【中粮视点】黑色:房地产的转向

摘要 随着房地产投资的持续下行，调控政策越来越明显地转向积极。我们可以从大政方针、施政举措和现实情况三个角度去看待房地产的变化。这次调控政策转向是黑色市场中强预期弱现实情况的根源，也是节后牛市延续的基础。 1 大政方针：更加强调稳增长 政府对房地产的调控方向有两条主线：防风险和稳增长。这两条主线本质上是辩证关系，互为前提也互相制约。在房地产运行的不同阶段，调控方向会相应地有所倾斜。过去一年，调控方向的侧重点发生了明显的转变，更加强调稳增长的必要性。 近期最明显的变化是住建部倪虹部长在接受央视专访中的表态。根据中央经济工作会议的精神，2023年住建部的工作有三个关键词：增信心、防风险、促转型。相比之下，两年之前的全国住建工作会议上，关键词之一还是“稳地价、稳房价、稳预期”。发生转向的原因是现实环境的变化，国际方面流动性从宽松快速切换到收紧，国内方面也因而对内需的依赖增强。 2 施政举措：从金融到监管 房地产的相关主体从功能上可以划分为金融部门、监管部门和实体部门。这三个部门协同运转解决人们的安居需求。这一轮调控政策的转向是从金融部门开始，监管部门接力，最终还要落到实体部门。 从金融部门来看，主要举措是从能力上解决供需两端的困境。一是房地产开发企业的资金问题被重点解决，二是提高刚性和改善性需求的信贷能力，刺激其购房需求。能力的改善并不意味着实体部门的快速好转，还需要信心的积聚。 从监管部门来看，主要举措之一就是从解决2022年“断贷”后遗症，为市场信心的恢复加速。目前住建工作的最大变化就是从“三稳”转向了“三保”。扎实做好保交楼、保民生、保稳定工作，着力化解房企风险，才能给房地产市场创造回暖的心理环境。 3 现实情况：实质的恢复仍需时日 房地产企业资产负债表实质修复要等到居民真正开始购房，核心指标是房地产销售情况。从当前的情况来看，实质性的转变还需要等待时日。从数据来看，30城的房屋成交保持在同期偏低水平，且平均成交面积偏大，由此推断改善性需求占比提升。 三年疫情的影响下，推测刚性需求的购房群体收入预期受到的影响更大。2023年疫情的影响预计会减弱，收入预期的恢复还需要有一定时间的积累。从预期到销售，再到房地产投资，这个复苏过程至少需要半年时间。2023年上半年的房地产投资预计难有实质好转。 图：30城房屋成交(套) 数据来源：Wind、钢联数据、中粮期货研究院 图：30城房屋成交平均面积(平方米) 数据来源：Wind、钢联数据、中粮期货研究院 以房地产为核心因素外推的话，2023年预计仍难以跳出“上半年炒预期，后半年谈压力”的循环怪圈。不过，在外部流动性预期改观和内部更专注稳增长的转变下，上半年的预期可能要比过去两年走得更顺畅。 作者简介 刘佳良 中粮期货研究院黑色资深研究员 投资咨询资格证号：Z0013540 风险揭示 1.中粮期货有限公司拥有本报告的版权和其他相关的知识产权。未经中粮期货限公司许可，任何单位或个人都不得以任何方式修改本报告的部分或者全部内容。如引用、转载、刊发需要注明出处为中粮期货有限公司。违反前述要求的，本公司将保留追究其相关法律责任的权力。 2.本策略观点系研究员依据掌握的资料做出，因条件所限实际结果可能有很大不同。请投资者务必独立进行交易决策。公司不对交易结果做任何保证。 3.市场具有不确定性，过往策略观点的吻合并不保证当前策略观点的正确。公司及其他研究员可能发表与本策略观点不同的意见。 4.在法律范围内，公司或关联机构可能会就涉及的品种进行交易，或可能为其他公司交易提供服务。