房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告(2022年9月)：居民中长贷边际改善，REITs扩募进行时

——光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年9月） 需求侧：9月房地产销售同比降幅收窄带动居民中长贷边际改善 9月，居民部门新增存款23,894亿元，同比增加3,232亿元，环比多增15,608亿元。9月，新增信贷24,700亿元，同比增加8100亿元，环比增加12,200亿元；9月居民短贷新增3,038亿元，环比增加1,116亿元；居民中长贷新增3,456亿元，环比多增798亿元。1-9月累计新增居民中长贷2.32万亿元，同比-50.8%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约12.8%（2021年全年水平为30.5%）。 截至9月20日，5年期LPR报价为4.3%，全国首套房按揭利率下限4.10%，二套房按揭利率下限4.90%。9月贝壳监测的103个重点城市主流首套房贷利率4.15%，二套利率4.91%；首套利率环比下行17BP，二套利率环比下行15BP。 供给侧：融资端传递破冰信号，9月境内外债发行规模回暖 9月房企境内外单月合计发债604亿元，环比+61.8%，同比-10.7%，单月净融资-172亿元。其中9月境内发债较8月有所回升，单月发行462亿元，单月净融资-44亿元；9月境外发债142亿元，环比上升3296.2%，同比下降46.4%，单月净融资额约-128亿元。具体来看，主流房企中华润置地、招商蛇口、中国金茂、美的置业成功新发境内债；境外债券方面，主流房企中合景泰富、珠光控股等成功新发境外债。 民企存量债务展期及重组方面，花样年、正荣地产、华夏幸福涉及已到期债券（或部分）本金以及（或）应计利息商议展期和债务重组的情况。 公募REITs方面，截至10月13日，我国上市公募REITs产品增至17只。从二级市场收益情况来看，除平安广州广河REIT外，其他产品全部实现正收益，其中12只股价较上市首日涨幅超20%，平均录得涨幅26.4%。 截至2022年10月13日，根据上交所及深交所项目动态披露，仍有两只公募REITs项目处于申报审批过程中，其中华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金于9月23日申报，当前状态为“已反馈”；华夏和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金于9月14日申报，当前状态为“已问询”。 投资建议：1）2022开年以来，多方释放积极信号，5年期LPR连续下调，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍在持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能。3）2月24日住建部提出满足合理的改善型购房需求，3月5日全国两会“支持商品房市场更好满足合理住房需求”，4月29日政治局会议定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，“因城施策”购房促需求进入实质性执行阶段；7月28日政治局会议定调“保交楼”；8月中旬住建部、财政部、央行等联合出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目交付；9月23日银保监会相关部门负责人表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。预期后续随着疫情好转，悲观情绪逐步修复，房地产行业供需回暖可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 1、需求侧：9月房地产销售同比降幅收窄带动居民中长贷边际改善 1)2022年9月，居民部门新增存款23,894亿元，同比增加3,232亿元，环比多增15,608亿元(+188.37%)。 2)2022年9月，新增信贷24,700亿元，同比增加8,100亿元（+48.8%），环比增加12,200亿元（+97.6%）。 3)2022年9月，居民短贷新增3,038亿元，同比少增181亿元(-5.6%)，环比增加1,116亿元；居民中长贷新增3,456亿元，同比少增1,211亿元（-25.9%），环比多增798亿元；2022年1-9月累计新增居民中长贷2.32万亿元，同比增速为-50.8%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约12.8%（2021年全年水平为30.5%）。 4)9月30日，财政部、税务总局公告，明确支持居民换购住房有关个人所得税政策。 5)9月29日，央行、银保监会通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。 6)9月23日，银保监会相关负责人表示，在防范化解金融风险方面，当前房地产金融化泡沫化势头已得到实质性扭转。近期，银保监会积极推动支持“保交楼、稳民生”，国开行已向沈阳市支付“保交楼”首笔专项借款。 7)9月15日国有大行不同程度下调定期存款利率，本次下调是自2015年10月24日以来首次，意义重大，利于积极引导社会资金流向投资、消费领域，促进经济发展。 8)8月24日，国务院常务会议提出“允许地方一城一策灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善型住房需求”，进一步降低购房者还款压力。 9)7月28日，中共中央政治局召开会议，首提“保交楼”，将“压实地方政府责任、保交楼、稳民生”重要性拉到国家政治高度，对稳定市场信心，稳定预期提供有利政策保证。 10)7月7日，住建部、国家发改委发布《关于印发“十四五”全国城市基础设施建设规划的通知》，对“十四五”期间统筹推进城市基础建设作出全面系统安排。 11)6月7日，国务院发布《关于“十四五”新型城镇化实施方案的批复》，提出加快构建新发展格局，以推动城镇化高质量发展为主题，以转变城市发展方式为主线，以体制机制改革创新为根本动力，以满足人民日益增长的美好生活需要为根本目的，统筹发展和安全，深入推进以人为核心的新型城镇化战略。 12)5月25日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，其中包括保障性租赁住房和老旧小区改造。 13)5月15日，人民银行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，主要内容包括下调首套按揭下限，省级自主确定加点下限。 14)2022年4月29日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作,习近平总书记主持会议。会议提出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。后续随着疫情好转,各地“因城施策”完善政策,房地产行业供需恢复可期。 15)2022年4月24日，住建部党组召开理论学习中心组学习(扩大)会议，提出要高度重视房地产领域风险，防范化解城乡建设领域风险，坚决守住不发生系统性风险的底线。 16)2022年4月18日，央行、外汇局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，提出要求要因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。 17)2022年3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议。会议表示，对于房地产市场要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。同日央行、银保监会、证监会、外汇局、财政部也都分别作出表态，重点围绕着防范化解房地产市场风险，积极推动房地产行业转变发展方式，促进房地产业良性循环和健康发展等方面。 1.1、居民新增存款情况及主要数据图表 1.1.1、居民新增存款情况 2022年9月，居民部门新增存款23,894亿元，同比增加3,232亿元，环比多增15,608亿元。 2022年1-9月，居民部门累计新增存款13.21万亿元，同比增加47,200亿元（+55.6%）。 1.1.2、主要数据图表 2022年9月，居民部门新增存款23,894亿元（8月为8,286亿元），环比多增15,608亿元。1-9月，居民部门累计新增存款13.21万亿元，同比增加47,200亿元（+55.6%）。 图1：居民部门新增人民币存款单月值/累计值 图2：居民部门新增人民币存款当月变动/累计变动 1.2、居民新增贷款情况及主要数据图表 1.2.1、居民新增贷款情况 2022年9月新增信贷24,700亿元，同比增加8100亿元（+48.8%），环比增加12,200亿元（+97.6%）。其中企业部门新增19,173亿元，同比多增9,370亿元（+95.6%），环比增加10,423亿元（+119.1%）；居民部门新增6,503元，同比减少1,383亿元（-17.5%），环比增加1,923亿元（+42.0%）。 2022年1-9月新增人民币贷款18.08万亿元，同比增加8.2%（2021年全年+1.6%）。其中企业部门累计新增14.5万亿元，同比增加38.2%（2021年全年-1.2%），占比约80.1%（2021年全年占比60.3%）；居民部门累计新增3.4万亿元，同比减少46.3%（2021年全年+0.6%），占比18.9%（2021年全年占比39.7%）。 拆分居民部门来看，9月单月居民短贷新增3,038亿元，同比少增181亿元(-5.6%)，环比增加1,116亿元；居民中长贷新增3,456亿元，同比少增1,211亿元（-25.9%），环比多增798亿元。 2022年1-9月累计新增居民中长贷2.32万亿元，同比增速为-50.8%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约12.8%（2021年全年水平为30.5%）。 1.2.2、主要数据图表 2022年9月单月新增人民币贷款24,700亿元，同比增加8100亿元（+48.8%），环比增加12,200亿元（+97.6%）。其中： 居民部门新增6,503亿元，同比减少1,383亿元（-17.5%），环比增加1,923亿元（+42.0%）。企业部门新增19,173亿元，同比多增9,370亿元（+95.6%），环比增加10,423亿元（+119.1%）。 2022年1-9月新增人民币贷款18.08万亿元，同比增加8.2%，其中： 居民部门累计新增3.4万亿元，同比减少46.3%，居民部门新增贷款占人民币贷款增量的比重约18.9%（2021年全年为39.7%）。 企业部门累计新增14.5万亿元，同比增加38.2%，企业部门新增贷款占人民币贷款增量的比重约80.1%（2021年全年为60.3%）。 图3：居民/企业部门新增人民币贷款单月值 图4：居民/企业部门新增人民币贷款累计值 具体拆分居民部门信贷数据，2022年9月单月居民短贷新增3,038亿元，同比少增181亿元(-5.6%)，环比增加1,116亿元；9月单月居民中长贷新增3,456亿元，同比少增1,211亿元(-25.9%)，环比多增798亿元。 图5：居民部门新增短贷/中长贷当月值（亿元） 图6：居民部门新增短贷/中长贷当月同比 2022年1-9月居民短贷累计10,900亿元，同比增速为-33.1%；累计新增居民中长贷23,200亿元，同比增速为-50.8%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约12.8%（2021年全年水平为30.5%）。 图7：居民部门新增短贷/中长贷累计值（亿元） 图8：居民部门新增短贷/中长贷累计同比 截至2022年9月20日，5年期LPR报价为4.3%，全国首套房按揭利率下限5年期LPR-20bp即4.10%，全国二套房按揭利率下限为5年期LPR+60bp即4.90%。 图9：贷款市场报价利率(LPR):5年（%） 根据贝壳研究院统计数据显示，2022年9月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%，二套利率为4.91%；首套利率