光大房地产行业流动性跟踪报告（2021年12月）：2021年新增居民中长贷超6万亿，房企融资逐步向境内回归

需求侧：2021年12月新增居民中长贷同比由正转负，新增居民短贷下滑 2021年12月，单月新增居民短贷157亿元,同比-86.3%（11月-39.0%）；2021年全年累计新增居民短贷1.84万亿元，同比增速为-4.2%。 2021年12月，单月新增居民中长贷3,558亿元，同比-19.0%（11月+15.3%）； 2021年全年累计新增居民中长贷6.08万亿，同比+2.2%（对比1-11月+3.9%，2020全年同比+9.2%），累计新增居民中长贷占新增贷款的比重为30.5%（1-11月同口径数据为30.4%，2020年全年为30.3%）。 2021年12月20日央行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目，利于化解行业金融风险，保障购房者合法权益，促进房地产行业的平稳有序和健康发展。 供给侧：12月境内发债规模小幅改善，美元债一级市场持续遇冷 2021年12月，房企境内外单月合计发债456亿元，环比-6.5%（11月+69.4%），同比-39.0%（11月-48.8%），单月净融资-283亿元（11月-201亿元）；境内债发行较11月略有增加，环比+1.1%至433亿元，单月净融资-155亿元；美元债一级发行规模持续下滑，单月发行23亿元，环比-61.2%（11月-41.2%），同比-84.8%（11月-84.3%），单月净融资约-127亿元（11月为-91亿元）。 2021年12月，房地产集合信托成立金额约233亿元，同比-62.1%，占单月集合信托成立规模的比重为19.4%，较11月略有提升。 2021年12月10日中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会，将重点支持符合房地产调控政策的企业注册发行中长期限的债务融资工具，募集资金优先用于补充已售在建项目的资金缺口、以及用于房地产项目或资产的股权收购。房企境内融资环境持续改善，12月高资质房企发债利率总体较前期下降。 境外融资环境仍处悲观预期中，中资美元地产债在经历了2021年四季度的小幅反弹后，2022年开年至今仍走弱；房企融资逐步向境内回归。 投资建议：2021年9月24日央行定调“两维护”，10月15日释疑“α风险”暴露和“β系数”健康稳定；12月20日央行明确支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目，恒大等房企的“α风险”修复进入执行阶段。2021年四季度以来，房地产行业流动性持续修复，开发贷和按揭贷持续回暖；央行全面降准0.5个百分点，释放长期资金1.2万亿元，对“杠杆稳健型”民企地产更为利好；中央政治局会议提出房地产市场健康发展和良性循环，中央经济工作会议重申“房住不炒”再提“因城施策”，我们认为部分区域的购房限制措施将逐步退出，加快农业转移人口市民化，支持居民合理购房需求。 2022年开年，房地产板块迎来“开门红”，优质龙头房企表现出色；截至1月13日收盘，万科A上涨8.96%，万科企业上涨11.08%，中国海外发展上涨 19.99%，中国金茂上涨10.79%；我们认为随着2022年一季度降息预期的增强，居民改善型住房按揭贷款的信贷投放有望得到进一步支持，资本市场对优质龙头房企的关注度和信心将进一步提升。重点推荐万科A/万科企业、保利发展、中国金茂、中国海外发展、华润置地、新城控股；建议关注金地集团、招商蛇口、金科股份、龙湖集团。 风险分析：新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企出现信用违约的风险加大。 1、需求侧：12月新增居民中长贷回落 1）2021年12月,单月新增居民短贷157亿元，同比-86.3%（11月-39.0%），环比-89.7%（11月+256.1%）；2021年全年居民短贷累计新增1.84万亿元,同比增速为-4.2%。 2）2021年12月，单月新增居民中长贷3,558亿元，同比-19.0%（11月+15.3%），环比-38.9%（11月+37.9%）；2021年全年累计新增居民中长贷6.08万亿，同比+2.2%（对比1-11月+3.9%，2020全年同比+9.2%），累计同比增速有所下滑。累计新增居民中长贷占新增贷款的比重为30.5%（1-11月同口径数据为30.4%，2020年全年为30.3%）。 3）2021年12月20日，央行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》（下称《通知》），鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务。《通知》主要围绕六方面内容展开，包括：稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度、积极提供并购融资顾问服务、提高并购服务效率、做好风险管理，以及建立报告制度和宣传机制。《通知》支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。 4）2021年12月6日，中共中央政治局召开会议，强调2022年经济工作“稳字当头、稳中求进”，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。央行于21年12月6日宣布全面降准0.5个百分点，释放长期资金1.2万亿元，我们认为降准利于房地产行业流动性的进一步修复，开发贷与按揭贷将持续回暖，支持居民合理购房需求，支持“杠杆稳健”房企的合理资金需求，从而维护房地产市场健康发展和良性循环。 5）2021年10月15日，央行召开第三季度金融统计数据发布会，回应房地产行业相关热点问题。央行金融市场司司长邹澜表示部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，人民银行、银保监会已于21年9月底召开房地产金融工作座谈会，保持房地产信贷平稳有序投放。经过近几年的房地产宏观调控，尤其是房地产长效机制建立后，国内房地产市场的地价、房价、预期保持平稳，大多数房地产企业经营稳健，财务指标良好，房地产行业总体健康。 6）2021年9月24日，中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度例会召开，会议提出：稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的稳定性，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定；同时，会议明确提出，要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。 1.1、从资金量来看 2021年12月新增信贷11,300亿元，同比少增1234亿元（-10.3%），环比少增1,400亿元（-11.0%）。其中企业部门新增6,620亿元，同比多增667亿元（+11.2%），环比多增941亿元（+16.6%）；居民部门新增3,716亿元，同比少增1,919亿元（-34.1%），环比少增3,621亿元（-49.4%），单月新增信贷占比约32.9%（同比-11.8pct.，环比-24.9pct.）。 2021年全年新增人民币贷款19.95万亿元，同比增长1.6%（2020年全年 +16.8%）。其中企业部门累计新增12.02万亿，同比减少1.2%（2020年全年+28.8%），占比约60.3%（2020年全年占比62.0%）；居民部门累计新增7.92万亿，同比增长0.6%（2020年全年+5.9%），占比39.7%（2020年全年占比40.1%）。 拆分居民部门来看，21年12月单月新增居民短贷157亿元，同比少增985亿（-86.3%），环比少增1,360亿元（-89.7%）。12月单月新增居民中长贷3,558亿元，同比少增834亿元（-19.0%），环比少增2,263亿元（-38.9%），新增信贷单月占比约31.5%（同比-3.4pct.，环比-14.3pct.）。 2021年全年累计新增居民中长贷6.08万亿，同比增速为+2.2%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约30.5%（2020年全年水平为30.3%）。 1.2、主要数据图表 2021年12月，单月新增人民币贷款11,300亿元，同比少增1234亿元（-10.3%），环比少增1,400亿元（-11.0%）。其中： 居民部门新增3,716亿元，同比少增1,919亿元（-34.1%），环比少增3,621亿元（-49.4%）。企业部门新增6,620亿元，同比多增667亿元（+11.2%），环比多增941亿元（+16.6%）。 2021年全年新增人民币贷款19.95万亿元，同比增长1.6%，其中： 居民部门累计新增7.92万亿，同比增长0.6%，居民部门新增贷款占人民币贷款增量的比重约39.7%（2020年全年为40.1%）。 企业部门累计新增12.02万亿，同比减少1.2%，企业部门新增贷款占人民币贷款增量的比重约60.3%（2020年全年为62.0%）。 图1：居民/企业部门新增人民币贷款单月值 图2：居民/企业部门新增人民币贷款累计值 具体拆分居民部门信贷数据，2021年12月单月新增居民短贷157亿元，同比少增985亿元（-86.3%），环比少增1,360亿元（-89.7%）；12月单月新增居民中长贷3,558亿元，同比少增834亿元（-19.0%），环比少增2,263亿元（-38.9%）。 图3：居民部门新增短贷/长贷当月值（亿元） 图4：居民部门新增短贷/长贷当月同比 2021年全年居民短贷累计新增1.84万亿元，同比增速为-4.2%；累计新增居民中长贷6.08万亿，同比增速为+2.2%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约30.5%（2020年全年水平为30.3%）。 图5：居民部门新增短贷/长贷累计值（亿元） 图6：居民部门新增短贷/长贷累计同比 2、供给侧：12月境内发债规模略有增加，境外美元债一级市场持续遇冷 2021年12月房企境内外单月合计发债456亿元，环比-6.5%（11月+69.4%），同比-39.0%（11月-48.8%），单月净融资-283亿元（11月-201亿元）。其中12月境内债发行较11月略有增加，环比+1.1%至433亿元，单月净融资-155亿元。12月美元债一级市场发行规模持续下滑，房企美元债单月发行23亿元，环比下降61.2%（11月-41.2%），同比下降84.8%（11月-84.3%），单月净融资额约-127亿元（11月为-91亿元）。 2021年12月房地产集合信托成立金额约233亿元，同比下降62.1%，占单月集合信托成立规模的比重为19.4%，较11月略有提升。 境内债券方面，2021年12月10日中国银行间市场交易商协会一个月内第二次举行房地产企业代表座谈会，将重点支持符合房地产调控政策的企业注册发行中长期限的债务融资工具。房企境内融资环境持续改善，12月高资质房企发债利率总体较前期有所下降。 海外债方面，境外融资环境仍处于悲观预期中，2021年12月再次出现部分房企美元债违约或展期（新力控股、富力地产等），房企违约影响与信用下调的情况不断打击着境外投资者的投资信心，12月美元债一级市场发行持续遇冷，仅成功发行了绿景地产和绿地集团两只美元债。 从Markeit iBoxx债券指数来看，中资美元地产债在经历了2021年四季度的小幅反弹后，2022年开年至今仍走弱，按2022年1月1日定基100.00指数计算，1月13日投资级指数为95.84，高收益债指数为82.97。 综合来看，房企境内融资环境持续改善，2021年12月高资质房企发债利率总体较前期有所下降，房企融资逐步向境内回归。 2.1、从资金量来看 整体来看，2021年12月单月房企发债约456亿元，环比下降6.5%，同比下降39.0%；12月单月房企净融资-283亿元，对比11月为-201亿元。 其中2021年12月房企境内债发行较11月略有增加，单月发债433亿