光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告：7月居民融资需求疲软，保租房公募REITs快速扩容

——光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年7月） 需求侧：传统商品房销售淡季下7月居民融资需求遇冷，中长贷回落明显 7月，居民部门新增存款-3,380亿元，同比增加10,220亿元，环比减少28,119亿元（-113.66%）。7月，新增信贷6,790亿元，同比减少4,010亿元；7月居民短贷新增-269亿元，同比少增354亿元；居民中长贷新增1,486亿元，同比少增2,488亿元。1-7月累计新增居民中长贷1.71万亿，同比增速为-55.4%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约11.9%（2021年全年水平为30.5%）。 截至7月20日，5年期LPR报价为4.45%，全国首套房按揭利率下限4.25%，全国二套房按揭利率下限5.05%。截至7月20日，贝壳研究院发布的103个重点城市主流首套房贷利率为4.35%，主流二套房贷利率为5.07%，分别较上月回落7、2个基点；本月平均放款周期为25天，比上月回落4天。 供给侧：融资端传递破冰信号，7月境内外债发行边际回暖 7月房企境内外单月合计发债1017亿元，环比+80.6%，同比+3.3%，单月净融资-58亿元。其中7月境内发债较6月有所增加，单月发行603亿元，单月净融资-81亿元；7月境外发债414亿元，环比增加591.3%，同比上升24.2%，单月净融资额约23亿元。具体来看，主流房企中万科、保利发展、中国金茂、华润置地成功新发境内债；境外债券方面，主流房企中富力地产完成境外债融资。 存量债务方面，龙湖集团赎回2022年7月13日到期的优先票据，本金为4.5亿美金，息票率为3.875%。金地将以市场化方式在二级市场购买公司债券及债务融资工具，首期规模均不超过10亿元。新城控股偿还2亿规模的美元债。 民企存量债务展期及重组方面，花样年、荣盛地产、富力地产、中南建设涉及已到期债券（或部分）本金以及（或）应计利息商议展期情况。 公募REITs方面，截至8月12日，我国上市公募REITs产品增至14只。从二级市场收益情况来看，除平安广州广河REIT外，其他产品全部实现正收益，其中9只股价较上市首日涨幅超20%，平均录得涨幅24.2%；从流动性来看，受益于近日首批公募REITs迎来解禁，自由流通份额得到提升，日均换手率录得2.03%。 截至8月12日，仍有三只公募REITs项目处于申报审批过程中，其中华夏合肥高新创新产业园封闭式基础设施证券投资基金于2022年7月21日申报，当前状态为“已受理”；其余两个项目处于“已反馈”状态中。 投资建议：1）2022开年以来，多方释放资金面积极信号，5年期LPR下调20bp，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能，但房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。3）2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3月5日全国两会报告“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，4月29日中央政治局会议高层定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，购房促需求进入实质性执行阶段；后续随着疫情好转，房地产行业供需恢复可期。 4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 1、需求侧：传统商品房销售淡季下7月居民融资需求遇冷，居民中长贷回落明显 1）2022年7月，居民部门新增存款-3,380亿元，同比增加10,220亿元，环比减少28,119亿元（-113.66%）。 2）2022年7月，新增信贷6,790亿元，同比少增4,010亿元（-37.1%），环比少增21,310亿元（-75.84%）。 3）2022年7月，居民短贷新增-269亿元，同比少增354亿元，环比少增4,551亿元；居民中长贷新增1,486亿元，同比少增2,488亿元，环比少增2,681亿元； 2022年1-7月累计新增居民中长贷1.71万亿，同比增速为-55.4%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约11.9%（2021年全年水平为30.5%）。 4）7月28日，中共中央政治局召开会议，首提“保交楼”，将“压实地方政府责任、保交楼、稳民生”重要性拉到国家政治高度，对稳定市场信心，稳定预期提供有利政策保证。 5）7月7日，住建部、国家发改委发布《关于印发“十四五”全国城市基础设施建设规划的通知》，对“十四五”期间统筹推进城市基础建设作出全面系统安排。 6）6月7日，国务院发布《关于“十四五”新型城镇化实施方案的批复》，提出加快构建新发展格局，以推动城镇化高质量发展为主题，以转变城市发展方式为主线，以体制机制改革创新为根本动力，以满足人民日益增长的美好生活需要为根本目的，统筹发展和安全，深入推进以人为核心的新型城镇化战略。 7）5月25日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，其中包括保障性租赁住房和老旧小区改造。 8）5月15日，人民银行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，主要内容包括下调首套按揭下限，省级自主确定加点下限。 9）2022年4月29日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作,习近平总书记主持会议。会议提出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。后续随着疫情好转,各地“因城施策”完善政策,房地产行业供需恢复可期。 10）2022年4月24日，住建部党组召开理论学习中心组学习(扩大)会议，提出要高度重视房地产领域风险，防范化解城乡建设领域风险，坚决守住不发生系统性风险的底线。 11）2022年4月18日，央行、外汇局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，提出要求要因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。 12）2022年3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议。会议表示，对于房地产市场要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。同日央行、银保监会、证监会、外汇局、财政部也都分别作出表态，重点围绕着防范化解房地产市场风险，积极推动房地产行业转变发展方式，促进房地产业良性循环和健康发展等方面。 1.1、居民新增存款情况及主要数据图表 1.1.1、居民新增存款情况 2022年7月，居民部门新增存款-3,380亿元，同比增加10,220亿元，环比减少28,119亿元（-113.66%）。 2022年1-7月，居民部门累计新增存款9.99万亿元，同比增加39,020亿元（+64.1%）。 1.1.2、主要数据图表 2022年7月，居民部门新增存款-3,380亿元（6月为24,739亿元），环比-113.66%。 1-7月，居民部门累计新增存款9.99万亿元，同比增加39,020亿元（+64.1%）。 图1：居民部门新增人民币存款单月值/累计值 图2：居民部门新增人民币存款当月变动/累计变动 1.2、居民新增贷款情况及主要数据图表 1.2.1、居民新增贷款情况 2022年7月新增信贷6,790亿元，同比减少4,010亿元（-37.1%），环比减少21,310亿元（-75.84%）。其中企业部门新增2,877亿元，同比减少1,457亿元（-33.6%），环比减少19,239亿元（-87.0%）；居民部门新增1,217亿元，同比减少2,842亿元（-70.0%），环比减少7,265亿元（-85.7%）。 2022年1-7月新增人民币贷款14.36万亿元，同比增加3.8%（2021年全年+1.6%）。其中企业部门累计新增11.7万亿元，同比增加32.8%（2021年全年-1.2%），占比约81.4%（2021年全年占比60.3%）；居民部门累计新增2.30万亿元，同比减少53.8%（2021年全年+0.6%），占比16.0%（2021年全年占比39.7%）。 拆分居民部门来看，7月单月居民短贷新增-269亿元，同比减少354亿元，环比减少4,551亿元；居民中长贷新增1,486亿元，同比少增2488亿元，环比少增2,681亿元。 2022年1-7月累计新增居民中长贷1.71万亿，同比增速为-55.4%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约11.9%（2021年全年水平为30.5%）。 1.2.2、主要数据图表 2022年7月单月新增人民币贷款6,790亿元，同比减少4,010亿元（-37.1%），环比减少21,310亿元（-75.84%）。其中： 居民部门新增1,217亿元，同比减少2,842亿元（-70.0%），环比减少7,265亿元（-85.7%）。企业部门新增2,877亿元，同比减少1,457亿元（-33.6%），环比减少19,239亿元（-87.0%）。 2022年1-7月新增人民币贷款14.36万亿元，同比增加3.8%，其中： 居民部门累计新增2.30万亿，同比减少53.8%，居民部门新增贷款占人民币贷款增量的比重约16.0%（2021年全年为39.7%）。 企业部门累计新增11.7万亿，同比增加32.8%，企业部门新增贷款占人民币贷款增量的比重约81.4%（2021年全年为60.3%）。 图3：居民/企业部门新增人民币贷款单月值 图4：居民/企业部门新增人民币贷款累计值 具体拆分居民部门信贷数据，2022年7月单月居民短贷新增-269亿元，同比减少354亿元，环比减少4,551亿元；7月单月居民中长贷新增1,486亿元，同比少增2,488亿元，环比少增2,681亿元。 图5：居民部门新增短贷/中长贷当月值（亿元） 图6：居民部门新增短贷/中长贷当月同比 2022年1-7月居民短贷累计5,940亿元，同比增速为-48.7%；累计新增居民中长贷17,086亿元，同比增速为-55.4%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约11.9%（2021年全年水平为30.5%）。 图7：居民部门新增短贷/中长贷累计值（亿元） 图8：居民部门新增短贷/中长贷累计同比 截至2022年7月20日，5年期LPR报价为4.45%，全国首套房按揭利率下限5年期LPR-20bp即4.25%，全国二套房按揭利率下限为5年期LPR+60bp即5.05%。 截至2022年7月20日，贝壳研究院发布的103个重点城市主流首套房贷利率为4.35%，主流二套房贷利率为5.07%，分别较上月回落7、2个基点；本月平均放款周期为25天，比上月回落4天。 图9：贷款市场报价利率(LPR):5年（%） 图10：103个重点城市主流首套房贷利率及平均放款周期天数 2、供给侧：7月境内外债发行边际回暖 2022年7月房企境内外单月合计发债1017亿元，环比+80.6%（6月+9.3%），同比+3.3%（6月-36.8%），单月净融资-58亿元（6月-331亿元）。其中7月境内发债较6月有所增加，单月发行603亿元（6月503亿元），同比减少7.4%（6月-16.7%），单月净融资-81亿元；7月境外发债规模亦有所提升，单月发行414亿元，环比增加591.3%，同比上升24.2%（6月-79.1%），单月净融资额约23亿元（6月为-3