光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年12月）：2022年居民新增存款18万亿，12月房企境内债明显放量

2023年1月13日 行业研究 2022年居民新增存款18万亿，12月房企境内债明显放量 ——光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年12月） 要点 需求侧：2022年居民新增存款17.8万亿，新增贷款3.8万亿 22年12月，居民部门新增存款28903亿元，同比增加10011亿元，环比增加 6403亿元；全年居民部门累计新增存款17.8万亿元，同比增加79400亿元 （+80.2%）。12月新增信贷14000亿元，同比增加2700亿元，环比增加1900 亿元；其中居民短贷新增-113亿元，同比减少270亿元，环比减少638亿元； 居民中长贷新增1865亿元，同比少增1693亿元，环比减少238亿元。全年新增居民中长贷2.75万亿元，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约12.9%。截至12月20日，全国首/二套房按揭利率下限分别为4.10%/4.90%。103个重点城市主流首/二套房贷利率为4.09%/4.91%，主流银行平均放款周期28天。 供给侧：增信债权工具加速落地，优质民企合理融资需求得到有序支持 22年12月房企境内外合计发债506亿元，环比+38.1%，同比+11.0%，单月净 融资-51亿元。其中境内债单月发行504亿元，单月净融资39亿元；境外发债规模回落，单月发行2亿元，单月净融资额约-90亿元。具体来看，主流国央企仍保持相对畅通融资渠道；而在央行支持下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，截至12月31日，（不完全统计）已有8家房企披露申 请“第二支箭”储架式注册发行，合计额度达1210亿元。自11月29日龙湖集团融资支持工具首单成功发行后，12月美的、金辉、碧桂园及新城加速推进。22年9/10/11月，抵押补充贷款（PSL）当月分别新增1082/1543/3675亿元为“保交楼”提供有力的资金保障。截至22年末，PSL余额为3.15万亿元，同比增长12.5%。 民企存量债务展期及重组方面，华夏幸福、融创中国、阳光城涉及已到期债券（或部分）本金以及（或）应计利息商议展期和债务重组的情况。 截至23年1月11日，C-REITs产品已增至24只。从上市日到至今的二级市场收益情况来看，除平安广州广河、中金安徽交控及华夏中国交建高速REIT破发外，其他产品全部实现正收益，其中9只股价（截至23-1-11）较上市首日涨幅超20%，平均录得涨幅14.6%。中证估值方面，截至23年1月11日，周内房地产板块的仓储物流、产业园及保障房公募REITs产品的中证估值价格整体呈上升趋势，REITs估值均值为3.52元，较上周同期均值上涨0.04元；估值收益率方面，14只REITs中证估值收益率较上周同期均值上行3.98BP，达6.35%。 投资建议：2022年地产行业政策面友好，多方释放积极信号，明确提出房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振了行业信心；需求侧来看，5年期LPR连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温。疫情管控优化，房地产供需回暖可期，资本市场关注度提升明显，投资建议关注三条主线：1）持续看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，推荐保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2）持续看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，推荐万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股等；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率，推荐华润置地、上海临港等。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等 房地产（地产开发）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报20230106建立首套房贷利率动态调整机制，常态化挂钩房价走势——对房贷利率政策的点评20221227确保房地产市场平稳发展，防范化解 优质头部房企风险——对2022中央经济工作会议房地产相关内容的点评 20221225多城增加“两集中”供地批次，主流房企拿地仍维持谨慎——百城土地成交月度跟踪报告（2022年11月） 20221215房地产公募REITs将成为新发展模式的重要抓手——对《扩大内需战略规划纲要 （2022－2035年）》房地产相关内容的点评20221214增信债权工具有效落地，商业不动产REITs研究加速——光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年11月） 目录 1、重点政策跟踪4 2、需求侧：2022年居民新增存款17.8万亿，新增贷款3.8万亿7 22.1、居民新增存款情况及主要数据图表7 22.2、居民新增贷款情况及主要数据图表7 3、供给侧：增信债权工具加速落地，优质民企合理融资需求得到有序支持10 3.1、房企融资情况及主要数据图表11 3.2、主流房企融资情况和存量债券跟踪15 4、房地产行业公募REITs情况跟踪18 5、投资建议20 6、风险分析21 附录：重点上市公司列表22 图目录 图1：居民部门新增人民币存款单月值/累计值7 图2：居民部门新增人民币存款当月变动/累计变动7 图3：居民/企业部门新增人民币贷款单月值（亿元）8 图4：居民/企业部门新增人民币贷款累计值（亿元）8 图5：居民部门新增短贷/中长贷当月值（亿元）9 图6：居民部门新增短贷/中长贷当月同比9 图7：居民部门新增短贷/中长贷累计值（亿元）9 图8：居民部门新增短贷/中长贷累计同比9 图9：贷款市场报价利率(LPR):5年（%）10 图10：房企境内债券单月发行/到期/净融资（亿元）12 图11：房企境内债券累计发行/到期/净融资（亿元）12 图12：房企境内债按类型拆分（2015-2022）12 图13：内房海外债券单月发行/到期/净融资13 图14：内房海外债券累计发行/到期/净融资13 图15：房企单季境内发债、海外发债、境内到期、海外到期金额13 图16：房地产集合信托单月成立规模及同比增速14 图17：房地产集合信托累计成立规模及同比增速14 图18：资金信托余额及房地产信托余额（截至2022Q3）14 图19：房地产信托余额同比及占比（截至2022Q3）14 图20：MarkitiBoxx债券指数（2021年1月1日定基100）15 图21：MarkitiBoxx债券指数（2022年1月1日定基100）15 图22：抵押补充贷款(PSL)当月新增（亿元）15 图23：抵押补充贷款(PSL)期末余额（亿元）15 表目录 表1：近期房地产需求侧重要政策5 表2：近期房地产供给侧重要政策5 表3：近期公募REITs重要政策6 表4：主流房企境内债发行情况16 表5：主流房企境外债发行情况17 表6：优质民企存量债务情况跟踪17 表7：部分民企的存量债务展期及重组情况跟踪17 表8：基础设施公募REITs二级市场表现18 表9：房地产相关REITs估值情况20 表10：申报审批中公募REITs项目20 表11：行业重点上市公司的盈利预测、估值与评级22 1、重点政策跟踪 房地产政策方面 2022年，从中央到地方的各级政府对房地产行业政策支持力度均较强，房地产调控由释放维稳信号步入出台更为积极的支持措施： 2月24日住建部提出满足合理的改善型购房需求；3月5日全国两会支持更好满足合理住房需求；4月29日政治局会议定调支持各地从当地实际出发完善房地产政策；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策；7月28日政治局会议定调保交楼；8月中旬住建部等联合出台措施支持已售逾期难交付住宅项目交付；9月23日银保监会相关部门负责人表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转；9月29日央行、银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策，对于居民合理购房需求的信贷（“第一支箭”）支持力度进一步增强；9月30日财政部明确支持居民换购住房个税优惠；11月8日，在央行支持下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，以“第二支箭”支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资；11月23日，央行及银保监会官方发布“金融十六条”；11月28日，证监会官网发布《证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问》，文中提及决定在房地产企业股权融资方面调整优化5项措施（“第三支箭”），此外政策首次提及“鼓励优质房企依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行REITs”，为公募REITs在房地产存量资产上撬动投资价值打开空间。 22年12月“三只箭”相关支持政策进一步推进，包括12月7日央行提出用好“保交楼”专项借款和民营企业债券融资支持工具等各项政策，加大对房地产企业和建筑企业的贷款投放力度，支持房地产市场平稳健康发展；12月15-16日，中央经济工作会议谈及“满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”等；12月23日银保监会提出扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”工作，稳定房地产开发贷款投放，积极满足优质头部房企合理融资需求，做好房地产并购融资支持等。 23年1月5日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制；住建部部长接受专访时表态对于购买第一套住房的要大力支持。三部委同时发布需求侧居民购房按揭利好。 22年虽全年5年期以上LPR已下调3次，累计下调35bp，但就需求端房贷利率放松的直接表态还是近来首次。此次提出的建立首套住房商贷利率政策动态调整长效机制较22年9月房贷利率政策突破时间限制，引导各地政府在因城施策上用足用好政策工具箱，将住房贷款利率政策与新建住房价格走势常态化挂钩，基于市场需求动态调整的利率政策预期将更好支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。此外，此次住建部部长表态为23年需求侧在银行信贷利率支持角度上打开空间，部分需求疲软城市预期将通过进一步下调首套房贷利率水平，降低居民月供压力，释放内需和消费潜力。 公募REITs政策方面 我国公募REITs市场建设力度加大，2022年年初以来相关支持政策相继推出，REITs市场利好不断。 值得注意的是，2022年5月25日，国办发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，为国家层面首次以书面方式对REITs的重要性进行确认。3月18日，证监会发文提出正在研究制定基础设施REITs扩募规则；5月31日，在证监会指导下，沪深两市证券交易所制定发布《新购入基础设施项目（试行）》，支持上市REITs通过扩募等方式收购资产；9月末公募REITs首批扩募申请正式启动；12月初，首批申请扩募的5单REITs同步收到交易所第一轮反馈意见；12月8日，证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛上提出“研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”；12月25日，国家发改委投资司副司长韩志峰在第七届“中国PPP论坛”上表示2023 年基础设施REITs很可能会进入快速发展期，希望到2023年年底，基础设施REITS发行能够超过60支，总发行规模超过2000亿元。 表1：近期房地产需求侧重要政策 时间部门政策/事件/会议名称主要内容 2022-12-06中共中央政治局政治局会议会议指出，明年要坚持稳字当头、稳中求进，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强各类 政策协调配合，优化疫情防控措施，形成共促高