企的销售复苏情况仍然较弱。 TOP10房企1-10月销售变动排名11-30位排名31-100位 0.0% 一二三四五六七八九十 0.0% 一二三四五六七八九十 0.0% 一二三四五六七八九十 -10.0% -10.0% -10.0% -20.0% -20.0% -20.0% -30.0% -30.0% -30.0% -40.0% -40.0% -40.0% -50.0% -50.0% -50.0% -60.0% -60.0% -60.0% 来源：克而瑞数据、安信国际来源：克而瑞数据、安信国际来源：克而瑞数据、安信国际 排名（按全口径销售）前十房企，除了恒大，其他基本不变。 排名下跌较深的，如恒大、佳兆业、奥园等，大多是出险房企。 主流房企中，以越秀地产排名升幅较佳。 房企销售排名变动 销售排名变动 2022年首三季排名排名变动（对比2021年底），红色比表上升、绿名代表下跌 1 20 40 60 80 碧保万中华招金龙绿融中滨旭绿建新越华远中世首美金卓中仁中融中雅中电路华万新阳城武中龙中海时金合联宝保祥荣富正禹佳奥建桂利科海润商地湖城创国江辉地发城秀发洋国茂开的科越梁恒南信骏居交建劲侨达希光建汉粮光国伦代辉景发龙利生盛力荣洲兆园业园发地地置蛇集集中中金集集控房控地股集铁集股置集集控置置集集乐房地集城集望城集城大集恒堡中集泰集地置集发地集集业集集 展产产地口团团国国茂团团股产股产份团建团份业团团股地地团团 地产团产 团地团建悦团大产城 国团富团产业团展产团团团团 来源：克而瑞数据、公司资料、安信国际 房企首9个月买地金额排名 保利发展华润置地中海地产招商蛇口滨江集团万科地产建发房产绿城中国越秀地产华发股份中国铁建中国金茂龙湖集团象屿集团中建东孚广州地铁葛洲坝大家房产国贸地产武汉城建中建二局城建发展深圳地铁 中交房地产 杭州城建北万置业伟星房产珠江投资兴创地产碧桂园保利置业 苏高新集团颐居建设陆家嘴 新希望地产首开股份大悦城控股金地集团电建地产大华集团 亿元 -2004006008001,0001,200 据统计，百强首9个月累计买地金额约 13,159亿元，同比下降58.5%。 拿地比率较高的以国企为主。 在房企流动性压力之影响下，不少城市在土拍时降低了集中供地门槛，规模小于去年集中供地。 从拍地的情况而言，仍然以国企为主。 百强中，国企买地金额约9,196亿元，约占70%。 根据克而瑞统计数据，百强房企2022年首9个月，按新增土储金额计算，头十位中，国企占了9席。 来源：克而瑞数据、安信国际8 房地产贷款余额截至2022年九月为532,900亿元，同比增速持续回落至3.2%。 房地产开发贷余额为126,700亿元，同比上升4.2%。 个人住房贷余额为389,100亿元，同比上升4.1%，增速从2017年开始持续回落。 2022年（首9个月）新增居民户中长期贷款为23,200亿元，2022年每月都是减增状态。 各地房贷利率最低可降至4.25%，居民户购房需求仍然偏弱。 房地产贷款余额（环比）新增居民户中长期贷款 環比 2010201120122013201420152016201720182019202020212022 房地产贷款余额 个人购房贷款余额 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% 贷款余额环比变化 亿元 9,500 7,500 5,500 3,500 1,500 (500) 新增居民户中长期贷款 2019年2020年2021年2022年 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 从去年下半年开始，在积压多时的调控，加上房企爆雷、经济放缓等因素下，房价有所下跌。多地政府尝试对其设置底线，多个城市对房产降价做出了限制。 从各线城市看，九月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%、二线城市环比下降0.2%、三线城市环比下降0.4%；一线城市二手商品住宅销售价格环比持平、二线城市环比下降0.3%、三线城市环比下降0.5%。 一线城市在新建及二手市场都较佳，低能级城市从2022年开始，价格持续下跌。 新建商品住宅价格指数（相对2017年初）二手住宅价格指数（相对2017年初） 相对 140 135 130 125 120 115 110 105 100 70个大中城市新建商品住宅价格指数 一线城市二线城市三线城市 相对 130 125 120 115 110 105 100 70个大中城市二手商品住宅价格指数 一线城市二线城市三线城市 201720182019202020212022201720182019202020212022 全国30大中城市的商品房成交套数及面积在首10个月约1,076,519套及11,744平米，同比下降 27.5%及25.5%，下跌幅度在修复中，但跌幅仍然较大。 根据高频数据显示，30大中城市六月份每周成交套数约19,440、26,300、38,300、40,900套，高于五月份平均值19,400套；每周成交面积约211万、281万、441万、454万平米，高于五月份平均值206万平米。 但七、八月回落至26,500套/315万平米之水平。 九、十月套数回升至28,000套，但面积降至284万平米之水平。 全国大中城市成交套数全国大中城市成交面积 套数 60,000 30大中城市商品房成交套数（当周值） 万平方米 600 30大中城市商品房成交面积（当周值） 50,000500 40,000400 30,000300 20,000200 10,000100 20/01 20/04 20/07 20/10 21/01 21/04 21/07 21/10 22/01 22/04 22/07 22/10 20/01 20/04 20/07 20/10 21/01 21/04 21/07 21/10 22/01 22/04 22/07 22/10 -- 今年中国房屋新开工面积进一步收缩。 根据国家统计局，首9个月房屋新开工面积比上年同期下降38%，跌幅扩大中。 自去年下半年开始，中国房屋新开工面积一直在收缩，新开工面积同比增幅从2021年7月开始转为负数，而且按月跌幅逐步增大。 累计动工对销售比在二、三月跌至1倍以下，四、五月有轻量回升，但6月又回到1倍以下。 房屋新开工面情況 30% 动工对销售比（右）12个月平均动工量同比（左） 倍 3.3 20% 10% 0% -10% -20% -30% 2.8 2.3 1.8 1.3 -40% 201220132014201520162017201820