光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年10月）：10月居民信贷增长乏力，国内首单房企保障房REIT正式获批

2022年11月15日 行业研究 10月居民信贷增长乏力，国内首单房企保障房REIT正式获批 ——光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年10月） 要点 需求侧：房地产销售金九银十不及预期，居民端按揭贷款增长乏力 2022年10月，居民部门新增存款-5,103亿元，同比增加6,997亿元，环比少增 28,997亿元（-121.4%）。10月新增信贷6,152亿元，同比减少2,110亿元，环 比少增18,548亿元；居民短贷新增-512亿元，同比少增938亿元，环比减少3550 亿元；居民中长贷新增332亿元，同比少增3,889亿元，环比少增3,124亿元； 2022年1-10月累计新增居民中长贷2.35万亿元，同比增速为-50.2%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约12.6%（2021年全年水平为30.5%）。 截至10月20日，5年期LPR报价为4.3%，全国首套房按揭利率下限4.10%，全国二套房按揭利率下限4.90%。10月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率4.12%，二套利率4.91%；分别环比下行3BP、环比持平。 供给侧：10月发债主体仍以国央企为主，民企融资端传递破冰信号 10月房企境内外单月合计发债427亿元，环比-29.4%，同比+48.2%，单月净融资-519亿元。其中10月境内债单月发行398亿元，单月净融资-123亿元；10月境外发债规模亦明显回落，单月发行29亿元，环比减少79.9%，同比下降71.7%，单月净融资额约-395亿元。具体来看，房企中招商蛇口、中国海外发展、万科、首开股份等成功新发境内债；朗诗绿色管理、远洋集团成功新发境外债。 民企存量债务展期及重组方面，华夏幸福及金科股份涉及已到期债券（或部分）本金以及（或）应计利息商议展期和债务重组的情况。 公募REITs方面，截至11月11日，我国上市公募REITs产品已增至20只。从收益情况来看，除平安广州广河、浙商沪杭甬及华夏中国交建高速REIT外，其他产品全部实现正收益，其中15只股价（截至2022-11-11）较上市首日涨幅超20%，平均录得涨幅23.6%，二级市场价格虽有所回调，但较发行价涨幅依旧可观。截至11月13日，根据上交所及深交所项目动态披露，仍有2只公募REITs项目处于申报审批过程中；此外另有三只REITs审批已通过，即将正式上市发行。 投资建议：1）2022开年以来，多方释放积极信号，5年期LPR连续下调，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍在持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能。3）2月24日住建部提出满足合理的改善型购房需求，3月5日全国两会“支持商品房市场更好满足合理住房需求”，4月29日政治局会议定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升；7月28日政治局会议定调“保交楼”；8月中旬住建部、财政部、央行等联合出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目交付；9月23日银保监会相关部门负责人表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转；9月29日央行、银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策；9月30日财政部明确支持居民换购住房个税优惠，政策利好频发，促需求进入实 质性阶段。预期后续随着疫情好转，悲观情绪逐步修复，房地产行业供需回暖可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、 中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 房地产（地产开发）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报20221115预售资金监管再优化，给予优质房企经营资金自主权支持——关于预售监管资金政策的点评 20221113房地产融资再获宽松支持，推动行业平稳健康发展——关于央行等部门对金融支持地产16条措施的点评 20221112多重利好叠加，房地产板块情绪高涨 ——对11月11日房地产板块大涨的点评 20221110深圳首批人才房启动配售，加大多主体、多渠道住房供给力度——对深圳房地产政策的点评 20221104《上海市住房租赁条例》公开征求意见，积极培育和发展住房租赁市场——对上海房地产政策的点评 图目录 图1：居民部门新增人民币存款单月值/累计值4 图2：居民部门新增人民币存款当月变动/累计变动4 图3：居民/企业部门新增人民币贷款单月值5 图4：居民/企业部门新增人民币贷款累计值5 图5：居民部门新增短贷/中长贷当月值（亿元）6 图6：居民部门新增短贷/中长贷当月同比6 图7：居民部门新增短贷/中长贷累计值（亿元）6 图8：居民部门新增短贷/中长贷累计同比6 图9：贷款市场报价利率(LPR):5年（%）7 图10：103个重点城市主流首套房贷利率及平均放款周期天数7 图11：房企境内债券单月发行/到期/净融资（亿元）9 图12：房企境内债券累计发行/到期/净融资（亿元）9 图13：房企境内债按类型拆分（2015-2022）9 图14：内房海外债券单月发行/到期/净融资10 图15：内房海外债券累计发行/到期/净融资10 图16：房企单季境内发债、海外发债、境内到期、海外到期金额10 图17：房地产集合信托单月成立规模及同比增速11 图18：房地产集合信托累计成立规模及同比增速11 图19：资金信托余额及房地产信托余额（截至2021Q4）11 图20：房地产信托余额同比及占比（截至2021Q4）11 图21：MarketiBoxx债券指数（2021年1月1日定基100）12 图22：MarketiBoxx债券指数（2022年1月1日定基100）12 表目录 表1：主流房企境内债发行情况12 表2：主流房企境外债发行情况13 表3：部分民企的存量债务展期及重组情况跟踪14 表4：近期基础设施公募REITs重要政策15 表5：基础设施公募REITs首批扩募情况15 表6：基础设施公募REITs二级市场表现17 表7：申报审批中公募REITs项目17 表8：行业重点上市公司的盈利预测、估值与评级19 1、需求侧：房地产销售金九银十不及预期，居民端按揭贷款增长乏力 1)2022年10月，居民部门新增存款-5,103亿元，同比增加6,997亿元，环比少增28,997亿元（-121.4%）。 2)2022年10月，新增信贷6,152亿元，同比减少2,110亿元（-25.5%），环 比少增18,548亿元（-75.1%）。 3)2022年10月，居民短贷新增-512亿元，同比少增938亿元(-220.2%)，环比 减少3550亿元；居民中长贷新增332亿元，同比少增3,889亿元（-92.1%）， 环比少增3,124亿元；2022年1-10月累计新增居民中长贷2.35万亿元，同比增速为-50.2%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约12.6%（2021年全年水平为30.5%）。 4)11月8日，在央行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。 5)10月18日，中共二十大报告中，在“增进民生福祉，提高人民生活品质”的大框架下阐述了房地产发展方向，具体提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。 6)9月30日，财政部、税务总局公告，明确支持居民换购住房有关个人所得税政策。 7)9月29日，央行、银保监会通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。 8)9月23日，银保监会相关负责人表示，在防范化解金融风险方面，当前房地产金融化泡沫化势头已得到实质性扭转。近期，银保监会积极推动支持“保交楼、稳民生”，国开行已向沈阳市支付“保交楼”首笔专项借款。 9)9月15日国有大行不同程度下调定期存款利率，本次下调是自2015年10月24日以来首次，意义重大，利于积极引导社会资金流向投资、消费领域，促进经济发展。 10)8月24日，国务院常务会议提出“允许地方一城一策灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善型住房需求”，进一步降低购房者还款压力。 11)7月28日，中共中央政治局召开会议，首提“保交楼”，将“压实地方政府责任、保交楼、稳民生”重要性拉到国家政治高度，对稳定市场信心，稳定预期提供有利政策保证。 12)7月7日，住建部、国家发改委发布《关于印发“十四五”全国城市基础设施建设规划的通知》，对“十四五”期间统筹推进城市基础建设作出全面系统安排。 13)6月7日，国务院发布《关于“十四五”新型城镇化实施方案的批复》，提出加快构建新发展格局，以推动城镇化高质量发展为主题，以转变城市发展方式为主线，以体制机制改革创新为根本动力，以满足人民日益增长的美好生活需要为根本目的，统筹发展和安全，深入推进以人为核心的新型城镇化战略。 14)5月25日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，其中包括保障性租赁住房和老旧小区改造。 15)5月15日，人民银行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，主要内容包括下调首套按揭下限，省级自主确定加点下限。 16)2022年4月29日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作,习近平总书记主持会议。会议提出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。后续随着疫情好转,各地“因城施策”完善政策,房地产行业供需恢复可期。 17)2022年4月24日，住建部党组召开理论学习中心组学习(扩大)会议，提出要高度重视房地产领域风险，防范化解城乡建设领域风险，坚决守住不发生系统性风险的底线。 18)2022年4月18日，央行、外汇局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，提出要求要因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。 19)2022年3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议。会议表示，对于房地产市场要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。同日央行、银保监会、证监会、外汇局、财政部也都分别作出表态，重点围绕着防范化解房地产市场风险，积极推动房地产行业转变发展方式，促进房地产业良性循环和健康发展等方面。 1.1、居民新增存款情况及主要数据图表 1.1.1、居民新增存款情况 2022年10月，居民部门新增存款-5,103亿元，同比增加6,997亿元，环比少 增28,997亿元。 2022年1-10月，居民部门累计新增存款12.7万亿元，同比增加54,197亿元 （+74.4%）。 1.1.2、主要数据图表 2022年10月，居民部门新增存款-5,103亿元，同比增加6,997亿元，环比少 增28,997亿元。2022年1-10月，居民部门累计新增存款12.7万亿元，同比增 加54,197亿元（+74.4%）。 图1：居民部门新增人民币存款单月值/累计值图2：居民部门新增人民币存款当月变动/累计变动 资料